Михаил Волков: Самовольное строительство — это мировая проблема

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответил руководитель инспекции архитектурно-строительного контроля Администрации Екатеринбурга Михаил Волков.

— Михаил Михайлович, в администрации города и районов ряд структур исполняет надзорные функции в сфере строительства. Какие из них лежат на Вашем ведомстве?

— Мы контролируем ход строительства в городе Екатеринбурге как в рамках закона о местном самоуправлении, так и в рамках деятельности Главного управления архитектуры и градостроительства в части застройки городской территории. Также наше ведомство занимается вопросами связи с населением, в том числе рассмотрением жалоб граждан и информированием населения о строительстве в городе Екатеринбурге.

Надзорные функции мы не выполняем. Этим занимаются федеральные органы. В частности, надзор за качеством строительства и нарушениями нормативных требований осуществляет Инспекция архитектурно-строительного надзора Свердловской области. Она имеет право привлекать нарушителей к административной ответственности. Мы такими правами не обладаем — наша задача выявить нарушение и сообщить о нем в соответствующие органы.

В рамках нашей инспекции существует два отдела: отдел выдачи разрешений и отдел линейного контроля, который следит за соблюдением прав физических и юридических лиц при ведении строительных работ.

Выдача разрешений на строительство — это отдельный вид наших полномочий. Все регламенты по выдаче разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию прописаны в 51 и 55 статьях Градостроительного кодекса РФ.

— По словам заместителя Главы города Владимира Крицкого, в Екатеринбурге 35 объектов, на которые не оформлены необходимые разрешительные документы. Как часто Вы сталкиваетесь с этой проблемой?

— Указать точную цифру объектов самовольного строительства, не только до единицы, но и до десятка, невозможно, потому что она постоянно изменяется. Собственников выявленных самовольных объектов мы заставляем приводить их в соответствие требованиям закона. Соответственно, они либо выходят из состава нарушителей, либо задерживаются там в связи с проблемами, возникающими у них в ходе проведения работ.

По официальным отчетам, в месяц мы выявляем до 60 (!) объектов самовольного строительства. Но это не означает, что они раз и навсегда останутся в этом состоянии. Так как в начале строительства объект может быть признан самовольным, но в ходе работ необходимые документы будут собраны и он выйдет из состава самовольных строений. В целом же практика самовольного строительства в Екатеринбурге достаточно распространена. Но это проблема не только нашего города или даже государства — это мировая проблема. Даже в такой законопослушной стране, как США, нашим коллегам приходится бороться с этим явлением. Ведь каждый застройщик сам определяет, действовать законно или незаконно. Иначе не было бы необходимости в таком органе, как наш.

Я считаю, что это объективный процесс. Застройщик ищет путь наименьшего сопротивления. Если он видит, что ему легче начать строительство без необходимых документов, — он строит без них. Законодательство в этой сфере, до введения № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты», было определено штрафными санкциями в достаточно низком размере, то есть от 10 до 20 тыс. руб. Естественно, для застройщика, который оперирует миллионами, цифра в 10 тыс. руб. смехотворна. И для него выгоднее заплатить штраф, но чтобы строительство не останавливалось.

С принятием № 232-ФЗ были внесены изменения в Кодекс об административных правонарушениях и суммы штрафов поменялись значительно. С 1 января суммы штрафов могут доходить до 500 тыс. руб. и даже 1 млн. руб.

Может быть применена и более жесткая мера административного воздействия — приостановка деятельности предприятия сроком до 90 дней. Понятно, что в период строительного сезона это будет губительно для организации. Я полагаю, что в связи с этим застройщики начнут по-другому смотреть на этот вопрос.

— Строительство без оформления каких документов является самовольным?

— Согласно ст. 222 Гражданского кодекса, самовольной постройкой является та, которая строится или построена без разрешения на строительство. Если говорить более конкретно, то есть ст. 51 Градостроительного кодекса, в которой перечислены документы, необходимые для получения разрешения на строительство. Для большинства объектов это, как правило, 4 основных пункта: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план участка, определенная часть проектной документации и положительное заключение государственной экспертизы.

Объем не большой, но каждый из этих документов достаточно емок и требует от застройщика длительного времени на их оформление. Основным из этих документов является правоустанавливающий документ на земельный участок. Он говорит о том, что застройщик обладает площадкой для строительства. Но его недостаточно для получения разрешения на строительство.

— Сколько в среднем объектов в месяц проверяет Ваше ведомство?

— Проверяем мы очень много. Есть плановые проверки, есть внеплановые. Есть проверки проектной документации, есть проверка проекта «в натуре». В год мы проверяем больше 1,5 тыс. объектов, то есть примерно около 140 в месяц.

Внеплановые проверки проводятся по жалобам граждан или при возникновении претензии инспектора к застройщику. Плановые проверки проходят на соответствие стройплощадок требованиям, предъявляемым при организации строительства. Например, весной и осенью мы регулярно проверяем строительные площадки для того, чтобы грязь с их территории не попадала на улицы города. Одновременно объекты проверяются на предмет самовольного строительства.

Жалоб от населения поступает очень много. Но тут важно подходить к вопросу объективно. Если застройщиком соблюдены все нормативные требования и он в установленном порядке предоставил все необходимые документы для получения разрешения на строительство, то, несмотря на жалобы отдельных граждан, городская администрация не вправе отказать застройщику в выдаче такого разрешения. Естественно, приходится разъяснять гражданам, что условия проживания в мегаполисе неизбежно приводят к уплотнению застройки. Важно, чтобы при этом не нарушались государственные нормативные требования, для чего и проводится государственная экспертиза проекта. Если же строительство ведется с грубыми нарушениями нормативных документов либо без разрешения на строительство, то мы выявляем эти нарушения и обращаемся в органы государственного строительного надзора и прокуратуру для принятия мер административного воздействия и приостановки строительства.

— Застройщики утверждают, что оформление документов на строительство занимает длительное время, поэтому они начинают стройку без необходимого набора бумаг. Так ли это?

— В этом вопросе строительные компании лукавят. Застройщику действительно требуется много времени на оформление необходимой документации, но виноват в этом не город. Существует порядок, прописанный в Градостроительном кодексе. Нужно организовать работу строительной организации так, чтобы на проектные дела обращалось столько же внимания, сколько и на само строительство. Многие строительные организации не имеют своих проектировщиков и пользуются услугами проектных институтов, которые перегружены работой. Но и собственные проектные организации тоже не всегда в состоянии справиться с объемами проектирования по всем переделам. Отсюда возникают сложности со сроками проектирования и устранением замечаний на стадии согласований проекта в федеральных надзорных органах (Роспотребнадзор, Экология, Пожнадзор и др.) и государственной экспертизе. Это самый длительный процесс в период от предоставления земельного участка под строительство до получения разрешения. У кого-то он длится до полугода, а кому-то и года недостаточно. Не у всех застройщиков хватает терпения, и это объективно. Но признать застройщику собственную нерасторопность сложно, и это тоже объективно.

Для выдачи разрешения на строительство законодательство жестко установило срок в 10 дней от момента предоставления пакета документов до выдачи разрешения. Поэтому говорить о задержке со стороны города в выдаче разрешения на строительство нельзя. Таких фактов просто не было. Все это фиксируется и проверяется прокуратурой и различными инспектирующими комиссиями.

В настоящее время законодатель осознал, что основной тормоз в процессе строительства — федеральные согласующие органы, в том числе различные надзоры и экспертизы. Поэтому федеральным законом № 232 деятельность федеральных согласующих органов введена в работу одного ведомства — Государственной вневедомственной экспертизы. Установлен срок ее работы — 45 дней. В будущем это должно ускорить работу застройщика. Чем быстрее будет идти процесс становления этой организации, тем менее болезненно это скажется на темпах строительства. Ведь пока нет ни достаточного количества кадров, ни помещений, нет наработанного опыта в единой структуре. Например, та государственная экспертиза, которая работает в Свердловской области, уже испытывает определенные затруднения.

На стадии ввода в эксплуатацию также создан единый орган — Государственный строительный надзор, который тоже в перспективе должен сократить сроки проверок и выдачи единых заключений. Там тоже проходит реорганизация с теми же проблемами.

Я думаю, новым согласующим и надзорным органам понадобится примерно год, чтобы отладить всю работу и войти в нормальный режим. Этот год будет сложным для всех, для строителей в том числе. Главное — не потерять набранные темпы и не снизить объемы строительства.

— Отразилось ли введение аукционной системы передачи земли под строительство на Вашем ведомстве? Стало ли меньше нарушений?

— Аукционы — хорошее начинание. Но это революционный путь, характерный для нашего государства. Если перефразировать народную мудрость, то аукционы — это как новый конь: он вспашет глубже, но при этом обязательно испортит борозду. То, что было наработано многими застройщиками за предыдущие годы, оказалось ненужным. Это, конечно, для них значительная потеря. Но с другой стороны, значительно упрощается процесс приобретения площадки под строительство с аукциона. Количество аукционов будет расти, чтобы обеспечить набранные высокие темпы строительства жилья. Однако нельзя не отметить, что у аукционов есть и обратная сторона. Земля, проданная с торгов, обойдется застройщику не дешевле, чем полученная по старой двухступенчатой системе, и никто не гарантирует, что она не станет предметом торга между девелоперами и строителями.

В Екатеринбурге работает 150—180 застройщиков, то есть организаций, которые получают землю для строительства. Хочу отметить, что эти организации не обязательно строительные компании.

Естественно, ряд застройщиков попытается продать купленный участок другому игроку, и неизвестно, как при этом изменится стоимость данной площадки. В 2006 году, например, с аукциона был продан участок начальной стоимостью 90 млн. руб. (эти затраты покрывали все расходы на подготовку этой земли). В результате торгов он был куплен за 162 млн. руб. Естественно, застройщик вложит эту стоимость в цену квадратного метра. Поэтому я не считаю, что введение аукционной системы в ближайшее время скажется на снижении стоимости жилья.

Возможно, опосредованно стоимость недвижимости упадет, потому что строить будут больше. Но пока строитель в ходе аукциона увеличивает цену лота в два раза, об этом не может быть и речи.

Напомню, что с 23 декабря 2006 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, по которому на аукцион могут выставляться участки, занятые ветхим аварийным жилым фондом. Аукционы по таким участкам будут проводиться на право заключения договора развития застроенных территорий. Это значит, что на аукцион можно будет выставлять не только участки, свободные от прав третьих лиц, но и участки, занятые ветхими аварийными домами. Застройщики будут предлагать варианты застройки этих участков. Эти варианты и будут рассматриваться на аукционах. Таким образом, появилась возможность привлекать средства застройщиков для решения вопросов переселения людей из ветхого жилья и не тратить на это бюджетные средства.

Количество нарушений в области строительства напрямую никак не связано с аукционным принципом приобретения земельных участков, потому что земля — это только одна из четырех составляющих для получения разрешения на строительство. Как правило, большая часть нарушений совершается застройщиками, которые уже имеют землю, но не получили заключение государственной экспертизы проекта.