«Уральский рабочий» и Виктор клочков: «Государственные «квадраты»

Квартиры для льготников купят на бюджетные средства

Как известно, государство планирует выкупать квартиры у застройщиков для обеспечения ими льготников. И Министерство регионального развития (Минрегион) вчерне уже разработало схему того, как это будет происходить.

Свердловская область готовит заявку на получение 1,6 млрд рублей федеральных денег для расселения людей из ветхого и аварийного жилья. И самое время поговорить о тех сложностях, которые будет сопровождаться данный процесс.

Понятно, что государство хотело бы сбить цены, играя на нынешних ожиданиях участников рынка. Что подтвердили и премьер Владимир Путин, и ответственные за выкуп госчиновники — на выделенные деньги они будут стремиться приобрести как можно больше жилья. Например, в Москве мэрия готова даже аннулировать результаты октябрьского тендера по приобретению полумиллиона квадратных метров. Теперь они требуют от застройщиков-победителей скидки в 17%.

Дело дошло даже до обращения одной из компаний в Федеральную антимонопольную службу (ФАС), дабы обязать московское правительство выполнить условия тендера. Но затем строители свое заявление отозвали, надеясь решить дело полюбовно. В конце концов себестоимость строительства тоже снизилась.

Так, с мая по ноябрь текущего года цемент упал в цене почти вдвое. И будет продолжать дешеветь до конца года. Плюс к этому за три месяца в два с небольшим раза снизилась стоимость строительной арматуры. Но если цемент в себестоимости квадратного метра составляет 8—9%, то арматура уже 15%.

Вопреки стенаниям строителей на дороговизну кредитов, на проценты по ним приходится 4—5% затрат сметы. Ведь брались займы еще летом по приемлемым ставкам. Сейчас же застройщикам средств почти не дают.

— Денег у девелоперов нет и в ближайшие шесть месяцев не будет. Значит, цены на стройматериалы упадут еще, а в целом себестоимость строительства может снизиться на 30% от докризисной цены, — подсчитал вице-президент консалтинговой компании Кnight Frank Андрей Закревский.

Уменьшит сметные затраты и готовящееся компаниями-застройщиками снижение зарплат занятых в строительстве. В среднем фонд оплаты труда снизится на те же 30%.

Исходя из чего, жесткая позиция государства — покупать жилье по среднерыночной цене «квадрата», регулярно рассчитываемой и утверждаемой Минрегионом по каждому субъекту РФ, является оправданной. «Мы не собираемся заниматься благотворительностью, — говорит замминистра Сергей Круглик. — Наша задача не покрыть все убытки застройщика, а дать толчок для возможности продолжать работу».

Так, у наших соседей – челябинцев — власти собираются выкупать недострой по себестоимости плюс 15 процентов.

— Сейчас снижение объемов продаж жилья не менее 30% из-за сворачивания банками ипотечных программ, которые составляли до 50% в структуре продаж, — размышляет президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Южного Урала Владимир Бурлаков. — Если областное правительство действительно планирует купить жилье по себестоимости плюс 15 процентов, то в нынешних условиях это роскошное предложение.

Но тем не менее эксперты не уверены, что на рынке до конца года отыщутся нужные Минрегиону 43 тысячи квартир, устраивающих их и по цене, и по прочим параметрам. Хотя, по некоторым данным, недострой достиг уже 78 млн кв. м.

Что касается военных, их доля до конца года — это 17 тысяч квартир. Причем это должны быть квартиры «под ключ». «Никаких иллюзий тут быть не должно, «готовое» жилье — это жилье с отделкой и сантехникой, линолеум, все должно быть на месте. Получил ключ, въехал и можно жить», — отметил уже упоминавшийся С. Круглик.

А такого жилья не очень много, что показали выборочные проверки Минрегиона. Среди «готового» жилья, заявленного регионами, оказалось немало бетонных «коробок» безо всякой отделки. Да и готовым жильем для застройщиков выгоднее расплатиться с поставщиками и банками-кредиторами. И по крайней мере сперва попытаться реализовать его на рынке со скидкой меньшей, чем хочет государство.

Кстати, не факт, что полученные от государства деньги за проданные квартиры бизнес будет вкладывать в новое строительство. Ведь рентабельность строительного бизнеса в 2009 году, по экспертной оценке, составит не более 15%, что будет вполне сопоставимо с теми ставками, которые предлагает банк за размещение средств у себя на депозите. Так что, вероятно, при покупке государством жилья оно будет выставлять застройщикам некие инвестиционные условия.

Учитывать здесь надо и особенность финансирования жилищного строительства. Почти никто из застройщиков на свои деньги не строит. По данным Минрегиона, 80% финансирования обеспечивается за счет средств населения. А у некоторых компаний эта цифра доходит и до 90%. То есть, надо полагать, пропорциональное количество квартир нужно будет отдавать дольщикам и на государственный выкуп останется не так уж и много.

Кстати, если учесть, что в 2007 году объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», включая жилищное и инфраструктурное, составил в денежном выражении 3,1 трлн рублей, то выделенные государством на год 100 млрд рублей не такая уж и большая сумма. К примеру, в одном Екатеринбурге за год было совершено сделок по жилью на 50 млрд рублей лишь на первичном рынке.

То же можно сказать и про количество квартир — 43 тысячи. Ведь, по данным Росстата, на учете по улучшению жилищных условий находится около 3,1 млн семей. А число остро нуждающихся в 2—3 раза превосходит то, что будет куплено Минрегионом в рамках господдержки.

Если судить по Москве, где помощь получили, судя по результатам тендера, всего три крупнейших застройщика, то в регионах их число вряд ли превысит пять-шесть. Да и те, как мы уже говорили выше, скорее направят полученные средства на урегулирование долгов, а не на новые проекты.

Но уже стремление государства рассчитаться хотя бы с частью своих граждан, перед которыми оно в долгу, не может не вызывать уважения.