На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» отвечает заместитель председателя правления ОАО «СКБ-Банк» Юрий Моисеенко.

— Юрий Владимирович, как Вы оцениваете результаты деятельности СКБ-Банка в области ипотечного кредитования?

— На сегодня общее число выданных СКБ-Банком ипотечных кредитов составляет около 1,5 тысяч при среднем объеме кредита в 0,5 миллиона рублей. Сумма ипотечных кредитов, которые банк разместил в 2005 году, составила около 600 миллионов рублей. Таким образом, по сравнению с показателями 2004 года (270 миллионов рублей), объемы кредитования выросли более чем в два раза. В текущем году мы планируем аналогичное удвоение. Таким образом, по нашим оценкам, в 2006 году СКБ-Банк выдаст ипотечных кредитов на сумму не менее 1,2 миллиарда рублей. Возможно, эта сумма будет превышена на 200-300 миллионов рублей. Уже к марту 2006 года общий объем ипотечных кредитов, выданных СКБ-Банком, достигнет 1 миллиарда рублей при общем числе заемщиков около 2 тысяч.

— Какие факторы будут способствовать этому росту?

— Можно выделить два основных фактора, которые стимулируют повышение спроса на ипотечные кредиты. Во-первых, произошло снижение первоначального взноса на приобретаемое в кредит жилье. Ипотеку часто укоряли в том, что она малодоступна для тех, на кого идеологически и рассчитана — для молодых семей. И действительно, необходимость внести сразу же не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры являлась серьезным препятствием для многих потенциальных заемщиков. В прошедшем году планка минимального первоначального взноса была снижена до 10% стоимости жилья. На мой взгляд, это не слишком большая сумма, потребовать внесения которой от заемщика вполне разумно: ведь если у человека нет практически никаких накоплений, то, наверное, ему правильнее подумать о съеме жилья, чем о приобретении его в собственность.

Во-вторых, минимальная ставка по ипотечному кредиту была снижена до 12% годовых. Для того, чтобы оценить привлекательность этой ставки, достаточно сравнить ее с темпами роста стоимости на жилье. По предварительным оценкам, в 2005 году в Екатеринбурге они составили около 22%. В этих условиях даже ранее действовавшая минимальная ставка в 14% годовых делала ипотеку доходным способом капиталовложений. А дальнейшее снижение этой ставки до 12% делает её не просто привлекательной, а сверхпривлекательной.

Тем не менее, у потенциальных заемщиков остается и ряд психологических препятствий к обращению за ипотечным кредитом. Многих смущает процедура получения кредита, которая со стороны выглядит достаточно сложной и бюрократизированной. С одной стороны, это мнение основано на привычных стереотипах, согласно которым оформление любых документов — это дело довольно трудное и чреватое бесполезной тратой времени. С другой стороны, это мнение содержит и рациональное зерно, поскольку оформление ипотечного кредита объективно не самый простой процесс. И здесь банк готов пойти навстречу своим заемщикам. В настоящее время третий этаж банковского офиса по адресу Куйбышева 58, переоборудуется в центр выдачи ипотечных кредитов, где будут размещены все участники процесса — сотрудники соответствующих подразделений СКБ-Банка, риэлторы, оценщики, страховщики. Все это делается с тем, чтобы заемщику не приходилось метаться по всему городу, чтобы он имел возможность пройти оценку и андеррайтинг со стороны банка, подобрать квартиру и застраховать ее, не выходя из здания.

— Сказалось ли понижение ставки по ипотечным кредитам на прибыльности их обслуживания для банка?

— К сожалению, да. До понижения совместная доля комиссии СКБ-Банка и регионального оператора федеральной ипотечной программы — Свердловского агентства по ипотечному жилищному кредитованию — в общей ставке по ипотечному кредиту составляла 2% годовых. Сегодня федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) предлагает снизить ее до 1%. Переговоры по этому вопросу еще не закончены. Эта ситуация составляет одно из объяснений тому факту, что немногие банки уже сейчас всерьез работают над ипотечными программами и могут говорить о сотнях миллионов рублей, выданных в виде ипотечных кредитов. Безусловно, ипотечное кредитование не является сверхприбыльной деятельностью. Вместе с тем, на действия СКБ-Банка в этой сфере влияет не только удельная прибыльность единичного кредита, но и своеобразный «эффект больших чисел» — когда счет идет на миллиарды рублей, а технология отлажена, можно мириться с некоторым падением прибыльности отдельных кредитов. Поэтому сворачивать ипотеку мы не собираемся.

— Сравнительно новым моментом в отечественной ипотеке является дифференциация ставки по кредиту. Не привело ли это нововведение к тому, что ипотечный кредит стал менее понятен для потенциальных заемщиков?

— Существует три показателя, по которым потенциальный заемщик сможет определить, сколько ему придется платить по ипотечному кредиту — это сумма кредита, срок и первоначальный взнос. Два последних показателя определяют ставку по кредиту, которая, вообще говоря, падает с увеличением первоначального взноса и уменьшением срока, на который выдается кредит. 12% годовых — это ставка по кредиту сроком до 15 лет при первоначальном взносе более половины стоимости жилья. В тех случаях, когда при том же размере первоначального взноса кредит выдается на более длительный срок, а также при объеме первоначального взноса от 30 до 50% стоимости жилья ставка составит от 13 до 13,5% годовых. Если же первоначальный взнос не достигает 30%, то в зависимости от срока кредит может стоить заемщику от 14 до 16% годовых. Более подробные данные о ставках, размерах ежемесячных выплат и минимально необходимом для получения кредита уровне доходов любое заинтересованное лицо может получить на сайте банка www.skbbank.ru.

— Каковы перспективы кредитования на этапе долевого участия в строительстве жилья?

— Действительно, на сегодня АИЖК продекларировало возможность выкупа кредитов, выданных на этапе долевого участия. Но эта возможность существует лишь для тех договоров долевого участия, которые заключены в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», который, как известно, еще не до конца проработан. Как известно, его создавали очень быстро и настолько серьезно защитили права дольщиков, что теперь застройщики отказываются работать по этому закону. Мы, конечно, надеемся, что рано или поздно законодательные нюансы будут урегулированы и будут созданы работоспособные нормативно-правовые акты. Тогда, конечно, можно будет говорить и о смягчении условий по кредитованию на этапе долевого участия, и о расширении соответственно объема кредитов, выданных участникам долевого строительства.

Тем не менее, СКБ-Банк уже сегодня работает по схеме АИЖК с некоторыми застройщиками, относительно которых существует уверенность в том, что строительство будет завершено в заявленные сроки. По кредитам, выдаваемым участникам этих застроек, действует повышенная ставка — от 16% годовых. Однако после регистрации прав собственности на жилье кредит автоматически переоформляется в ипотечный, и ставка по нему соответственно понижается. Поэтому в настоящее время имеется вполне реальная возможность получения кредита под долевое строительство. Это конечно, непростой процесс со своими юридическими нюансами, но он вполне отлажен, и на сегодня общая сумма таких кредитов, выданных банком, составляет порядка 100 миллионов рублей.

— Подтверждает ли опыт работы СКБ-Банка мнение о высокой надежности ипотечных кредитов?

— За всю историю работы СКБ-Банка по ипотечной программе АИЖК проблемы с возвращением кредита возникли лишь в двух случаях. По одному из них уже было вынесено и приведено в исполнение судебное решение о продаже квартиры, в результате которой кредит был погашен, а остатки средств возвращены заемщику. По второму случаю в настоящее время работают наши коллеги из ипотечного агентства, и здесь есть надежда урегулировать ситуацию во внесудебном порядке. Достаточно высокая платежная дисциплина заемщиков объясняется принятыми в конце 2004 года нормативно-правовыми актами, согласно которым кредиторы получили целый ряд рычагов воздействия на заемщиков вплоть до выселения из квартиры. Кроме того, риски ипотеки для банка существенно уменьшаются тем, что выданные ипотечные кредиты сразу же продаются АИЖК, и поэтому при возникновении проблем с их возвращением основная нагрузка ложится на ипотечное агентство.

— Какова структура ипотечных кредитов СКБ-Банка, и какие виды ипотеки представляют для банка наибольший интерес?

— В основном в ипотеку приобретаются 1—2-комнатные квартиры. Очевидно, что в данном случае речь идет чаще всего не об улучшении жилищных условий, а о приобретении первой квартиры. При прочих равных банку, естественно, интереснее выдавать кредиты на большие суммы, потому что в этом случае он получает бόльшую комиссию при тех же трудозатратах, что и в случае меньших кредитов.

— Каково географическое распределение ипотечных кредитов СКБ-Банка?

— В основном ипотекой пользуются жители Екатеринбурга, хотя данный финансовый продукт в одинаковой степени доступен как в Екатеринбурге, так и в области. Конечно, жители области в среднем имеют более низкий уровень доходов, но этот разрыв компенсируется более низкими ценами на жилье за пределами Екатеринбурга. Наверное, разница объясняется большей консервативностью жителей области, их потребностью присмотреться к ипотеке как следует. Вместе с тем, в таких крупных городах Свердловской области как Каменск-Уральский и Нижний Тагил, ипотека уже сегодня используется достаточно активно. По нашим планам на 2006 год, банк выдаст в этих городах порядка 100 миллионов рублей ипотечных кредитов. Вообще говоря, случаи выдачи ипотечных кредитов имеют место практически во всех городах и населенных пунктах, где присутствуют филиалы и дополнительные офисы СКБ-Банка, но за пределами трех указанных городов результаты этого процесса пока что достаточно скромные.

— Около полутора лет назад СКБ-Банк запустил ряд совместных ипотечных проектов с предприятиями Свердловской области. Каковы результаты их реализации? Предполагается ли запуск новых проектов такого рода?

— В настоящее время СКБ-Банк осуществляет два таких проекта. Во-первых, банк сотрудничает с Северским трубным заводом, расположенным в г. Полевском. В этом случае суть нашего взаимодействия такова, что предприятие строит жилье для своих сотрудников за свой счет, но после того как построен очередной дом, квартиры в нем распродаются в ипотечный кредит, выдаваемый СКБ-Банком. По такой схеме на сегодня в г. Полевском построено и заселено два дома, третий дом планируется ввести в эксплуатацию в третьем квартале 2006 года. Во-вторых, у банка имеется опыт сотрудничества с Синарским трубным заводом (г. Каменск-Уральский). В этом случае строительство осуществлялось предприятием на кредит, полученный в СКБ-Банке. В рамках этого проекта строилось две секции одного из домов в Каменск-Уральском, которые были введены в эксплуатацию в декабре 2005 года. В настоящее время завершается процесс оформления ипотечных кредитов для жильцов построенных таким образом квартир.

Таким образом, результаты сотрудничества с предприятиями достаточно позитивны, и несомненно, что интерес к развитию «производственной ипотеки» присутствует как со стороны банка, для которого важны объемы выдачи ипотечных кредитов, так и со стороны предприятий, которым необходимо решать жилищные проблемы своих сотрудников. Поэтому примерно раз в неделю представители СКБ-Банка выезжают на предприятия города и области, проводят переговоры с их руководством, объясняют сотрудникам, что такое ипотека и каковы ее возможности. Первые опыты сотрудничества с предприятиями показали, что «производственная ипотека» имеет право на жизнь, так что в ближайшем будущем мы попробуем запустить ряд аналогичных проектов.