Гостиничный бизнес стабилен. Резко изменить конъюнктуру не могут даже экономические потрясения. Конкуренция растет медленно. Для выхода на рынок новым игрокам необходимы миллионы долларов и время, чтобы построить отели, а затем вывести их на коммерческий уровень эксплуатации. Оценив эти преимущества, инвесторы раскрыли кошельки. 35 новых отелей появится в Екатеринбурге к 2015 г. Часть из них уже строится.

В анамнезе

Последние четыре года потребность в гостиницах росла. По прогнозным оценкам, в 2003 г. она превысит уровень 2000 г. на 70%. Причем речь идет только о размещении постояльцев, без учета продаж дополнительных услуг. А потенциал рынка значительно выше. Если исходить из нормативов СНиП – 6 мест на 1000 жителей, – Екатеринбургу необходимо 7780 гостиничных мест. Сегодня их почти вдвое меньше – 3915.

В 2002 г. спрос на услуги отелей в Екатеринбурге составил около миллиона чел./дней. Но цифра эта условная. В администрации Екатеринбурга нам дали другую – 678566, подчеркнув, что располагают только экспертной оценкой. Есть мнение, что постояльцев примерно на треть больше. Статистика не учитывает людей, останавливающихся в «общежитиях гостиничного типа», ведомственных гостиницах, выкупленных или арендованных квартирах. В списках предприятий гостиничного хозяйства эти заведения могут не значиться, а многие из них работают без сертификации.

Таким образом, абсолютных показателей нет. Существуют также расхождения между данными Госкомстата и тем, что можно почерпнуть из других источников. Так, за 2001 г. «ДК» насчитал по городским гостиницам 836,2 тыс. чел./дней, тогда как официальный показатель меньше – 672,9 чел./дней. При желании это можно объяснить. Гостиничная деятельность – не только в России, но и в других странах – не самый прозрачный вид бизнеса. Часть платежей постояльцев приходится на неучтенные обороты. Поэтому к числам, которыми оперируют чиновники, нужно применять поправочный коэффициент 1,5. Виктор Евстифеев, руководитель ООО «Внешсервис»: Гостиничный бизнес в определенной степени…не без криминала, так скажем. С точки зрения налоговой, особенно. Ситуация ведь как складывается? Гость приехал и уехал. Доказать, что он был, практически невозможно. Учетных книг может быть две или даже три. И, если посмотреть налоговые отчеты, выяснится, что гостиница пустовала, хотя в действительности номера были заняты. Это о чем говорит? О том, что создаются условия, при которых не показывать выручку, не показывать количество гостей не составляет труда. Все эти деньги остаются в руках менеджмента или хозяев гостиницы.

В 2002 г., по данным мэрии, заполняемость гостиниц составила 59,3% – на 6,3% больше, чем в 2001 г. В то же время, по сравнению с 2001 г., когда при инвентаризации насчитали около 40 гостиниц, к 2003 г. их осталось всего 19. Плюс два кемпинга. Остальные 18 объектов разжаловали, переведя в категорию «дополнительных средств размещения».1 Оценки экспертов неоднозначны. Сергей Бакунин, директор регионального консультационного центра «Карл Цейсс», полагает, что потенциал рынка превышает существующий номерной фонд в 2,5-3 раза, а фирма «Маркетинг Дизайн Центр», изучавшая ситуацию с гостиницами в 2001 г., ориентируясь на показатели крупных европейских городов, оценивает потребность в 16750 мест.

Сегодня, но по пять

В феврале пресс-служба губернатора сообщила, что компания Radisson – единственный международный оператор, инвестирующий в строительство российских отелей, – собирается возвести гостиницу и в Екатеринбурге. Какую именно, не уточнялось. По одной из версий, речь идет об отеле 4

или 5

, по другой – о заведении среднего ценового уровня (в этом случае компания будет использовать бренды Park Inn или Country Inn). В пользу второго варианта – сообщения в центральной прессе о новом проекте, предусматривающем создание сети экономичных отелей. За четыре года инвестиционный фонд «США – Россия» и Radisson SAS Hotels & Resorts намерены построить в России восемь гостиниц вместимостью по 100 номеров. Три – в Москве, остальные – на периферии. Из региональных городов участникам проекта интересны Самара, Нижний Новгород, Новосибирск и Екатеринбург. Приход Radisson в Екатеринбург – лишь дело времени. Говорили, что уже в апреле будут подбирать земельный участок, но наступил июль, а дело не сдвинулось. Специалисты полагают, что в ближайшие год-два иностранные гостиничные сети можно не ждать. Сергей Бакунин: Не так давно мы получили заказ о поиске инвестора и сетевого менеджера для управления новыми гостиницами, которые эта фирма предполагает строить. Обратились в несколько мест, которые сочли подходящими. По нашей просьбе Йозеф Хазеншвандтнер – главный менеджер по экспорту австрийской фирмы Voglauer, занимающейся оснащением гостиниц, – провел переговоры с представителями Radisson и выяснил, что пока компания никаких объектов в Екатеринбурге строить не собирается. Хотя я не исключаю, что губернатор сумеет их переубедить.

Даже если губернатору не хватит красноречия, ситуация не безнадежна. Рыночная ниша 4-5

быстро заполняется. По осторожным оценкам, уровень спроса позволяет возвести в городе как минимум две гостиницы. А строится больше. 1 июля на Хомякова открылся новый «Урал-Отель», претендующий на 4

. К концу года будет закончен комплекс из двух корпусов уровня 4

рядом с «Большим Уралом» – им занимается финская компания «СРВ Груп». Еще два пятизвездочных отеля возводит в центре города ФПГ «Драгоценности Урала». Раскрутка гостиниц, считают эксперты, потребует больше расходов и времени, чем мог позволить себе Атриум Палас Отель, выходивший на рынок перед кризисом 1998 г. Прежде всего потому, что текущие затраты на содержание инфраструктуры отелей высокого класса велики, а денег она приносит намного меньше, чем номерной фонд. По данным «ДК», доходы, полученные от услуг, не связанных с размещением, только у двух городских гостиниц превышают 10% общей выручки. Чтобы увеличить прибыль, отели привлекают в свои конференц-залы местных бизнесменов, создавая постоянную клиентуру. Когда рынок насытится, придет очередь иностранцев.

Жанна Седова, руководитель отдела продаж Центра Международной Торговли: Приход иностранных операторов на рынок Екатеринбурга будет логичным продолжением их бизнеса. Но пока они получают землеотводы, строят новые отели и обучают персонал, пройдет год или два. За это время Международный Торговый Центр пустит вторую очередь гостиницы. Для нас стало очевидно, что бизнесмены, приезжающие в город, нуждаются в квартирах длительного проживания. Иностранцам, задерживающимся в Екатеринбурге надолго, не очень удобно жить в гостиничном номере, в частности, потому, что наши услуги недешевы. И мы намерены развивать именно этот сегмент рынка. Квартиры длительного проживания – новый для нашего города, очень интересный бизнес, и мы уверены, что преуспеем в нем.

Другой источник модернизации номерного фонда – реконструкция старых гостиниц, после чего звездность увеличивается. В столице сейчас берутся за перестройку гостиницы «Москва», возведенной в 1935 г. Архитекторы предложили ее разрушить и отстроить заново, сохранив внешний облик. Примерно то же советовал сделать с гостиницей «Большой Урал» г-н Бакунин, но муниципалитет на столь кардинальный шаг не решился. В обновленном варианте «Большой Урал» будет трехзвездочным. Планируется реконструировать еще как минимум два отеля: «Отель «Екатеринбург-Центральный» доведут до трех звезд, а «Евразию» – до четырех. Кстати, пока сертификат качества подтвердили только три гостиницы: «Эрмитаж» (3

), «Октябрьская» (3

) и «Уральский двор» (4

). Остальные прошли сертификацию безопасности услуг.

Завтра по три

Для инвесторов сегмент отелей 2-3

наиболее перспективен, хотя и до этого уровня клиентов придется дотягивать. Гостиничный рынок Екатеринбурга формируют жители Уральского региона. На их долю приходится 62,4% недорогих мест и только 7% мест в гостиницах высокого класса. Главную роль здесь играет командировочный лимит – 500 руб. в сутки. Устанавливая цены на проживание, многие директора гостиниц держат эту цифру в уме. Судя по опросам, приезжих интересуют как раз гостиницы нижнего ценового диапазона (до 800 руб. в сутки), которым звезды не светят. Потенциал этого сегмента заметно превышает спрос. Опыт работы крупнейших екатеринбургских отелей и маркетинговые исследования убеждают, что слухи о вымирании дешевых гостиниц преувеличены. Виктор Евстифеев: Чтобы исчезли старые гостиницы, нужны предпосылки, а рынок дефицитен. При нехватке номеров люди будут селиться куда угодно. Опять же за счет резкого понижения цен эти гостиницы сохранят заполняемость. Поэтому исчезнуть они просто не могут. Другое дело, если некоторые заведения попадут в руки более эффективных собственников, чем государство или муниципалитет. Тогда акционеры смогут привлечь дополнительные инвестиции и улучшить состояние этих гостиниц. Но до тех пор, пока хозяйство остается в руках муниципалитета, надеяться на изменения не приходится.

У самого г-на Евстифеева в разработке находится проект отеля под условным названием «Олимпик», который предполагается возвести на территории одного из стадионов, чтобы у спортсменов и болельщиков была крыша над головой. По расчетам Виктора Александровича, гостиницу надо делать 16-этажной, на 400 номеров. На вопрос: «Сколько там будет звезд?» он отвечает: «Чем меньше, тем лучше». То есть 2-3

. Обойдется это удовольствие в $16 млн, причем г-н Евстифеев уверен, что инвестор окупит затраты за три-четыре года.

В городском комитете по инвестициям его оптимизм не разделяют. Председатель комитета Оксана Журавлева готова доказать, что за столь короткий срок вложения не вернуть. Ее подразделение курирует тендер на строительство гостиниц. История тендера началась в апреле 2001 г., когда гостиничное хозяйство, находившееся в ведении жилкомхоза, передали комитету по бытовому обслуживанию (КОБОН). Ситуация развивалась быстро. Не прошло и месяца, как прежний начальник КОБОН Вячеслав Мирошников разобрался с делами и огласил список проблем, начинавшийся со слов «дефицит номерной емкости». Под строительство новых гостиниц решили выделить 15 площадок.

Предварительно, чтобы решить, в каком направлении двигаться, администрация заказала фирме «Маркетинг Дизайн Центр» исследование рынка. Однако время для опроса респондентов – с 23.12.01 по 11.01.02 – было выбрано неудачно: деловые люди и иностранцы из гостиниц разъехались. К тому же, характеризуя гостиничный комплекс Екатеринбурга, «МДЦ» не учел более 10 предприятий, в деятельности которых гостиничные услуги были доминирующими (семь гостиничных общежитий, «Внешсервис», гостиницу Золото-Платиновой Компании, «Изумруд-спорт-отель», «Изумруд-пансионат» и проч). В результате идеальную структуру гостиниц (1

– 19% , 2

– 26% , 3

– 46%, 4

и 5

– 9%), разработанную «МДЦ», эксперты поставили под сомнение. Впрочем, КОБОН это не помешало принять рекомендации к исполнению.

Через год с небольшим вышло постановление мэра о конкурсе. Судя по тому, что его условия опубликовали только на русском, иностранцы в расчет не принимались. Затем миновало еще полгода, и 20 апреля 2003 г. в «Вечернем Екатеринбурге» напечатали объявление, извещавшее потенциальных инвесторов о том, что скоро все 15 земельных участков будут представлены к застройке. Начали с двух. Первый площадью 10 020 кв. м расположен на перекрестке ул. Высоцкого – Сиреневый бульвар, через дорогу от КОСКа «Россия». Второй, площадью 10250 кв. м, – на пересечении Бардина—Громова, неподалеку от «Уралэкспоцентра». В требованиях, разработанных сотрудниками КОБОН, написано, что в каждой из гостиниц должно быть не меньше 100 номеров класса 3

– одноместных и двухместных. Дислокация определила их назначение – та и другая будут бизнес-отелями с центральным кондиционированием воздуха, стационарным генератором для аварийного освещения и энергоснабжения, резервной системой подачи горячей воды и соответствующей инфраструктурой, включающей конференц-зал, бизнес-центр, переговорные комнаты, оздоровительный комплекс и проч. В этом есть свой резон: в 2000-2002 гг. количество иностранных компаний, участвующих в выставках, увеличилось в 3,4 раза. Вопрос лишь в том, насколько устроят будущих инвесторов правила игры. Сергей Бакунин: Я смотрел обе площадки, которые передаются на конкурс. Это не пустые участки, на том и на другом находятся автостоянки. Инвестору, который захочет строить и выиграет конкурс, придется за свой счет переносить их в другое место. С моей точки зрения, такая постановка вопроса неправильна. Да и многие другие условия инвестиционного конкурса вряд ли будут понятны потенциальным зарубежным инвесторам.

Тем временем Главархитектура готовит еще четыре землеотвода. Где они находятся, широкой публике неизвестно. Инвесторам придется выбирать, что лучше – биться за первые куски земли, или ждать, когда обнародуют информацию о следующих – новые варианты могут оказаться более привлекательными. Хотя, по словам Оксаны Журавлевой, многих устраивают и существующие предложения: На этих участках мы собираемся обкатать технологию взаимодействия с инвесторами. Не исключено, что в ходе переговоров первоначальные требования будут меняться. Например, КОБОН уже пошел на уступки, уменьшив площадь номеров. Но мы считаем, что санузел в 10 кв. м тоже великоват. Компромиссы здесь возможны, поскольку речь идет об окупаемости объектов. Остается много других вопросов, которые придется решать в рабочем порядке.

20 мая комиссия подвела предварительные итоги. Предварительные, потому что за месяц полноценных проектов с бизнес-планами не разработать. Чиновники прогнозируют, что в 2003 г. работы по освоению площадок должны начаться, а в 2004 г. гостиницы примут первых постояльцев. По информации комитета по инвестициям, интерес к строительству отелей проявляют большей частью гостиничные операторы и компании, вкладывающие деньги в недвижимость – жилье, производственные помещения и офисы.

Выписной эпикриз

Начало строительства крупных комплексов примечательно уже само по себе, ибо опыт реализации масштабных инвестиционных проектов на гостиничном рынке отсутствует. После кризиса в Екатеринбурге не появилось ни одного большого отеля. Основная часть гостиниц, открывшихся в последние годы, работает на уровне домашних. За 2002 г. и первую половину 2003 г. в городе появилось пять новых гостиниц: «Сибирь» (11 номеров), «Уральский Двор» (11 номеров), кемпинг ИП Дербенева на 18 км Челябинского тракта (15 номеров), гостиница при боулинг-центре «Луна-2000» (38 номеров) и «Урал-отель» (49 номеров). На подходе гостиница в ТРЦ «Екатерининский» (49 номеров) – она начнет работу в середине июля. Все отели относятся к категориям «малые» (от 10 до 20 номеров) и «средние» (до 100 номеров), и опыт, накопленный при их эксплуатации, нельзя использовать при составлении бизнес-планов для крупных объектов. Нужны специальные знания. У того же Виктора Евстифеева на стене висит диплом об экономическом образовании, подписанный Василием Леонтьевым. Оставив в 1991 г. должность начальника Протокольного отдела областной администрации, где по долгу службы ему приходилось встречать и провожать иностранцев, г-н Евстифеев организовал фирму «Внешсервис» и занялся оказанием гостиничных услуг для правительственных и дипломатических делегаций. Теперь хочет построить отель 4

на 138 номеров на Куйбышева, но по-прежнему считает, что у малых гостиниц есть свои преимущества: затраты при строительстве невелики, риски минимальны, а управляемость высока. И заполнить небольшую гостиницу намного проще. Виктор Евстифеев: Были периоды, когда мне удавалось обеспечить заполняемость на 60-70% и больше. Одни постояльцы уезжали, а желающие занять их места уже сидели в баре и ждали, когда освободятся номера. Месяца три-четыре в год заполняемость держалась на уровне почти 100%. В большом отеле такое почти невозможно. Поэтому маленькие гостиницы работают более эффективно, хотя и не могут обеспечить уровень сервиса, который просят гости. Оздоровительный центр, боулинг, конференц-залы и переговорные комнаты – привилегия больших гостиниц.

Судя по всему, сектор малых и средних гостиниц будет развиваться и дальше. Тем более есть ниша, где востребованы как раз такие заведения. Прежде всего, туристические отели, которых в окрестностях Екатеринбурга практически нет, а спрос на них растет. В этом быстро убедились хозяева туристической базы «Остров сокровищ», переделавшие несколько загородных зданий в комфортабельную гостиницу. По словам гендиректора «Острова сокровищ» Альбины Кретовой, предприятие получилось успешным. При ТРЦ «Екатерининский» и оздоровительном комплексе с аква-парком, который собираются строить неподалеку, г-жа Кретова намерена также открыть гостиницы, рассчитанные в основном на туристов. Об 14-этажном отеле при оздоровительном комплексе известно, что он будет претендовать на 3

.

Идея превратить Екатеринбург в туристический центр появилась давно, но реальные перспективы многие оценивают скептически. Елена Устимова, менеджер по маркетингу Атриум Палас Отеля: Я не думаю, что наш город в ближайшее время станет привлекательным для въездного туризма, особенно иностранного. Если Россия в целом будет интересна для туристов, то Екатеринбург вряд ли попадет даже в первую десятку туристических центров. Председатель совета директоров холдинговой компании «Лидер» Николай Кретов считает иначе. По его словам, туристический маршрут «Серебряное кольцо», объединяющий Верхотурье, Невьянск, Екатеринбург, Думную гору, Тальков камень, Ганину яму и другие исторические места, обещает хорошие коммерческие перспективы и привлечет иностранных туристов. Для скорейшего развития туризма холдинг «Лидер» возведет в Невьянске и Екатеринбурге две гостиницы класса 3

– на 40 и 120 номеров. Этим его вклад в развитие гостиничного сектора не ограничится. По Пермскому, Серовскому, Челябинскому, Тюменскому и Курганскому трактам «Лидер» заложит кемпинги на 25-30 койкомест каждый с общепитом, банями и АЗС. Постановление правительства Свердловской области о выделении землеотводов уже подписано.

Под средством размещения понимают любой объект, предназначенный для временного проживания людей.