Весенние месяцы 2007 года стали временем стагнации и даже коррекции на рынке недвижимости Челябинска. После полутора лет непрерывного роста цен на жилье, превышавшего 100% в год, стоимость квадратного метра начала снижаться. Наиболее ощутимым этот процесс был в последнюю неделю апреля: по данным мониторинга, в этот период средняя по городу стоимость квадратного метра на первичном рынке упала на 5,47% — с 37 358 до 35 422 рублей.

Как сообщает портал CHELREAL.RU, цены на квартиры на вторичном рынке в тот же период снижались в диапазоне от 0,5 до 2%, за исключением многокомнатных квартир и спецпроектов, продемонстрировавших «остаточный» рост в размере 0,5%. В итоге на начало мая средняя стоимость на различное жилье составила: 1-комнатные квартиры — 1,414 миллиона рублей, 2-комнатные — 1,914 миллиона рублей, 3-комнатные — 2,223 миллиона, квартиры с 4 и более комнатами — 2,608 миллиона.

Рынок

По мнению экспертов рынка, основными причинами снижения цен стал «перегрев» рынка и высокие темпы жилищного строительства в Челябинской области. Так, в докладе заместителя министра экономического развития Челябинской области Елены Мурзиной, посвященном реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», отмечается, что в 2006 г. в Челябинской области построено свыше 1 млн 200 тыс. кв. м жилья. А за четыре месяца 2007 г. в области построено 315 тыс. кв. м жилья.

Оба этих фактора привели сначала к снижению темпов роста стоимости квадратного метра, а потом повернули этот процесс вспять. Эту тенденцию отмечают и представители риелторского бизнеса.

«В апреле челябинские застройщики повысили цены на жилье примерно на 1—2%. На вторичном рынке стоимость квадратного метра оставалась прежней или снижалась на 1—2% по некоторым позициям», — отмечает директор агентства недвижимости ООО «Проспект» Игорь Казанцев.

По словам И. Казанцева, ситуацию на рынке можно охарактеризовать как застой. Возникающая активность не перерастает в какие-то значительные изменения. Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Челябинске составляет 35—37 тыс. руб. Естественно, что цены на вторичном рынке и в отдаленных районах могут быть значительно ниже. В то же время в центре города есть объекты, где стоимость квадратного метра превышает 50 тыс. руб.

«Если в марте этого года на рынке недвижимости был скачок цен на жилье в новых домах, то в конце апреля оно подешевело на несколько процентов. Это объясняется тем, что 15—20% первичного рынка жилья принадлежит инвесторам. Видя, что спрос в течение месяца был невелик, инвесторы решили оживить рынок и сбросили цены. А вот непосредственно у застройщиков цены на первичное жилье немного выше, они мотивируют это подорожанием строительных материалов», — прокомментировал риелтор.

«В апреле 2007 г. спрос на недвижимость в Челябинске упал, цена квадратного метра фактически не изменилась. Рынок вторичного жилья в Челябинске находится в стадии стагнации. В данный момент он перенасыщен предложениями», — прокомментировала ситуацию директор агентства недвижимости «ЖилГрад» Елена Черепанова.

Прогноз цен

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Компаньон» Андрей Калинин считает, что в 2007 г. на челябинском рынке недвижимости наступит некоторая стабилизация. Жилье не будет дорожать такими высокими темпами, как это было раньше. Годовой рост цен составит около 30%. Это примерно 2—2,5% в месяц, что вполне можно сопоставить с темпами инфляции.

«Цены на вторичное жилье в 2007 г. падать не будут, поскольку в Челябинске все еще строят мало жилья и основная купля-продажа приходится как раз на вторичный рынок», — считает А. Калинин.

Также А. Калинин отмечает, что финансирование государством программы «Доступное жилье», развитие ипотеки с параллельным снижением процентной ставки влияют на стоимость жилья. Чем доступнее становятся кредиты, тем дороже становится жилье.

По прогнозам специалистов агентства недвижимости «Империал», повышения цен на челябинском рынке недвижимости в мае — июне не ожидается. Это касается как первичного, так и вторичного рынка жилья. «В данный момент цены на жилье в Челябинске практически остановились. Если в марте строители после некоторого скачка цен даже пытались придержать квартиры, то сейчас для этого нет предпосылок. В апреле роста цен на квартиры практически не было. Если какой-то рост и наблюдался, то это поднятие цен было искусственным», — отметили в АН «Империал».

По мнению директора агентства недвижимости «Олимп» Натальи Пырьевой, такая стабильность продержится в течение мая — июня, поскольку этот летний период традиционно считается периодом застоя.

«Что касается цен, то на первичном рынке жилья стоимость квадратного метра в Челябинске колеблется в районе 38 тыс. руб. Цены на «первичку» устанавливают застройщики. На вторичном рынке ситуация с ценами более запутанна. К примеру, сейчас происходит небольшое падение цен на так называемые «хрущевки». Этот тип жилья, устаревшего морально и физически, не пользуется спросом у населения, а банки не спешат выдавать кредиты на такие квартиры. Сегодня в Курчатовском районе 2-комнатную квартиру такого типа можно купить за 1 млн 550 тыс. руб., Ленинском — за 1 млн 450 тыс. руб. Также сейчас в отсутствие спроса стало тяжело продавать комнаты», — отметила Н. Пырьева.

Покупательский спрос

«Низкую активность купли-продажи мы связываем с началом сезона летних отпусков и отсутствием свободных денег у населения. В конце прошлого года наблюдался значительный рост ипотеки, и те, кто имел возможность приобрести жилье с помощью кредитов, уже сделали это», — заявила менеджер по продажам ООО «Челябинский правовой центр «Максима» Ольга Блинова.

«Между тем отмечен рост спроса на элитное жилье. На рынке мало предложений элитных квартир с площадью 250 кв. м и соответствующей отделкой. Мы столкнулись с трудностями, подыскивая клиентам такое жилье», — добавила О. Блинова.

Директор агентства недвижимости «ЖилГрад» Елена Черепанова считает, что падению спроса на старое жилье способствует развитие ипотеки, что ее доступность привела к тому, что люди, взяв ипотечный кредит, стараются приобрести максимально лучшее жилье — квартиры в новостройках или домах не старше 10 лет, а не выплачивать высокие проценты за устаревшие «хрущевки» и «брежневки».

«По примерным подсчетам, сегодня на рынке недвижимости предложения по первичному жилью составляют 30%, по вторичному — 70%. Пару лет назад вторичного жилья было намного больше, и оно намного успешнее продавалось», — заявила Е. Черепанова.

Специалисты АН «Принципиал» сообщили, что те покупатели, которые имеют достаточные финансовые ресурсы, возможность оформить ипотеку или продать старую квартиру, предпочитают приобретать новое жилье. «В нашем агентстве порядка 50% сделок проходит с привлечением ипотечных кредитов», — добавили в АН «Принципиал».

Вывод

Эксперты сайта CHELREAL.RU характеризуют ситуацию на рынке недвижимости по итогам апреля как стагнацию. Последняя неделя апреля в Челябинске была отмечена падением цены квадратного метра на первичном рынке жилья. Также аналитики отмечают рост средней стоимости квадратного метра на вторичном рынке и снижение усредненной стоимости некоторых видов вторичного жилья.

После майских праздников в Челябинске несколько подорожал квадратный метр на первичном рынке жилья, а квадратный метр на вторичном рынке, напротив, подешевел. Кроме того, было вновь отмечено снижение усредненной стоимости различных видов вторичного жилья.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке за время майских праздников выросла на 2,31% — до 36 242 рублей (до всероссийских выходных она составляла 35 422 рубля). Стоит отметить, что это повышение — реакция рынка на падение стоимости «первички» в конце апреля. Не исключено, что дальнейшего повышения этого показателя не будет, так как в последние недели строительные компании начали несколько снижать расценки на свою продукцию.

Цены на различные квартиры на вторичном рынке снижались в диапазоне от 0,5 до 2%, за исключением трехкомнатных квартир, средняя цена на которые осталась на прежнем уровне. В итоге средняя стоимость на различное жилье составила: 1-комнатные — 1,394 миллиона рублей (1,414 миллиона рублей), 2-комнатные — 1,902 миллиона рублей (1,914 миллиона рублей), 3-комнатные — 2,223 миллиона рублей (2,223 миллиона рублей), квартиры с 4 и более комнатами — 2,572 миллиона рублей (2,608 миллиона рублей).

В целом участники челябинского рынка отмечают низкую покупательскую активность. С одной стороны, эксперты связывают это с невысокой платежеспособностью населения, уровень доходов которого недостаточен для приобретения жилья. С другой стороны, аналитики сходятся во мнении, что вторичный рынок жилья испытывает перенасыщение. Слишком много предложений привело к небольшому снижению на отдельные категории жилья. Как правило, это «хрущевки» и «брежневки», которые из-за отсутствия покупательской привлекательности плохо продаются и покупаются. Массовому выбросу на рынок вторичного жилья способствует развитие ипотеки. Многие семьи, пытаясь улучшить свои жилищные условия, в качестве первоначального капитала выставляют на продажу уже имеющиеся квартиры.

Тем не менее, по мнению экспертов, существенного снижения цен на жилье в ближайшее время ожидать в Челябинске не стоит. Реальное снижение стоимости квадратного метра произойдет лишь в случае увеличения объемов строительства жилья в городе.