«КоммерсантЪ-Урал» и Игорь Кулешов рассказывают про «Панельный синдром»

Через несколько лет строительные компании вновь начнут строить дешевые панельные дома

Когда в начале 1990-х годов отечественная отрасль жилищного строительства находилась в кризисе из-за небольшого количества заказов, строители ориентировались в основном на недорогое панельное жилье. На другое просто не находилось покупателей. За истекшее десятилетие ситуация резко изменилась. Вместо невзрачных «панелей» в городе вырастает все больше красивых, но одновременно и более дорогих кирпичных домов повышенной комфортности. Однако если в середине 90-х такие новостройки только дополняли строящееся панельное жилье, то сегодня они начали его вытеснять.

Специалисты утверждают, что доля недорогого жилья в общей массе новостроек Екатеринбурга начала уменьшаться с середины 1990-х годов, когда на смену дешевым панелям пришел кирпич и монолит. По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости (УПН), в последние два-три года доля панельных домов во вновь вводимом жилье Екатеринбурга не превышает 10%. «Сюда относятся дома, квадратный метр в которых стоит не больше 15 тыс. руб.», — отмечает аналитик УПН Михаил Хорьков. По его мнению, две трети остальных домов относятся к среднему ценовому интервалу (от 15 до 18 тыс. рублей за 1 м2). Все остальное — это дорогое элитное жилье, стоимость которого может доходить до $1, 6-1, 8 тыс. за квадратный метр.

По мнению аналитиков УПН, уменьшение строительства дешевого жилья может быть вызвано несколькими причинами. Но в качестве главной называется отсутствие у застройщиков экономического интереса к строительству панельных домов. «Дело в том, что строительство сегодня ведется в основном «точечным» методом.

Это когда возводится всего один дом, а не целый квартал или микрорайон. В этом случае строительной компании гораздо выгоднее построить и продать дом повышенной комфортности, чем дешевый панельный», — считает господин Хорьков. Эту точку зрения разделяют и другие риэлтеры Екатеринбурга, которые также считают, что единичное строительство не имеет такой высокой рентабельности, как массовое. Поэтому, считают они, строительным фирмам выгоднее искать инвесторов на дорогой дом.

Между тем, сами строители называют другие причины. По мнению заместителя генерального директора строительной компании «Наш дом» Андрея Озорнина, главной предпосылкой к тому, что строительная отрасль сделала крен в сторону кирпичных домов, стало изменение требований к качеству домостроительных панелей. В частности, к их теплоизоляционным качествам. «В 2000 изменились СНиПы по теплотехнике. Большинство заводов ЖБИ не смогло приспособиться к новым требованиям, в результате производства панелей резко сократилось». Именно по этой причине, считает господин Озорнин, строители были вынуждены перейти на более дорогой кирпич и монолит.

Представители строительных компаний называют и другую причину. По их словам, сегодня застройщики тяготеют к центральным районам города, где квартиры стоят значительно дороже, чем на периферии.

А поскольку панельное строительство в центральной части Екатеринбурга мэрией не приветствуется, строители вынуждены заказывать «кирпичные» или «монолитные» проекты, чтобы вписаться в общую архитектурную панораму.

Между тем, сами застройщики считают, что принципиальной разницы между кирпичным и панельным строительством нет. По их словам, цена квадратного метра в том и другом случае почти одинакова, а разница в ценах на квартиры обусловлена в основним их размерами. Так, если площадь 1-комнатной квартиры в панельном доме самой распространенной 141-й серии составляет 33 м2, то современные «однокомнатки» имеют метраж в 45-50 м2. Соответственно, даже при одинаковой цене квадратного метра стоимость квартир может различаться в десятки и сотни тысяч рублей.

Некоторые специалисты считают, что увеличить объемы строительства дешевого, или «социального», жилья по силам городским властям. Генеральный директор финансово-строительной группы «Стройинвестком» Татьяна Бузина считает, что если бы застройщики получали от мэрии подготовленные площадки (т. е. с необходимыми инженерными коммуникациями и без ветхого жилья, которое необходимо сносить — «Ъ»), цена новых домов могла быть значительно ниже. По словам специалистов, на подготовку стройплощадки уходит от 25 до 30% стоимости дома.

В мэрии с этой точкой зрения соглашаются. Но лишь в той части, что в описанном случае снижается только себестоимость дома для застройщика. «С чего вы взяли, что он станет продавать квартиры по более низкой цене? Скорее всего, он продаст это жилье по рыночной цене и получит дополнительную прибыль», — убеждена заместитель начальника главархитектуры города Екатеринбурга по градостроительству Надежда Лыжина. По ее мнению, есть только один способ сделать новое жилье более доступным — увеличить объемы его строительства (см. вынос).

Между тем аналитики рынка недвижимости считают, что через три-четыре года строительные компании сами вернутся к панельному строительству. «Дело в том, что рынок жилья повышенной комфортности в Екатеринбурге уже насыщен. На это указывает тот факт, что некоторые застройщики подолгу не могут продать квартиры в дорогих домах», — отмечает аналитик УПН Михаил Хорьков. По его словам, когда это станет тенденцией, строительные компании перейдут в более низкий ценовой интервал. В том числе, вернутся к строительству панельного или кирпично-панельного жилья, на которое есть спрос. «Однако этот перелом наступит не раньше, чем через 4-5 лет», — считает господин Хорьков.