На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил генеральный директор ООО «Ренова-СтройГруп-Академическое» Станислав Придвижкин.

— Станислав Викторович, что собой представляют проекты комплексного освоения территорий, ставшие в последнее время одним из магистральных направлений развития российского градостроительства?

— Если говорить о самом понятии «комплексное освоение территорий», то впервые оно было использовано в 2005 году именно при проработке проекта «Академический». Впоследствии оно прочно вошло в лексикон сначала девелоперов и строителей, а сейчас и федеральных властей.

Если же говорить о сути этого термина, то КОТ — это сбалансированная застройка достаточно большой территории. Сбалансированность в этом контексте подразумевает возможность удовлетворить основные социальные потребности жителей новой территории. У них должно быть где жить, где работать, где отдыхать. Исходя из этого посыла, ориентированного на потребности людей, и производится проектирование и оптимизация соответствующей территории.

В этом смысле философия КОТ подразумевает отход от стандартной советской модели создания новых районов, когда при заводе возводился своеобразный «спальный цех», удовлетворявший потребность не столько человека, сколько предприятия.

Другой отличительной чертой КОТ является его взаимодействие с окружающей средой, как социальной, так и природной. Так, новый объект ни в коем случае не должен быть своего рода анклавом, отрезанным от остального города, соседней застройки. Уже на стадии проектирования обязательно должны быть предусмотрены связи с существующими поселениями. Такой район должен быть, с одной стороны, самодостаточным, с другой — интегрированным в существующую среду муниципального образования. Более того, эта территория должна быть привлекательна для внешней среды и, в соответствии с требованиями постиндустриальной экономики, ориентирована на ее обслуживание — интеллектуальное, информационное, управленческое, сервисное.

Кроме того, такая система должна быть максимально сбалансированной на всех уровнях. Например, нужно иметь продуманную еще на уровне проекта современную систему ЖКХ, инфраструктуры, безопасности — локальной и общерайонной.

В идеальном варианте, конечно, КОТ должно соответствовать современным требованиям экологичности, должно минимизировать негативные воздействия человека на окружающую среду и среды на человека, в том числе на уровне шумов, загрязнения воздуха, воды, земли. Именно этого мы добиваемся в проекте «Академический».

Примером может служить система отопления. Сейчас в Екатеринбурге работает открытая система горячего водоснабжения, то есть мы берем из природы воду, химически ее подготавливаем, нагреваем, пропускаем по трубам, после чего она фактически сливается в канализацию. Цикл начинается по новой. В Академическом система горячего водоснабжения и отопления будет замкнута. Котельная будет нагревать техническую воду, которая не будет поступать в трубы и краны — она будет только через теплообменник нагревать чистую воду, поступающую в квартиры.

В результате комплексного освоения территорий должен возникать не просто новый городской район, а принципиально новая среда обитания, максимально приспособленная к удовлетворению потребностей проживающих там людей.

— Какую роль при реализации КОТ играет государство, а какую — частный бизнес? Как осуществляется разделение финансирования между бизнесом и бюджетами?

— Такие глобальные проекты объективно невозможны без государственно-частного партнерства. Сейчас это признается не только бизнесом, но и властью, в том числе на самом высоком уровне. Сейчас правительством России принята программа развития КОТ, в разной степени готовности находятся 29 проектов.

Конечно, в каждом конкретном регионе реализуются они по-разному. Если участие федерального центра везде примерно идентично, то доля регионов может изменяться. Кое-где, например в Кемеровской области или Чувашии, государство само купило земли, подводит всю инфраструктуру, строит социальные объекты, дороги. Бизнесу остается только построить дома и их реализовать. С нашей точки зрения, такое участие государства избыточно, оно порождает внерыночную ситуацию и ставит одни компании в неравное положение по отношению к другим.

На наш взгляд, разделение государственного и частного бизнеса должно быть более прозрачным. Государство берет на себя те сферы, в которых невозможно коммерческое извлечение прибыли; бизнес — все остальное. Взять ту же социальную сферу, например область образования. Тут бизнес вполне может принять участие в финансировании, в той части, где это касается создания частных школ, детских садов, высших учебных заведений. Но ровно до той степени, насколько это необходимо.

Так, у нас сейчас порядка 5—7 % негосударственных общеобразовательных учреждений, процент может достигнуть 20—30 %. То же и в медицине, спорте, культуре. Остальное должно быть бюджетным и возводиться за счет государства.

Все, что связано с инженерной инфраструктурой, — это, конечно, за бизнесом. На самом деле, система ЖКХ вполне коммерциализируема и может приносить прибыль. Но для этого нужно соблюдать два условия. Во-первых, услуги должны быть качественными. Недопустима ситуация, при которой до 40 % воды теряется при транспортировке. А именно это мы сейчас наблюдаем на сетях водоканала. С другой стороны, услуги ЖКХ не могут стоить дешево. Качественная вода, тепло, свет, уборка территории и вывоз мусора не могут стоить копейки. Основные ресурсы надо экономить.

При возведении жилых объектов тоже совсем не обязателен контроль государства в рамках строительства. Тут скорее важна роль власти в реализации социальных программ, создаваемых для разных социально незащищенных людей. Государство обязано обеспечить жильем определенные категории граждан, и, на наш взгляд, квартиры для этого лучше приобретать на первичном, а не на вторичном рынке. Хотя бы исходя из соображений срока их дальнейшей службы.

Что касается транспортных коммуникаций, дорожной сети, то решение этих вопросов бизнесу самостоятельно не разрешить. Столь же безответственным было бы перекладывание оплаты инфраструктуры на плечи людей, приобретающих новое жилье в зоне КОТ: они и так покупают квартиры по вполне коммерческой цене, и добавление туда дополнительных расходов совершенно неоправданно. Так что эта сфера должна остаться за государством. И государство признает за собой эти обязательства, что не может не радовать.

— Каковы особенности проекта «Академический», если рассматривать его как пример комплексного освоения территорий?

— «Академический» на данный момент один из самых больших российских проектов КОТ. По размеру с ним может соперничать разве что «Большое Домодедово», но оно будет реализовываться в рамках сразу нескольких муниципалитетов, а не одного, как у нас.

При этом особенность проекта «Академический» заключается в особом отношении к экологии. Мы стараемся строить так, чтобы город и лес пересекались, объединяясь в одно целое. Так, на территории будущего района протекает река Патрушиха. В крупном городе такие реки обычно заключают в трубы. Но мы решили сделать ее «голубым меридианом» всего района. Сейчас идет возвращение реки в историческое русло и его облагораживание. В центре района на площади 50 гектаров предусмотрен центральный парк. С окраин района до него будут доходить естественные лесополосы. В результате от любой точки достаточно урбанизированного Академического будет не больше 100—150 метров до леса или парка.

Минимального взаимного воздействия человека и окружающей среды мы стараемся добиться и в энергетике, создании инфраструктуры. Так, когда мы покупали лифты для первых наших жилых домов, в первую очередь смотрели не на цену, а на шумность и электропотребление. Поэтому в домах экономкласса будут стоять лифты компании «Отис».

Большое значение уделяется системе локальной безопасности района. В первой группе, состоящей из 1 100 квартир, предусмотрена установка 300 видеокамер. 30 из них будут просматривать периметр внешних улиц и двор. Остальные камеры будут контролировать паркинг, входные группы, лифты и помещения с ценным оборудованием. В каждую квартиру мы проводим оптоволокно, способное выполнять сразу три функции: обеспечивать всевозможные коммуникации (телефон, телевидение, Интернет), осуществлять автоматический сбор показаний со всех счетчиков и быть основой для системы сигнализации. Каждый житель будет вправе решать, нужна ли ему охранная система. Если его ответ окажется положительным, она может быть установлена быстро, без дополнительного долбления стен.

В проекте района изначально учитываются наши ожидания о преобладании семейных пар с детьми. Поэтому транспортная инфраструктура строится таким образом, чтобы в повседневной жизни ребенок нигде не пересекал дорогу с интенсивным движением транспорта. Он сможет дойти до детской поликлиники, школы, спортзала, игровых площадок, не пересекая оживленные улицы.

Иными словами, мы во всем стараемся максимально обезопасить человека.

— Как распределяются затраты на возведение Академического между государством и частным бизнесом?

— В настоящее время основным инвестором строительства района Академический является компания «Ренова-СтройГруп». За период 2005 год — I полугодие 2008 года объем собственного финансирования проекта составил 3 миллиарда 955 миллионов рублей. В период до 2010 года компания планирует вложить в общей сложности не менее 15 миллиардов рублей.

Финансирование из бюджета города Екатеринбурга на проектирование и строительство дорог в районе Академический в 2008 году составит 260 миллионов рублей. При этом деньги эти выделяются не компании «Ренова-СтройГруп», а непосредственно подрядным организациям. Деньги на строительство автомобильных дорог выделяются также из федерального и областного бюджетов и направляются муниципалитетам.

На берегоукрепление русла реки Патрушиха бюджет Екатеринбурга выделил 55 миллионов рублей, и еще столько же — бюджет Свердловской области.

— Как будет решена проблема подключения района к основным инфраструктурным сетям?

— У района есть четкий план развития всех сетей: электричества, канализации и водоснабжения. Так, электроэнергию на первом этапе мы будем брать от специально для этого реконструированной подстанции «Академическая» и вновь построенной подстанции «Петрищевская». Другие подстанции будем строить в соответствии с планом, поэтапно.

Забор воды для первой очереди идет с Западной фильтровальной станции. Также согласована врезка в канализационный коллектор на улице Бардина. В будущем мы будем привязаны к городским водоводным сетям. Но уже сейчас готовы предложить свою помощь по их усовершенствованию.

Водоканал с нами согласился, что сегодня ресурс города ограничен. Мы договорились, что он ознакомится с очистными сооружениями нового поколения. Сейчас есть шикарные новые технологии, которые позволяют четыре пятых воды возвращать в технический оборот, в частности для подпитки системы теплоснабжения. Это позволит нам достичь определенной экономии водных ресурсов.

Что касается транспортной составляющей, то положение района просто уникально: в него будут вести сразу три въездные дороги. Плюс к этому — выход сразу на два транспортных кольца: объездную дорогу (улицу Онуфриева) и строящийся ЕКАД. Причем от этих транспортных колец район будет отделен зелеными полосами.

В район уже в будущем году будут ходить автобусы и троллейбусы. В дальнейшем будут проложены три новые трамвайные ветки: две в меридиональном направлении по улице Серафимы Дерябиной и по улице Чкалова; также широтная, которая идет по улице академика Сахарова и связывает Академический с соседними районами — Широкой Речкой, Вторчерметом.

Причем по улице Серафимы Дерябиной пойдет не простой, а скоростной трамвай. Как раз на этой неделе рассмотрим работы проектантов. Надеюсь, что к 2012 году, когда в Академическом уже будет жить достаточно большое количество жителей, скоростной трамвай будет функционировать. Сейчас активно обсуждается его будущий маршрут внутри городской черты.

— На какой стадии реализации находится сейчас проект «Академический»? Когда будут сданы в эксплуатацию первые жилые дома?

— Сейчас в первом жилом квартале района строятся 5 жилых домов. Два из них будут переменной этажности от 11 до 15 этажей, еще два — поменьше, всего 7 этажей. Для этих пяти домов (1 100 квартир) паркинг под домами будет вмещать 750 автомобилей. Сейчас строители вышли выше уровня земли, наша работа наконец-то стала видимой для постороннего наблюдателя.

Что касается сроков сдачи первых домов, то они у нас очень жесткие, как, в общем, и весь проект. Как я уже говорил, в эксплуатацию первые дома мы должны запустить уже в этом году. Два многоэтажных дома первого блока мы закончим в первом квартале 2009 года. В ближайшие месяцы начнутся работы над еще 2 блоками из 4—5 домов каждый, которые также будут построены в 2009 году.

В первом же блоке нами запланированы не только жилые, но и социальные объекты. В проекте присутствует наш первый детский сад на 95 мест, согласованный с Горздравом филиал поликлиники. Конечно же, будут и коммерческие объекты — наш офис продаж, филиал Регистрационной палаты, нотариус, филиал Сбербанка. Не скрою, тут мы стараемся для себя — хотим сделать так, чтобы человек, приехавший смотреть и покупать квартиру в новом районе, мог сделать это быстро, в одном месте.

Конечно же, в первой же очереди будет продуктовый магазин «шаговой доступности», ресторан или кафе — формат заведения пока обсуждается. Найдется место и для участкового, и для офиса охранного предприятия.

Первую школу мы сдадим чуть позже, когда первые очереди комплекса уже будут заселены. Дело в том, что недалеко от нас уже существует новая школа, заполненная едва ли не на 30 %. А для учреждений образования, получающих финансирование в зависимости от заполняемости, вторая полупустая школа была бы большой проблемой. Так что пока мы планируем пустить до существующей школы специальный детский автобус, а собственные строить по ходу заселения района.

— Сколько таких блоков будет закончено на первом этапе до 2015 года?

— К тому времени будет готово уже несколько кварталов: начатый первым квартал № 2, состоящий из 9 блоков, за ним — кварталы из 5 и 8 блоков. В сумме до 2015 года должно быть построено порядка двух миллионов квадратных метров жилья. Это порядка 15—20 % от общего объема жилищного строительства в Екатеринбурге.

Конечно, по сравнению с масштабами строительства 5-летней давности, когда и 300 тысяч метров в год для города казалось рекордом, это очень много. Но при нынешних объемах — а в этом году Екатеринбург планирует построить 1 миллион «квадратов» — вполне нормально.

— Когда начнется продажа квартир?

— Продажу квартир мы начнем не раньше завершения строительства. Сейчас мы ведем прием предварительных заявок, не более того. Никакой «долевки», других схем участия в строительстве наш проект не предусматривает. Наша задача — выдавать максимально готовый продукт. Продавать только готовое — это наш принцип, одобренный акционерами и инвесторами. Вот квартира, вот ключ, никак иначе. Это, кстати, упростит людям покупку квартир в ипотеку, так как в закладной сразу будет указан готовый объект.

Что касается стоимости, то она составит 50 тысяч рублей за квадратный метр в нынешних ценах. По нашим прогнозам, при такой цене квартиры в первых же домах мы сможем реализовать за полтора, максимум два квартала.

— Какие основные задачи стоят сейчас перед компанией «Ренова-СтройГруп-Академическое»?

— Задач очень много, и мы их успешно решаем. Однако особенное внимание мы в последнее время уделяем таким достаточно абстрактным понятиям, как «вкус» и «аромат» района. Это очень сложно объяснить словами. Суть же нашей работы заключается в том, чтобы сделать район уникальным, создать ему удивительное индивидуальное лицо, а внутри него — особую атмосферу. Уже сейчас мы можем говорить о том, что выработали особую философию Академического, определили, как район должен называться, как зонироваться, чтобы каждый дом в нем стал индивидуальностью, не превратился в пресловутую «3-ю улицу Строителей». Вся эта работа реализуется с помощью ландшафта, озеленения, малых архитектурных форм и городских деталей, таких как фонарные столбы, лавочки и заборчики. Все эти вещи занимают нас сейчас ничуть не меньше, чем выполнение отчетных показателей.