С 24 января начнет действовать ФЗ «Об обороте земель сельхозназначения», определяющий новый подход к решению земельного вопроса в России

Сельскохозяйственные земли долгое время являлись одним из наиболее прибыльных ресурсов государства, однако, в наши дни стало выгодней осуществлять продажу сельхозземель. Принятие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» явилось одним из последних звеньев проводимой государством земельной реформы. Самым принципиальным моментом данного закона является тот факт, что земли сельхозназначения легитимным законодательным путем включены в рыночный оборот в качестве основного средства сельскохозяйственного производства.

Экономическая сторона

Целесообразность введения в экономические отношения земель сельхозназначения заключается в том, что в данном секторе экономики появляются длинные активы, которым должны соответствовать длинные пассивы. По сути, это означает, что столь необходимые сельскому хозяйству долгосрочные кредиты теперь могут предоставляться под залог земель сельскохозяйственного назначения. С течением времени, как только будет выработан механизм предоставления банками подобных кредитов, в сельское хозяйство пойдут инвестиции не только внутренние, но и внешние.

Фактически принятие данного закона ставит Россию на один уровень с ведущими мировыми державами, в которых такая практика широко применяется. По мнению специалистов, принятие этого закона так важно, поскольку оборот сельхозземель является одним из обязательных регуляторов рыночной экономики.

Практически одновременно с данным законом был принят закон «О финансовом оздоровлении сельхозпредприятий». По всей видимости, то, что Законы «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «О финансовом оздоровлении сельскохозяйственных предприятий» приняты почти одновременно – не случайное совпадение. В этом есть определенная логика, поскольку привлечение достаточного количества инвесторов, заинтересованных в будущем аграрного сектора России, на рынок сельхозземель невозможно без улучшения состояния балансов большинства сельхозпредприятий и проведения реструктуризации их долгов. Одним из наиболее существенных условий для реализации ФЗ «Об обороте сельхозземель» является восстановление платежеспособности сельхозпредприятий, расположенных и работающих на этих землях.

Во всем мире сельское хозяйство является весьма специфичной отраслью экономики. По своей природе оно не монопольно, кроме того, в нем присутствует длительный цикл производства в животноводстве и растениеводстве. Также влияние на сельское хозяйство оказывает природный фактор. Из-за такой специфики доходы данной отрасли даже в стабильных странах отстают от других секторов экономики и государство должно это компенсировать из соображений продовольственной безопасности и социальной справедливости. Каким образом будет осуществляться подобная компенсация, определяется, в первую очередь, возможностями бюджета. В экономически развитых и благополучных странах это происходит с помощью искусственного поддержания высоких цен на продукты питания. Устанавливаются надбавки к ценам на продукты питания – «ценовые трансферты». Вырученные средства затем направляются на поддержку сельского хозяйства. Но это приемлемо лишь для стран с очень высоким уровнем доходов населения. В России же принята практика прямой бюджетной поддержки. В качестве позитивного примера можно привести субсидирование процентных ставок по краткосрочным и среднесрочным кредитам. Суть состоит в том, что при получении кредитов в коммерческом банке на 1 и 3 года крестьяне, при предъявлении документов, получают компенсации от государства в размере до двух третей от разницы ставки. Крайне важно, что здесь срабатывает механизм бюджетного мультипликатора. Этим государство как бы распределяет риски между кредитором и собой. В этом случае государству надо лишь компенсировать разницу между рыночной и льготной ставкой после того, как крестьянин добьется получения кредита в коммерческом банке. Решение о выделении кредита будет принимать не чиновник, а чбанкир, который тщательно подсчитает экономическую целесообразность кредитования заемщика. Подобный механизм может применяться и при субсидировании лизинговых платежей при приобретении сельхозтехники в лизинг.

Новации

Одной из важных новаций закона является тот факт, что субъектами оборота земель сельскохозяйственного назначения, помимо публичных образований, органов государственной власти и местного самоуправления, будут являться граждане и юридические лица.

При этом не предполагается устанавливать особых квалификационных требований ни для граждан, ни для юридических лиц при приобретении прав на сельскохозяйственные земли. Данное нововведение является немаловажным, поскольку ограничение субъектов по принципу, являются они сельскохозяйственными товаропроизводителями или нет, противоречит свободе коммерческой деятельности, и может неоправданно ограничить оборот сельскохозяйственных земель. Кроме того, это создаст барьеры для инвестиционной деятельности.

Также актуальным является вопрос о предельных размерах земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут быть сконцентрированы в рамках одного владения. Необходимость решения этой проблемы аналитики объясняют попыткой ограничить спекуляцию землями, излишнее их дробление или, наоборот, сосредоточение больших площадей у одного собственника.

Проектом устанавливается, что минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также максимальные размеры участков, находящихся на территории одного административного района в собственности физического лица и аффилированных ему лиц, могут быть установлены непосредственно законами самих субъектов РФ.

Наиболее проблемным для данного закона является вопрос о правовом режиме оборота земель в реорганизованных колхозах и совхозах, а именно земельных долей.

Необходимость изменений правового режима земельных долей связана с несколькими причинами. Законом признано, что земельная доля – это доля в праве общей собственности на земельный участок.

Обладатель доли в праве собственности на землю в соответствии с гражданским и земельным законодательством может распорядиться ею по своему усмотрению. Так, при заключении договора аренды земельного участка в счет доли в праве собственности на него участок должен быть выделен в натуре. Это связано с тем, что ГК РФ предусматривает предоставление в аренду только непотребляемых вещей. Однако практика пошла по пути заключения договоров аренды земельных долей без выделения конкретного земельного участка.

Законом предлагается следующий выход из ситуации: устанавливается требование привести отношения по поводу использования земельных долей в соответствие с гражданским законодательством. В случае если этого не произойдет, к договорам аренды земельных долей, заключенным до момента вступления в силу настоящего закона, будут применяться правила, регулирующие отношения по договору доверительного управления.

В этом решении очевидно желание законодателя смягчить для собственников земельных долей сложившуюся ситуацию. Ведь на договоры аренды земельных долей, заключенные после вступления в силу ч. 2 ГК РФ, распространяется положение ст. 168 ГК РФ, устанавливающей, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка может быть оспорена, или не предусматривает иных последствий нарушения. Законом, надо полагать, и предусматриваются «иные последствия».

По мнению аналитиков, следует обратить внимание и на то, например, что положения о доверительном управлении не будут иметь обратной силы, и на отношения по поводу использования земельных долей в период до вступления в силу закона эти положения распространяться не будут. В связи с этим, видимо, усложнится судебная практика. Кроме того, договор доверительного управления – достаточно сложный вид сделки, мало сходный с арендой. И для того, чтобы адекватно ориентироваться в новой ситуации, аграриям придется учиться иным формам правоотношений. В случае принятия соответствующих норм закона это обязательно следует иметь в виду, с тем, чтобы избежать ошибок в правоприменении и злоупотреблений.

Одним из наиболее важных положений закона является то, что он запрещает продажу земли иностранным физическим и юридическим лицам, лицам без гражданства и предприятиям, в которых доля иностранного капитала превышает 50%. Таким субъектам рынка разрешается только длительная аренда сроком до 49 лет.

Выводы

Изучив дан ый закон, можно сделать ряд выводов. Земельные отношения в сельхозпредприятиях, использующих преобладающую часть земель сельскохозяйственного назначения, долгое время оставались неурегулированными. Отсутствие права распоряжения землей создавало препятствия для рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и их концентрации в руках эффективных собственников и пользователей. Приток инвестиций в аграрный сектор сдерживался таким фактором, как запрет залога сельхозугодий. Следствием этого являлась невозможность наладить эффективное использование земель. Отсутствие единой земельной политики приводило к тому, что регионы зачастую разрабатывали собственную законодательную базу, нередко противоречащую федеральному законодательству. В этом случае разный подход регионов к решению земельного вопроса осложнял формирование единого аграрного рынка в России. Таким образом, введение в действие данного закона призвано стимулировать развитие сельского хозяйства в России. Немаловажно то, что законодатели стремятся решить вопрос консолидации земельных участков в руках одного собственника, хотя вопрос об утверждении максимального земельного участка в руках одного лица будет решаться на региональном уровне. Кроме того, урегулирован вопрос о невмешательстве иностранных собственников в оборот сельхозземель России, хотя приобретение земли может осуществляться ими через подставных физических и юридических лиц. В целом закон вызывает положительные эмоции, однако для того чтобы он начал работать в полную силу, по мнению специалистов, необходимо ввести ряд поправок в иные законодательные акты РФ, регулирующие земельные отношения.