Ипотека для рабочих: варианты и перспективы

Аналитический бюллетень «VIP-консультант» анализирует перспективы участия крупных хозяйствующих субъектов в ипотечных программах, предназначенных для их рабочих.

На протяжении последнего года ипотечное кредитование в Свердловской области из обсуждаемого проекта превратилось в реально функционирующий механизм приобретения жилья. Темпы выдачи кредитов на приобретение жилья увеличиваются ежемесячно, на данный момент более 100 заемщиков уже вселились в квартиры, приобретенные по ипотечной схеме.

В то же время известны и основные факторы, сдерживающие развитие систем ипотечного кредитования. Одним из них является отсутствие гарантий платежеспособности заемщика в течение длительного срока времени (напомним, что Свердловское агентство ипотечного кредитования готово предоставлять ипотечные кредиты на срок до 27 лет). Данный фактор останавливает как кредиторов (им необходимо учитывать риски, возникающие в случае невозврата кредита), так и потенциальных заемщиков, которые так же не имеют гарантий того, что будут иметь стабильные источники дохода в течение столь длительного срока времени.

Решением этой проблемы может стать участие в реализации ипотечных проектов «третьей стороны» – например, крупного промышленного предприятия, которое может выступить перед кредитором гарантом платежеспособности своего работника. По мнению наблюдателей, такое сотрудничество может стать равно выгодным для всех участников ипотеки.

Выгода заемщика очевидна: получение гарантий от работодателя для многих потенциальных участников ипотечных программ является единственным шансом доказать свою платежеспособность на протяжении длительного времени и получить кредит.

«При участии предприятий ипотека станет еще более доступной и массовой, что позволит решить жилищную проблему еще большему количеству людей, а это и есть самый большой плюс», – считает президент Уральской палаты недвижимости Артур Сафаров.

«Решение жилищного вопроса для сотрудников всегда было одной из самых главных составляющих, в вопросе привлечения и удержания кадров на предприятии», – отмечает он.

Для предприятия участие в схемах ипотечного кредитования является, во-первых, способом исполнения определенных социальных обязательств перед собственными работниками, во-вторых, методом поощрения сотрудников, в-третьих – способом решения проблемы удержания наиболее ценных кадров. Очевидно, что ипотечные программы с участием предприятия будут предлагаться, в первую очередь, тем категориям работников, в сохранении которых компания заинтересована в первую очередь: менеджерскому и инженерному составу, молодым специалистам, квалифицированным рабочим востребованных специальностей. Впрочем, аналитики не исключают, что уже в среднесрочной перспективе, когда ипотечные схемы прочно войдут в жизнь, предоставление жилищных кредитов под гарантии работодателя может стать одной из основ новой корпоративной культуры, предусматривающей создание более тесных корпоративных отношений между сотрудниками и корпорацией.

Несомненные плюсы получат банк и агентство по ипотечному страхованию: они получат повышенное обеспечение кредита, а также перспективы долгосрочного сотрудничества и распространение других банковских продуктов через корпоративного клиента.

Реализация

Примером реализации подобной схемы может служить строительство многоквартирного дома в Каменск-Уральском, организованное по ипотечной схеме совместно Свердловским агентством ипотечного жилищного кредитования, СКБ-Банком и Синарским трубным заводом, входящим в Трубную металлургическую компанию.

Строительство дома осуществляется по следующей схеме: Синарский завод берет у СКБ-Банка кредит, который используется для строительства дома для работников завода. Его возведение уже началось и должно завершиться к концу года.

«Пока идет строительство, мы оформляем все необходимые документы с будущими владельцами квартир. После сдачи дома они уже как физические лица получают ипотечные кредиты, и тут же расплачиваются с предприятием, которое гасит кредит нам», – отметил заместитель председателя правления ОАО «СКБ-Банк» Юрий Моисеенко.

После этого жильцы дома выплачивают ипотечные кредиты на общих основаниях, как и любые другие заемщики.

«Роль предприятия в данном вопросе очень велика. Во-первых, завод берет на себя определенную заботу о своих сотрудниках: он не отпускает их в свободное плавание, мол, «приобретайте, где хотите», а предлагает им новое и качественное жилье, которое без его помощи мы бы им обеспечить не смогли. Одновременно завод на время строительства принимает на себя всю процентную нагрузку по обслуживанию полученного кредита, снимая её со своих рабочих», – подчеркивает директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров.

В то же время данная схема кредитования имеет предельно понятный и эффективный механизм. «Думаю, для собственников и руководителей многих заводов он будет интересен. Здесь есть весомый потенциал развития территорий, предприятий, обеспечения стабильности кадров, их мотивации. По сравнению со временами, когда заводы строили жилье за свой счет, отвлекая оборотные средства, ипотека экономически гораздо более логична», – считает Юрий Моисеенко.

Схемы

Впрочем, по мнению экспертов, в данном случае участие предприятия в реализации ипотечной схемы произошло только на первичном уровне: ТМК не выступила в качестве гаранта по ипотечным кредитам своих сотрудников, и все финансовые обязательства перед ипотечным агентством они будут нести самостоятельно.

«В Каменск-Уральском реализована классическая схема, при которой 100% кредита выплачивает сам заемщик, в данном случае – работник завода. Его кредитоспособность рассчитывается нами обычным способом, и все обязательства по обслуживанию кредита ложатся именно на него», – отметил Александр Комаров.

Роль предприятия, получившего кредит и построившего дом для своих сотрудников, конечно велика, но, по сути, минимальна.

Дело в том, что на пути реализации проектов более полного участия предприятий в ипотечных программах своих сотрудников (в том числе – и путем предоставления гарантий погашения ими кредитов) существуют определенные трудности. Как отмечает Александр Комаров, одним из препятствий на пути участия работодателя в ипотечных программах его работников является необходимость придерживаться достаточно строгих правил, введенных федеральным агентством.

«На данный момент стандарты предусматривают возможность оформления поручительства юридического лица (работодателя), но при этом есть ряд специфических требований: это безубыточная работа предприятия на протяжении двух последних лет, а также, что для многих особенно затруднительно, ежеквартальное предоставление пакета полной финансовой отчетности владельцу закладной, которым в конечном итоге, будет АИЖК», – сообщил Александр Комаров.

«Если бы вопрос о кредитовании рассматривался на срок 1 – 1,5 года, то такая проблема не стояла. Но сегодня ипотечные кредиты предоставляются на срок до 27 лет, и необходимость предоставления ежеквартальной отчетности вызовет неудовольствие со стороны крупных промышленных предприятий, которые хотели бы принять участие в ипотечной программе», – считает директор САИЖК.

Впрочем, для предприятия существует несколько способов обойти требования, предлагаемые федеральным ипотечным агентством. Так, по мнению Артура Сафарова, на сегодня сотрудничество банков с предприятиями в данном вопросе может строиться как минимум по нескольким направлениям: «Предприятие может не только выступать гарантом погашения кредита своим работником по договору ипотеки, но и предоставить ему ссуду в размере 30% стоимости покупаемого жилья на достаточно длительный срок».

Другой путь решения проблемы предлагает Александр Комаров.

«Если же, по тем или иным причинам, все-таки работодатель придет к выводу, что ему не выгодно выступать в качестве поручителя и исполнять обязательства, то он может пойти по пути подписания соглашения сотрудничества с Агентством ипотечного жилищного кредитования, по которому он обязуется выплачивать часть ипотечных платежей своих работников. Согласно стандартам федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования, третье лицо имеет право выплачивать за заемщика до 50% его платежей. Этим третьим лицом вполне может стать работодатель. В этом случае он освобождается от необходимости предоставлять ежеквартальные отчеты, равно как и от ответственности за выплаты той части, которую должен вносить сам работник», – отметил он.

Эти платежи могут быть как своеобразной «премией» сотруднику, облегчающей его выплаты, так и вычитаться у него из зарплаты. В любом случае, для банка они могут послужить достаточной гарантией предоставления ипотечного кредита.

Перспективы

Несмотря на то, что многие предприятия Свердловской области публично заявили о своей готовности участвовать в ипотечных программах для собственных рабочих, пока до стадии реализации дошел только проект, реализуемый в Каменск-Уральском. В Свердловском агентстве ипотечного жилищного кредитования полагают, что такое положение продлится не долго.

«К нам поступают запросы, с целым рядом предприятий мы ведем переговоры о сотрудничестве, предлагаем различные схемы участия. Сейчас руководители предприятий оценивают наши предложения, взвешивают все за и против. Я думаю, как только дом в Каменск-Уральском будет построен, когда схема даст положительный результат, руководители предприятий области начнут действовать в этом направлении, количество заключенных договоров и реализованных проектов резко увеличится. Тем более, что выгода от реализации этих проектов очевидна: физическое лицо получает приемлемые условия ипотечного кредитования, предприятие, обеспечивая, таким образом, жильем своих специалистов создает стабильно работающую команду, удерживает ценные кадры. Для первичных кредиторов и владельцев закладных эта схема кредитования тоже имеет свои плюсы – она создает дополнительные гарантии возвратности средств», – отметил Александр Комаров.