Бюллетень «VIP-консультант» анализирует ситуацию, сложившуюся на екатеринбургском рынке офисной недвижимости.

По данным БТИ, объем коммерческих площадей в Екатеринбурге составляет 19 млн. кв. м. Из них 2,9 млн. кв. м — офисные площади. Из них только 200 тыс. кв. м введено после 1998 г. Об этом сообщил председатель совета директоров ГК «Корин Холдинг» Андрей Бриль.

По его словам, 1,2 млн. кв. м составляет потребность в офисных площадях на сегодняшний день. Примерно 160 тыс. кв. м относятся к офисам класса «В», наиболее актуального для Екатеринбурга. Из этого объема 65 тыс. кв. м — площади под аренду.

Таким образом, на 1 жителя города приходится 0,12 кв. м офисной площади, притом что в Санкт-Петербурге этот показатель составляет 0,23 кв. м, а в Москве — 0,47 кв. м.

Цены

По данным аналитиков Квартирного бюро «Ярмарка», за последние четыре года стоимость офисных помещений в Екатеринбурге выросла почти в 3 раза. Самые высокие темпы роста цен наблюдались в 2006 г.: за этот период средняя стоимость помещений в офисных зданиях выросла на 60% — с 46 тыс. руб. в январе 2006 г. до 73,5 тыс. руб. в начале 2007 г.

Больше всего подорожали офисы в новых бизнес-центрах: с 46 до 86 тыс. руб. (87%). Цены на офисные помещения в жилых домах в 2006 г. поднялись на 82%, с 37 до 67,5 тыс. руб. Повышение цен на помещения, находящиеся на первых этажах жилых домов, во многом объясняется ростом цен на вторичном рынке жилья. Значительное увеличение стоимости офисных помещений связано с сохраняющимся дефицитом предложения на рынке, особенно это характерно для офисов в новых зданиях. В течение 2006 г. общее сокращение количества офисов, предлагаемых в продажу, превысило 30%.

Последние несколько лет арендные ставки на офисные площади в Екатеринбурге росли медленнее, чем цены на офисы. В среднем рост составлял около 10—15% в год.

Ставки аренды для тех офисов, которые в Екатеринбурге называются классом «А», составляют порядка 1,7—2 тыс. руб. за «квадрат», для класса «В», в зависимости от месторасположения объекта, — от 800 до 1,2 тыс. руб., в классе «С» ставки колеблются в рамках 600 руб. за 1 кв. м.

По мнению экспертов «Ярмарки», далее разница в арендных ставках между офисами класса «С» и офисами в современных бизнес-центрах будет увеличиваться. Количество объектов офисной недвижимости, предлагаемых в аренду, выросло более чем на 55%.

Отличительной особенностью рынка аренды офисных помещений является снижение средней площади: если в начале 2006 г. средняя площадь офисов была равна 200 кв. м, то к началу 2007 г. она снизилась до 140 кв. м.

Площади

«Почти половину от общего объема рынка деловой недвижимости Екатеринбурга (47%) составляют офисы размером не более 150 кв. м. Если рассматривать все помещения под офисы, присутствующие на рынке купли-продажи, в том числе и не переведенные в нежилой фонд, то доля помещений до 150 кв. м на рынке возрастает до 88%. Остальные категории офисов, сгруппированных по размеру, составляют в среднем 10% рынка», — сообщили в «Ярмарке».

Директор УК «Агропромстрой» Андрей Черушев отмечает, что более 50% покупателей офисов в Екатеринбурге хотят приобрести помещения площадью до 70 кв. м. Порядка 30% спроса приходится на офисы площадью 100—150 кв. м, и только оставшиеся 20% покупателей готовы оплатить более крупные офисные помещения.

Между тем рынок пока не готов к требованиям крупных компаний, желающих получить офисы от 2 тыс. кв. м. В частности, на запрос о наличии офисного помещения площадью 8 тыс. кв. м рынку офисной недвижимости Екатеринбурга ответить нечем, так как таких помещений в городе просто не строится.

Форматы и управление

По мнению экспертов, перед участниками рынка коммерческой недвижимости Екатеринбурга стоит в настоящее время целый ряд проблем. В том числе это вопрос классификации объектов по категориям «А», «В» и «С».

«Екатеринбург может оказаться не готов к введению новой классификации офисной недвижимости, — отмечает консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Андрей Жамкин. — В классификации, которая была разработана в 2006 г. рядом крупнейших игроков рынка, отсутствует понятие офисных помещений класса «С», в ней присутствуют только площади класса «А», «В+» и «В». Между тем в Екатеринбурге достаточно большое количество офисов так называемого «С»-класса, расположенных в непрофильных центрах, как правило в административных зданиях или НИИ советского времени».

«Региональные рынки офисной недвижимости повторяют в своем развитии Европу и Москву, поэтому я не думаю, что здесь возникнут какие-либо новые тенденции. Все будет идти по шаблону, — сообщил представитель НП «Гильдия управляющих компаний и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (г. Санкт-Петербург) Александр Курочкин. — Я полагаю, что участникам рынка необходимо вести активный диалог, для того чтобы понимать, в какую сторону двигаться. Одним из важнейших вопросов является определение классности офисов. В ноябре 2006 г. ряд крупнейших компаний выработали новый стандарт, в связи с чем была пересмотрена классность некоторых объектов. Поэтому девелоперам Екатеринбурга при строительстве «офисников» необходимо принимать во внимание эту классификацию».

«В новой классификации офисных центров предусмотрено, что управляющая компания для проекта высокого класса должна управлять как минимум 5 объектами, площадью не менее 5 тыс. кв. м каждый. Конечно, для Екатеринбурга это требование фактически невыполнимо», — отметил Андрей Бриль.

«Рынок управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости города пока не сформировался, — считает заместитель Главы Екатеринбурга Виктор Контеев. — Перед владельцами объектов торговой и деловой недвижимости и управляющими компаниями стоит сегодня ряд проблем, которые должны быть решены для дальнейшего продуктивного развития. Это, во-первых, вопрос внутренней безопасности и охраны. В этой сфере практически отсутствуют профессиональные организации, готовые предоставлять квалифицированные услуги в этой сфере. Во-вторых, в ряде торговых центров и офисных зданий не налажена работа с арендаторами. В-третьих, не решен в масштабах города вопрос эксплуатации и инженерного обслуживания зданий. Например, количество клининговых компаний достигло к 1 января 2007 г. 80 единиц, притом что Екатеринбургу необходимо не менее 90. Также существует целый ряд проблем в организации размещения рекламы, организации консалтинга в сфере коммерческой недвижимости и кадровом сопровождении бизнеса.

Инвестиции и окупаемость

По словам председателя НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов» Алексея Караваева, средняя арендная ставка офисов класса «В» в Екатеринбурге составляет примерно 1 тыс. руб. за 1 кв. м. При средней площади офиса в 50 кв. м арендатор платит 50 тыс. руб. за помещение. Таким образом, рентабельность проекта офисного здания составляет примерно 20%, а срок окупаемости колеблется от 3 до 7 лет. Это очень высокие показатели, которые вызваны дефицитом коммерческих площадей. Как только рынок заполнится, а это произойдет примерно через 3—5 лет, строить «офисники» станет не так выгодно. Например, в Европе рентабельность таких проектов составляет 7—8%.

«Как показывает практика, западные инвесторы готовы вкладывать средства в строительство офисной недвижимости в регионах, в том числе в Екатеринбурге. Другое дело, что у них очень высокие требования к бизнесу, в который они инвестируют, в том числе к прозрачности компании. На сегодня в городе нет прецедентов строительства офисных объектов с участием иностранного капитала, однако в настоящее время ряд участников рынка ведут переговоры об осуществлении таких проектов», — отметил Алексей Караваев.

В то же время Александр Курочкин полагает, что вопрос привлечения иностранных инвестиций в строительство коммерческой недвижимости очень популярен в настоящее время. Между тем в России есть свои инвесторы, в первую очередь федеральные банки, которые заинтересованы в подобных проектах. При средней стоимости офисного здания площадью 10 тыс. кв. м в $ 12 млн. (примерно $ 1,2 тыс. за 1 кв. м в офисах классов «В» и «А») 30—40% могут быть выделены инициаторами проекта, а остальные — являться заявленными средствами банков.

Проблемы

По мнению аналитиков рынка, в настоящее время дискуссионными вопросами для управляющих компаний офисных центров и арендаторов являются сроки аренды. Операторам, как правило, выгоднее заключить договор на год, а для девелоперов представляют интерес более длительные взаимоотношения и повышение ставок. Крупные международные компании в принципе отказываются от заключения договоров аренды сроком на год. Они ведут переговоры только с теми арендаторами, которые планируют снимать помещение в течение 3 и более лет. Следующей проблемой, вытекающей из сроков аренды, является повышение ставок. По словам Андрея Бриля, его компания проводит их раз в год и старается не выходить за пределы 10—15%.

Далее, 70% офисных площадей в городе строится для продажи. Это негативное явление, так как для получения высокого класса объекту необходим единый собственник. По понятным причинам комплекс, находящийся в собственности широкого круга владельцев, не может качественно управляться, поэтому понятие единого собственника приобретает большое значение.

Дестабилизирует рынок и тот факт, что распространенной в Екатеринбурге практикой являются тотальные задержки сроков сдачи строительных объектов. Это связано с тем, что большой процент площадей предназначен для продажи. В этом случае девелоперу невыгодно быстро построить, сдать в аренду и получить прибыль. Ему выгодно придержать темпы строительства, особенно учитывая быстрый рост цен на недвижимость. Такая политика не является, конечно, признаком развитого рынка. Кроме того, при строительстве на продажу компания, естественно, не заботится о подборе управляющей компании.

«К сожалению, практически не применяется проектное финансирование строительства офисных зданий. Это очень интересная схема привлечения средств, но она используется только крупными компаниями. Также отсутствуют сделки продажи объекта с последующим управлением. Не строятся офисные центры формата бизнес-парк. Причем в настоящее время нет даже предпосылок для создания таких проектов», — отметил Андрей Бриль.

Выводы

Рост спроса на профессиональную офисную недвижимость привел к увеличению объемов предложения. Но нехватка офисов классов «А» и «В» все еще ощущается, что может выразиться в опережающем росте арендных ставок в этих сегментах. В КБ «Ярмарка» отмечают, что в 2007 г. быстрее всего будут расти цены на рынке купли-продажи офисов, так как дефицит этих помещений в Екатеринбурге сохраняется. Предполагаемые темпы роста лежат в диапазоне от 30 до 40%.

Одной из основных проблем является неготовность Екатеринбурга соответствовать общемировым стандартам классности офисных помещений, в том числе в вопросах управления объектами и создания инфраструктуры. Это вызвано тем, что рынок коммерческой недвижимости в городе находится, по мнению экспертов, в зачаточном состоянии.

Между тем аналитики отмечают, что требования потенциальных клиентов офисных центров растут, в том числе за счет выхода на городской рынок крупных транснациональных компаний, что приведет к росту строительства офисов классов «В», «В+» и «А» и увеличению ценового разрыва между перечисленными категориями и офисами класса «С».