Арендную плату с малых предприятий надо взимать дифференцированно.

Наблюдая сегодня за развитием Екатеринбурга, я замечаю, что многочисленные предприятия малого бизнеса — закусочные, прачечные, парикмахерские и другие пункты розничного обслуживания — постепенно исчезают, уступая место крупным форматам. Помимо конкуренции, регулирующей рынок, это происходит из-за того, что малый бизнес не выдерживает повышения арендной платы. Один за другим закрылись ресторанчик «Элефант» на Малышева, магазин «Подарки» на Ленина, магазин аудиовидеотехники «Сентоза» на Белинского и многие-многие другие.

Малые предприятия еле сводят концы с концами

По данным различных агентств недвижимости, средний уровень аренды для торговых заведений в центре города — от 1 до 1,3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. На окраинах чуть ниже, но не менее 600-800 руб. Чтобы представить, может ли при таких ценах существовать небольшое предприятие, надо оценить его экономическую эффективность. Возьмем, например, ресторан — мне эта сфера ближе.

Как известно, арендная плата для предприятия общественного питания не может превышать 10% оборота. Теперь представьте ресторанчик с площадью торговой зоны 100 кв. м и такой же величины помещением для технологической зоны, С помощью несложных арифметических вычислений получим арендную плату 200 тыс. руб. в месяц. Значит, ежемесячный оборот должен быть не меньше 2 млн руб. Много ли вы знаете баров, кафе, ресторанов, которые обеспечат такой оборот? Скажу сразу, что нет.

В сложном положении находятся малые магазины, пункты оказания услуг (дизайн, ремонт, фитнес и пр.), оптики, ресторанчики, бары> парикмахерские и прачечные — заведения, которые должны присутствовать не только во всех микрорайонах, но и почти в каждом большом доме.

Чем досаждают ТСЖ?

Кстати, о домах. Сегодня ТСЖ передана значительная часть муниципальной собственности. И новый собственник, желая подзаработать, вслед за рекомендациями муниципалитета увеличивает арендную плату за помещения первого этажа и подвала. Для подвальных помещений сегодня 400 руб. за 1 кв. м. уже не предел. Квартплата за 100 кв. м (не подвальное помещение) — примерно 4 тыс. руб. в месяц, включая коммуналку, а за арендуемое помещение ТСЖ требует в 10 раз выше (!). В правлении ТСЖ на общественной работе находятся обычные люди, в том числе и предприниматели, но, действуя от лица собственника ТСЖ, они выбивают табуретку из-под ног себе подобных, находящихся в роли арендаторов.

Понятно, что собственники недвижимости (а сегодня таких немало;— это и учебные заведения, и многочисленные институты, у которых появились излишки площади, и государственные предприятия, и пополнившие армию арендодателей ТСЖ) стремятся извлечь максимальную прибыль из своих помещений, не задумываясь всерьез о том, как может работать предприятие при таком повышении цен.

Еще одна проблема. Собственники обычно навязывают арендаторам одногодичные соглашения, чтобы обойтись без регистрации договора аренды. Как быть арендатору? Он инвестирует средства на ремонт помещения, увеличивая капитализацию последнего, и оказывается в западне. В любой момент арендодатель может расторгнуть договор, выселить вас и присвоить себе все улучшения. Заключая новый договор после ремонта помещения, арендодатель увеличивает ставку оплаты.

И спустя время бизнес арендатора терпит фиаско из-за роста платы, при этом средства, вложенные в реставрацию, потеряются.

Каким же бизнесом можно заниматься при столь высокой арендной плате?

Прежде всего, это банковский, страховой бизнес, риэлторские и юридические конторы, нотариальные заведения и многие другие предприятия, не требующие значительных вложений в работу офиса. Им достаточно компьютеров и другой оргтехники. Но говорить о том, что в таких условиях может выжить хоть какое-то производство или услуги, не приходится.

Отчасти это происходит потому, что сегодня в городе свыше 100 риэлторских компаний. Поскольку Екатеринбург и другие крупные города становятся реальными центрами деловой активности, то агентства недвижимости стремятся заработать как можно больше, перегревая рынок, ибо стоимость квадратных метров напрямую влияет на величину арендной платы.

Вот наглядный пример. В 1998 г. помещение площадью 400 кв. м, где располагаются студия «Карл Цейсе» и ресторан «Тюрингия», стоило примерно 8 млн руб., причем по оценкам на конец года, когда кризис был уже позади. Сегодня стоимость уже превышает 30 млн, хотя курс рубля к твердой валюте с тех пор практически не менялся. Очевидно, что успешно конкурировать могут только предприятия, площади которых не арендуются, а выкуплены владельцами бизнеса.

Недвижимость подорожала, так как рынок стал более плотным, но при этой, иной раз кажущейся, плотности рынка регулирование цен все-таки необходимо, и важную роль здесь должны сыграть государственные органы. Иначе в недалеком будущем вместо удобного и комфортного для проживания города мы получим гигантский офисный Сити с огромными торговыми центрами.

К этому все и идет. Из года в год арендодатели увеличивают плату, перекрывая уровень инфляции. Многие ссылаются на постановления городской администрации об индексации арендной платы, касающиеся прежде всего муниципальной собственности, но к заявленным цифрам тут же подтягивают свои арендные ставки и другие собственники. Увы, арендная плата не зависит от профиля малого бизнеса — только от расположения арендуемой площади по отношению к центру города. Учитывать характер деятельности предприятий было бы не лишним.

Владельцы недвижимости не откажутся от прибыли. Но как же быть?

Малый бизнес по-прежнему находится в роли падчерицы по сравнению с крупным предпринимательством, не говоря уже о естественных монополиях. Поэтому без законодательной помощи местного уровня здесь не обойтись. При планировании арендной платы обязательно следует принимать во внимание специфику бизнеса и потребности инфраструктуры каждого отдельного микрорайона. В частности, ТСЖ, цель которых — повысить комфорт жителей, до;гжны не только заботиться о доходе от аренды, но и обеспечивать необходимые услуги для людей вблизи их проживания.

Исполнительным органам власти, на мой взгляд, вообще не следует регламентировать величину арендной платы. Цепа должна складываться естественным путем в результате прямой договоренности между собственником и арендатором. Но власть и арбитраж должны строго соблюдать интересы как собственника, так и арендатора.