Рост стоимости кредитов вынуждает российских девелоперов коммерческой недвижимости пересматривать сроки окупаемости своих объектов

За последний год ставка кредитования для девелоперов существенно увеличилась. «Если в 2007 г. финансирование проектов можно было получить по средней ставке 13-14%, то уже к июлю она увеличилась до 15-16%, а сейчас — в среднем до 19-20%», — говорит Артем Цогоев, коммерческий директор Galaxy Group. Ранее председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский рассказывал, что если раньше банки кредитовали его компанию под 8,5%, то теперь — под 25%.

«Все это, безусловно, сказывается на сроках окупаемости», — констатирует Цогоев. По словам коммерческого директора «Снегири девелопмент» Дмитрия Шмелева, если раньше компания рассчитывала, что офисы окупятся за 5-6 лет, то теперь, по самым предварительным расчетам, ожидает, что за 7-8 лет. Но в целом для компании это не критично, так как все эти расходы можно компенсировать за счет продажи жилья, добавляет он.

«Доходность проектов уменьшается и за счет того, что в связи с финансовым кризисом увеличилась нагрузка на акционерный капитал девелоперов», — говорит Григорий Печерский, вице-президент ADG Group, строящей в регионах торговые центры. «Если раньше проекты финансировались по схеме 30% — собственные средства, 70% — кредит, то сейчас вполне приемлемой выглядит схема 40% на 60%», — объясняет он. Печерский также добавляет, что если раньше компания рассчитывала на доходность в 35% годовых, то сегодня — в 31-32%.

Об увеличении сроков окупаемости говорит и гендиректор «Торгового квартала» Дмитрий Зотов. Впрочем, по его словам, основная головная боль девелоперов — не высокие ставки кредитов, а то, что эти кредиты еще стало очень тяжело получить.

Тем временем из-за проблем с кредитованием проектов стоимость аренды на уже существующие объекты может заметно вырасти. Особенно это касается рынка складской недвижимости, где дефицит ощущается острее всего. Руководитель отдела маркетинга «Евразия логистик» Николай Дицман говорит, что цены на складские помещения из-за существенного дефицита в следующем году могут вырасти на 25-30% в Москве и на 10-20% в регионах. По прогнозу Knight Frank, в 2009 г. цены на складские помещения в Москве могут вырасти примерно на 3% (со $140-160 до $145-165 за 1 кв. м в год). Что касается регионов, то, по словам Романа Бурцева, партнера Knight Frank, на отдельных региональных рынках ставка может достичь московского уровня. Исключение составляют Санкт-Петербург и Казань, где ставки, наоборот, могут упасть со $125-135 до $120-130 за 1 кв. м в год.

«Существенных изменений арендных ставок у нас пока не запланировано», — говорит руководитель департамента офисной недвижимости «ДС девелопмент» Кирилл Субботин. Впрочем, он считает, что стоимость аренды в Москве из-за недостатка предложения будет продолжать расти, однако динамика роста может уменьшиться. «Многие проекты на рынке из-за сложностей с финансированием действительно могут быть заморожены на неопределенный срок. Но на рынке в целом это скажется только к концу следующего — началу 2010 г.», — объясняет он.

Существенных изменений ставок аренды в торговой недвижимости пока также не планируется, говорят Зотов и Печерский.