Жилье, если посмотреть на него с философской точки зрения, — чрезвычайно противоречивая вещь. С одной стороны, оно относится к разряду первостепенных потребностей человека, таких же, как еда, медикаменты, право на врачебную помощь, - с другой стороны, самые высокие темпы роста ежегодно фиксируются именно на жилищном рынке. Купить квартиру, как газету в киоске, - с одного захода и без бюрократической волокиты - сегодня в состоянии только очень богатый человек. Остальные вынуждены либо годами копить нужную сумму, либо пускаться в запутанные операции с обменом квартир с доплатой, продажей их под последующую куплю и т.п...

Впрочем, «трудно» не значит «невозможно», а изменить «трудно» на «легко» мы попытаемся помочь нашим читателям в нашем проекте «Я строю дом». Мы выясним, как среднестатистической семье получить новую квартиру, и шаг за шагом покажем и расскажем читателям, что для этого нужно сделать.

Престиж окраин поднимет метро

Прежде чем принять решение о приобретении квартиры, следует отделить сладкие мечты от суровой реальности.

По классификации, принятой среди екатеринбургских риэлторов, город делится на пять ценовых поясов: Центр, ограниченный улицами Челюскинцев, Восточной, Декабристов, Белинского и Большакова; I пояс, в который входят ВИЗ, Автовокзал, Юго-Западный, Ботанический. Заречный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, ЖБИ и Пионерский поселок, который в последнее время очень активно застраивается; II пояс, включающий в себя такие районы, как Уралмаш, Привокзальный, Новая Сортировка, Уктус, Синие Камни. К III поясу относятся отдаленные районы — Вторчермет, Старая Сортировка, Химмаш, Лечебный и Компрессорный, а IV пояс составляют поселки на окраинах, такие как Изоплит, Шарташ, Кольцово, Птицефабрика, Семь Ключей, Широкая Речка и Елизавет. Более подробная раскладка по ценам на январь 2007 года, представлена в таблице. Возможно, после ввода в строй новых станций метрополитена в южной части города интерес к новостройкам Ботаники и Уктуса у потенциальных покупателей резко возрастет.

ПЖ или ВЖ?

Итак, можно пойти тремя путями: взять в банке ипотечный кредит, стать участником долевого строительства или добыть деньги для прямой покупки жилья на первичном или вторичном рынке, продав или заложив свое нынешнее жилье.

Прежде всего нужно определиться, в какую квартиру вы хотите въехать. Новую (первичное жилье — ПЖ) или не новую (вторичное жилье — ВЖ). Вторичного жилья на рынке больше, а первичное жилье в общей рыночной структуре занимает не более 30 процентов, даже при тех рекордных объемах строительства, которые отмечаются в Екатеринбурге. Главное преимущество вторичного жилья — возможность сразу после покупки въехать в новую квартиру; а первичное жилье в основном продается по договору долевого участия, который предусматривает ожидание около полутора-двух лет с момента начала строительства до момента пуска дома в строй. Кроме того, не всегда новые дома сразу сдаются под ключ, часто они требуют чистовой доделки.

А вот дешевле ли вторичное жилье — это вопрос спорный. Если покупать новую квартиру в новом доме, только что сданном в эксплуатацию и зарегистрированном как объект недвижимости, в любом случае такое жилье будет стоить дороже, чем вторичное... однако не будем забывать, что в большинстве случаев первичное жилье продается по договору долевого строительства, и на момент внесения дольщиком денег оно еще не является объектом собственности — но станет им через полтора-два года, когда дом будет сдан, а цены на квадратный метр в нем вырастут. Но вы как дольщик уже расплатились за свою будущую квартиру, вам не придется доплачивать. Поэтому в конечном счете сегодня купить квартиру на вторичном рынке выйдет дороже, чем оформить долевой договор на «новострой».

С декабря 2005-го по декабрь 2006-го цены на первичное жилье выросли на 98 процентов, а на жилье вторичного рынка прирост составил 106 процентов. Так что средняя цена предложения на первичном рынке сегодня составляет 56 000 рублей за квадратный метр, а на вторичном — 63 000 рублей. Причем эта цена может варьироваться в зависимости от ценового пояса, количества комнат, архитектурных характеристик, даже от материала, из которого строился дом: к примеру, квартира в кирпичном доме выйдет дороже, чем в блочно-панельном или в доме с деревянными перекрытиями.

Одна, две, три

Количество комнат тоже влияет на конечную цену: в первую очередь сегодня востребованы однокомнатные квартиры, поэтому летом их количество в общем объеме предложений стало резко сокращаться. А баланс спроса и предложения, как известно, влияет на цену — поэтому в пересчете на квадратный метр однокомнатные квартиры, даже в домах 60-х годов постройки, перешли в категорию «самые дорогие». Выделяется по цене и так называемое жилье повышенных потребительских качеств — его еще неофициально называют «элитным». Например, в домах на улице Радищева стоимость квадратного метра достигает 5000 долларов, то есть около 140 000 рублей.

Однако средняя цена квадратного метра в Центральном ценовом поясе все-таки гораздо меньше — в декабре она была зафиксирована на уровне 72685 рублей. Кстати, за прошедший год возрос интерес покупателей — а вслед за интересом и цена — на квартиры в домах хрущевской и брежневской планировок: стоимость квадратного метра в них выросла до 63693 и 63031 рублей соответственно.

Продал-купил

Плюсы и минусы ипотеки и долевого строительства надо определять, исходя из реальных потребностей покупателя: либо он хочет улучшить свои жилищные условия — тогда ему лучше прибегнуть к прямой покупке, а деньги для этой цели выручить с продажи своего теперешнего жилья, приплюсовав какие-либо собственные накопления. Долевое участие имеет несколько ограниченные возможности: во-первых, ипотечное кредитование на этот способ покупки жилья пока еще не очень сильно распространилось, и банков, кредитующих «долевку», в нашем городе крайне мало — причем в большинстве случаев такой кредит будет сначала оформлен как потребительский и уже затем переоформлен в ипотечный. При этом дольщику весь срок строительства надо где-то жить — у родителей, у друзей, на съемной квартире; поэтому вариант «продал свою квартиру - купил новую» при долевом участии невозможен. Зато вы в результате получаете новое жилье в совершенно новом доме — при этом при долевом участии вы вкладываете деньги в самом начале строительства, существенно снижая расходы на приобретение. Правда, в последнее время участились случаи обмана застройщиками своих долевщиков: деньги соберут, фундамент построят и исчезают. Поэтому доверять нужно только солидным организациям с безупречной репутацией. Если же у человека вообще нет жилья, и он покупает квартиру впервые в жизни, то в этом случае самый оптимальный вариант — использование ипотечного кредита. Это направление в последнее время в Екатеринбурге очень бурно развивается: за прошлый год, по нашим оценкам, около 20 процентов покупок на рынке недвижимости было сделано именно таким образом.

Ипотека растет

Активность граждан при обращении за ипотекой зависит от множества факторов: условий конкретного банка, совокупного семейного бюджета, наличия или отсутствия у банка целевой программы кредитования (к примеру, ипотека для молодой семьи или под договор долевого участия). Несомненным плюсом ипотеки является возможность получения кредита через залог недвижимости, которая у вас сегодня есть, — сегодня целый ряд банков такую услугу уже предлагают, при этом срок возврата кредита очень большой, в некоторых банках до 20 лет. Екатеринбург в 2006 году дал прирост по ипотечным кредитам почти 60 процентов, но в начале прошлого года горожане смелее брали ипотечные кредиты, потому что цены на жилье были ниже. Поэтому интерес к ипотеке прямо пропорционален объемам ежемесячных выплат, которые человек себе может позволить: если в начале прошлого года для покупки однокомнатной квартиры нужно было взять кредит в сумме 1 миллион рублей или даже меньше, учитывая первоначальный взнос, — то и ежемесячные выплаты в среднем не превышали 10—15 тысяч рублей. Сегодня же сумма кредита. приближается к 2 миллионам рублей, а ежемесячные выплаты — к 20—25 тысячам рублей. Поэтому и число кредитополучателей несколько уменьшилось к концу года. К сожалению, уровень доходов населения за этот год в 2 раза не вырос, а годовой процент при том уровне инфляции и при той ставке рефинансирования, которые имеются в России сегодня, еще долго не упадет. Поэтому у нас только два пути положительного решения проблемы: либо увеличивать доходы населения, либо увеличивать объемы предложения на рынке жилья. Чем больше жилых домов строится в городе, тем больше возможностей стабилизировать рост цены квадратного метра.