На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответил заместитель Главы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий.

— Владимир Павлович, можно ли подвести предварительные итоги работы строительной отрасли Екатеринбурга в 2008 году? Каковы объемы ввода в эксплуатацию жилой и коммерческой недвижимости? Можно ли сравнить ситуацию в ней с другими российскими городами-миллионниками?

— Пока подведены самые предварительные итоги. Многие строители наметили сдачу своих объектов на последние недели календарного года, но мы не уверены в том, что всем им удастся воплотить свои планы в жизнь. Дело в том, что сдача и приемка в эксплуатацию дома — это достаточно сложный и ответственный процесс. Зачастую не у всех компаний в полном объеме выполнены работы по инженерным коммуникациям, получены не все необходимые согласования. Пока однозначно могу сказать лишь то, что в 2008 году Екатеринбург получит больше квадратных метров, чем в предыдущем.

Что касается сравнения с другими городами-миллионниками, то ни по абсолютным объемам сданной в эксплуатацию недвижимости, ни по темпам их роста мы никому не уступаем. По предварительным данным, схожим с нами образом развивается Новосибирск. В близлежащих городах — Челябинске и Тюмени — в этом году не наблюдается существенных изменений в строительной отрасли: возведение жилья в них идет на уровне 2007 года. В то же время в Москве уже наблюдается снижение темпов строительства: в этом году они, скорее всего, сдадут меньше объектов, чем в прошлом.

Эта тенденция не может не тревожить, тем более что в будущем она может распространиться и на регионы. Предпосылки для этого, к сожалению, есть. С августа банковская сфера фактически перестала выдавать кредиты строителям. Сейчас пересматриваются в сторону ужесточения уже существующие договора займов: уменьшаются их сроки, увеличиваются проценты. Одновременно существенно сокращается выдача ипотечных кредитов. Все это негативно сказывается на строительной отрасли.

— Каковы ваши прогнозы относительно возможности изменения количества игроков строительного рынка в условиях экономической нестабильности?

— Я полагаю, что число компаний, работающих на строительном рынке, уменьшится. Не секрет, что в Екатеринбурге ежегодно вводят в эксплуатацию жилые объекты порядка 50 застройщиков, из них около 20 из года в год сдают не по одному дому.

Все остальные — а это, прежде всего, небольшие строительные компании — работают под разовые объекты. И именно они в этой ситуации оказались наиболее уязвимыми: у них нет достаточного количества оборотных средств. Банки же в первую очередь стараются работать со сложившимися, сильными компаниями, у которых есть своя производственная база, свои рабочие руки и достаточное количество высококвалифицированных инженерно-технических кадров. В результате малые компании оказываются без финансовой поддержки банков, что существенно усложняет их положение.

Стоит также упомянуть ряд компаний, которые считали, что строительная отрасль — это легкий хлеб. Даже в те времена, когда цены на недвижимость росли, а строительство было высокодоходным бизнесом, они могли освоить максимум один объект. В нынешней сложной ситуации эти компании должны будут уйти с рынка. Строительство — это сложная отрасль, и здесь не должно быть непрофессионалов. Возможно, кризис, который сам по себе, конечно, радовать не может, в данном конкретном аспекте окажется полезным для оздоровления отрасли.

— Стоит ли ожидать в такой сложной экономической ситуации снижения цен на недвижимость? Каковы ваши прогнозы на этот счет?

— Я думаю, что снижение цен на недвижимость будет. Во-первых, для этого есть все объективные причины: на протяжении последнего года снизилась стоимость цемента, стали, многих других строительных материалов. Подешевели услуги подрядных организаций, стали дешевле рабочие руки. Все это не может не отразиться на стоимости готового жилья.

Во-вторых, в этот процесс активно вмешивается государство. Одним из механизмов снижения стоимости жилой недвижимости могут стать государственные конкурсы на приобретение квартир. Так, в ближайшее время в Москве состоится конкурс на покупку 634 квартир (из них 403 — для Министерства обороны РФ). Государство готово приобрести жилье у строительных компаний по фиксированной цене 35 тыс. за кв. м, с условием, что оно должно быть зарегистрировано в собственности застройщика и полностью готово. Таким образом, те компании, которые будут предлагать квартиры по низким ценам, получат дополнительный гарантированный рынок сбыта.

— Развиваются ли в Екатеринбурге проекты индивидуального малоэтажного жилищного строительства? Ведь одним из методов решения жилищной проблемы в России Президент Дмитрий Медведев назвал строительство индивидуальных домов площадью 70—120 кв. м с невысокой себестоимостью — около 20 000 руб. за 1 кв. м.

— Программа малоэтажного строительства является для нас одной из приоритетных. Я полагаю, что в ближайшее время малоэтажное строительство станет весьма популярным и в условиях экономической нестабильности займет основную долю в объемах ввода жилья, так как в данном случае граждане меньше зависят от работы смежников, от вклада других людей. И если имеется землеотвод, если проложены сети, все остальное зависит в первую очередь от самих граждан.

Надо сказать, что на сегодняшний день в Екатеринбурге оформлено достаточно много землеотводов под малоэтажную застройку, но не все они находятся в распоряжении частных лиц. Часть земельных участков выделяется юридическим лицам под комплексное освоение территорий. Они прокладывают инженерные сети и другие коммуникации, проводят межевание, а затем передают участки гражданам под застройку либо сами осуществляют строительство и распродают готовые дома. Наша задача сейчас в том, чтобы призвать эти компании выполнить обязательства, связанные с комплексным освоением территорий.

В настоящее время в коттеджных поселках только юридическим лицам предоставлено 3722 земельных участка, из них строительство завершено только на 590. Таким образом, только по этим поселкам резерв достаточно велик: свыше 1200 жилых домов в Верх-Исетском районе, более 500 в Ленинском и Чкаловском районах и т. д. Число малоэтажных домов, построенных индивидуальными лицами, сосчитать достаточно сложно. Связано это в первую очередь с тем, что для строительства им предоставляется достаточно большой срок — 10 лет — и многие объекты сейчас находятся в работе.

— Какова в Екатеринбурге общая ситуация с земельными торгами?

— В этом году мы должны были выйти на суммарный объем полученных средств с торгов 1 млрд. 200 млн. рублей, но данного показателя достичь не удалось. Количество оборотных средств у строительных компаний резко уменьшилось, и те деньги, которые остались, сейчас направлены для завершения уже начатых проектов. Поэтому строительные компании перестали подавать заявки на участие в аукционе, и после первого полугодия 2008 года торги были фактически остановлены.

Сейчас нам необходимо переосмыслить работу по объектам того или иного назначения и обозначить меры, которые необходимо предпринимать по оказанию помощи застройщикам, для этого в январе 2009 года мы проведем 100%-ную инвентаризацию землеотводов.

В итоге все выделенные землеотводы будут структурированы по трем группам. В первую группу войдут участки, по которым были изданы постановления, но исходно-разрешительная документация не оформлена и разрешение на строительство не получено. Вторая группа включит землеотводы, по которым застройщики закончили весь круг прохождения исходно-разрешительной документации, но на стройплощадку не вышли. К третьей группе будут отнесены те строительные площадки, на которых работа находится в той или иной стадии.

— На данный момент Администрацией Екатеринбурга уже предпринимаются какие-либо действия для того, чтобы снизить ту финансовую и организационную нагрузку, которая легла на застройщиков в связи с кризисом?

— Сегодня нами совместно с Ассоциацией строителей Екатеринбурга разрабатывается целый ряд антикризисных мер. Один из основных вопросов, который стоит сейчас перед нами — это отмена нормы, увеличивающей ставку по аренде земельного участка. Согласно данному нормативу, арендная плата по жилому объекту, не сданному в эксплуатацию в течение двух лет, составит не менее 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка и не менее 5 %, если дом не сдан в течение трех лет (сегодня арендная ставка за пользование землеотводом составляет 0,2 %). Введение этой нормы в первом квартале 2009 года в 12,5 раз увеличит арендную плату за выделенные под строительство площадки, а в первом квартале 2010 года — в 25 раз. На данный момент арендная плата за все участки под строительство составляет 79,4 млн. рублей; если применить ставку 2,5 %, то аренда составит 993,2 млн. рублей, а если 5 % — то 1,98 млрд. рублей.

Отмечу, что данная норма разрабатывалась во время бурного роста строительства и должна была мотивировать застройщиков не затягивать ввод жилья в эксплуатацию, но в условиях кризиса она является абсурдной. Поэтому мы направили в Министерство регионального развития документы, в которых просим немедленно вмешаться в эту ситуацию, иначе это в итоге приведет к увеличению себестоимости строительства. Так строителей можно окончательно загнать в угол, а ожидаемых доходов все равно не получить.

— Возвращаясь к разговору о непрофессиональных участниках рынка, скажите: был ли какой-то дисциплинирующий эффект от обнародования мэрией списка недобросовестных застройщиков в 2006 году?

— Список появился не на пустом месте. Он был создан на базе анализа жалоб на строительные компании и изучения исходно-разрешительной документации застройщиков и сопоставления указанных там сроков ввода объектов с фактическими. Эта работа, без сомнения, дала определенный эффект. Кто-то пытался судиться, а кто-то взял и задумался о том, как надо и как не надо действовать.

При этом мы фактически предвосхитили 94-й федеральный закон, который устанавливает порядок и условия закупок и поставок продукции для государственных и муниципальных нужд и, соответственно, предполагает выявление недобросовестных организаций. Список таких компаний должен включать в себя организации, которые не выполнили условия договора, и это невыполнение подтверждено решением суда. В настоящее время идет процедура выявления таких компаний. Когда появятся решения суда, новые списки недобросовестных застройщиков будут составляться и публиковаться.

— Строительный сектор — сфера, где работает значительное количество трудовых эмигрантов. Сокращение производства и кадров уже сказывается и на иностранных гражданах. Какие меры в этом направлении будут предприниматься Администрацией Екатеринбурга?

— В рамках антикризисных мер Администрация Екатеринбурга, разумеется, предпринимает определенные действия по предотвращению экстренной ситуации, однако это не может быть только инициативой власти. Строительное сообщество должно само принимать меры для сохранения трудовых коллективов. Это можно сделать сокращая рабочий день, избавляясь от мигрантов в пользу российских работников или временно переводя часть сотрудников на другие специальности.

Кроме того, сам персонал этих организаций должен по-другому взглянуть на обеспечение рабочими местами. Возможно, стоит временно поступиться своими амбициями и перейти на другую, менее квалифицированную работу. Иногда и во время кризиса даже, например, квалифицированному монтажнику стоит взять в руки лопату, в этом нет ничего страшного.

— На днях Гордума утвердила положение «О составе, порядке подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования МО «Город Екатеринбург». Какие перспективы это постановление открывает для дальнейшего развития города?

— Сегодня техрегламентов по строительству, о которых много говорится, все еще нет, мы живем по СНИПам, разработанным еще в 80-е годы. Все нормативы безнадежно устарели и не соответствуют сегодняшнему уровню развития городов. Так, согласно СНИПам, количество парковочных мест на 100 работающих (для офисных зданий) составляет 20 единиц. По таким нормативам невозможно построить здания, отвечающие современным потребностям города. Положение, утвержденное Гордумой (в полном соответствии с правами, предоставленными органам местного самоуправления Градостроительным кодексом РФ), позволит нам разрабатывать новые нормативы, причем конкретно для Екатеринбурга, учитывая территориальное положение города и проблемную ситуацию со свободными площадями.

— В какой стадии находится создание «большого» Екатеринбурга за счет присоединения городов-спутников, прежде всего — Арамили и Верхней Пышмы?

— Сегодня данный вопрос проработан лишь на уровне идеологии. Дальнейшая процедура должна включить в себя целый ряд организационных моментов, в том числе — публичные слушания и обсуждения. Де-факто присоединение этих городов к Екатеринбургу уже произошло. Так, многие жители Свердловской области, прописанные в Пышме, Арамили, Сысерти, работают в Екатеринбурге. Они фактически весь день проводят здесь, пользуются услугами инженерных сетей, парковочными местами, объектами здравоохранения, а в «свои» города возвращаются только ночевать. Таким образом, сегодня бюджет города Екатеринбурга уже расходуется на оказание услуг людям, проживающим на близлежащих территориях.

— В заключение нашего разговора, можете ли Вы дать какие-либо прогнозы развития строительного рынка Екатеринбурга?

— Я уверен, что строительная отрасль выстоит. Повторения ситуации 1991 года, когда строительство фактически прекратило свое существование, произойти не должно. Тогда строители ни морально, ни профессионально не были подготовлены для работы в других условиях, мы жили за железным занавесом, и западные технологии были для нас недоступны. Сегодня все изменилось: российские застройщики по степени оснащенности и подготовки не уступают западным. Поэтому при нормальной организации труда, при разумном направлении средств — не на все сразу, а на определенные объекты, на их поэтапную сдачу — строительный сектор выдержит этот кризис.