На рынке недвижимости в Екатеринбурге начали возникать проблемы со сдачей в аренду объектов, расположенных в центре города. В качестве примера можно привести здание по ул. Вайнера, 15а, где находится литературный супермаркет «Лас-Книгас» (ООО «Топ-Книга»). ООО «БК-Недвижимость» в течение почти полугода сдает в аренду помещения в данном здании, однако арендатор не найден до сих пор.

Участники рынка недвижимости называют различные вероятные причины возникновения такой ситуации.

«Потенциальный арендатор, выбирая объект, оценивает целый ряд его характеристик. К ним относятся условия обслуживания здания, режим работы, организация обеспечения безопасности помещений, наличие парковки и т. д.», — заявил УрБК исполнительный директор региональной ассоциации «Уральская палата недвижимости» Рустем Галеев. Специалисты не исключают, что какие-либо из перечисленных характеристик объекта могут не устраивать потенциального арендатора.

«Причин возникновения именно этой проблемы может быть несколько: отсутствие концепции помещения, профессиональной управляющей компании, конструкция здания и качество торговых площадей, не отвечающих современным требованиям; общее перенасыщение торговыми площадями», — заявил УрБК руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосёл» Сергей Меньшенин.

Эксперты рынка недвижимости в числе причин, замедляющих процесс подбора арендатора, называют также высокий уровень арендной платы.

«Основной причиной того, что здание по ул. Вайнера, 15а, до сих пор не сдано в аренду, я считаю высокие цены, установленные агентством «БК-Недвижимость». Площади по улице Вайнера — одни из самых дорогостоящих. Предполагаю, что «БК-Недвижимость» установило самую высокую цену из возможных», — считает Р. Галеев.

Здание по улице Вайнера, 15а, сегодня не единственный объект, страдающий от отсутствия арендаторов. «Мы столкнулись с аналогичной проблемой. Целый ряд объектов по улицам Вайнера, Радищева, Горького и др. не может сдаться в аренду уже долгое время. Я полагаю, что основной причиной является достаточно высокая цена. Вероятно, цены на эти площади будут снижаться, поскольку выгоднее сдать помещение в аренду по более низкой цене, чем не сдать вообще. Полагаю, пройдет от месяца до полугода и мы сможем наблюдать изменение арендной платы в сторону уменьшения», — сообщил УрБК руководитель службы эксплуатации ООО «Управляющая компания «Владимир» Василий Новичков.

Эксперты напоминают и о том, что дефицита площадей в городе давно нет.

«Количество торговых площадей растет постоянно: за 2005—2006 годы по этому показателю произошло удвоение. Сегодня в Екатеринбурге строится и планируется ввести в эксплуатацию еще порядка 300—350 тыс. кв. м, то есть произойдет очередное удвоение. Количество квадратных метров торговых площадей в Екатеринбурге уже превысило московские показатели, а покупательская способность у нас ниже», — сообщил УрБК директор управляющей компании «Система» Алексей Караваев.

«Уже сейчас в Екатеринбурге началась неявная борьба за арендатора. По моим прогнозам, к 2009—2010 годам она развернется по-настоящему. Торговые помещения, изначально не предназначенные для этих целей или недостаточно квалифицированно управляемые, станут неконкурентноспособными и будут вынуждены снижать свою арендную ставку. Примером уже сейчас служит соседство торговых центров «Успенский» и «ГУМ». Первый достаточно успешно функционирует и развивается. У второго появляются пустующие площади, возникают проблемы с арендаторами, поскольку изначально здание не было приспособлено под торговый центр, возникают сложности с навигацией», — считает А. Караваев.

Аналогичного мнения придерживаются и другие специалисты.

«В России многие секторы экономики развиваются неравномерно: период бурного развития торговли уже закончился, а строительство торговых площадей находится в пиковой фазе. Спрос рождает предложение, но когда предложение значительно превышает спрос, последствия становятся очевидны. Центр Екатеринбурга, безусловно, уже сегодня перенасыщен торговыми площадями, а с учетом того, что в 2009 году количество современных торговых площадей удвоится, следствием окажется как увеличение пустующих помещений, так и снижение стоимости аренды и продажи. Эпоха краткосрочных инвестиций и сверхприбылей закончилась, впору задуматься об истинных ценностях, например о долгосрочном культурно-социальном развитии», — считает С. Меньшенин.

Впрочем, у представителей компаний — участников рынка недвижимости существует и противоположное мнение по поводу проблем с арендой торговых площадей в центре Екатеринбурга.

«На данный момент в Екатеринбурге нет проблем со сдачей в аренду объектов, расположенных в центральной части города. Качественно и удобно построенные, хорошо оснащенные и управляемые площади всегда будут пользоваться спросом. Случаи, когда площади, расположенные в центральной части Екатеринбурга, не могут долгое время быть сданы в аренду, являются скорее исключением и свидетельствуют о неадекватности конкретного объекта. А в системе рынка недвижимости в целом сегодня таких проблем нет и быть не может», — заявил УрБК председатель совета директоров ГК «Корин Холдинг» Андрей Бриль.

Отметим, помимо здания по ул. Вайнера, 15а, в центре Екатеринбурга расположен еще один объект, торговые площади которого, по мнению экспертов рынка торговой недвижимости Екатеринбурга, могут оказаться невостребованными как потенциальными арендаторами, так и покупателями.

Речь идет о здании торгового центра «Нахимов-Плаза» (ул. Вайнера, 9), возведением которого занимается ЗАО «АСТОН групп». Будущий бизнес-центр компания позиционирует как «единственный объект, пользующийся спросом». Вместе с тем специалисты не исключают, что успешной работе нового ТЦ может помешать ряд серьезных проблем, таких как затягивание сроков строительства (здание должно было быть введено в эксплуатацию еще в IV квартале 2007 года), наличие рядом с объектом множества других ТЦ, отсутствие парковочных мест.

«Я считаю, что в настоящее время нет никакого смысла в открытии еще одного торгово-офисного центра в районе улиц Вайнера — Малышева — Ленина. Здесь уже работает несколько торговых центров, причем не все из них до конца наполнены арендаторами, в частности ТЦ «Пассаж», — заявила УрБК директор ТЦ «ГУМ» Елена Узких.

«По статистике, не менее 40 % посетителей приезжают в ТЦ на автомобилях, и на 1 000 кв. м торговой площади должно приходиться не менее 30—40 машино-мест (обязательный численный критерий, по данным Российского совета торговых центров). По офисным центрам этот показатель составляет 17 машино-мест на 1 000 кв. м офисной площади. Для посетителей является важным фактор удобства подъезда, безопасности автомобиля, экономии личного времени», — отмечает директор по маркетингу ОАО «КИТ-Кэпитал» Наталия Старцева.

Примечательно, что специалисты компании ООО «БК-Недвижимость», занимающейся поиском арендаторов площадей в здании по ул. Вайнера, 15а, не считают проблемной ситуацию с существенным затягиванием срока данного поиска.

«Площади в здании по ул. Вайнера, 15а, в Екатеринбурге сдаются в аренду уже довольно давно, однако проблем с привлечением арендаторов нет. Процесс подбора арендатора длится долгое время из-за того, что задачей ООО «БК-Недвижимость» является нахождение долгосрочного арендатора, который по максимуму эффективно использовал бы данные помещения и являлся серьезной и надежной компанией. Все это приводит к долгим переговорам и процессу рассмотрения арендаторов. Вместе с тем на сегодняшний день уже ведутся переговоры с рядом компаний и кредитных учреждений города на предмет заключения договора аренды», — заявил УрБК специалист отдела коммерческой недвижимости ООО «БК-Недвижимость» Александр Серебряков.