Бюллетень «VIP-консультант» анализирует ситуацию, сложившуюся на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга.

Николай Эйхлер

Развитие экономики и, как следствие, увеличение количества компаний, присутствующих на рынке, ставит перед городом задачу создания бизнес-инфраструктуры, в первую очередь, офисных зданий. На протяжении последних лет, отмеченных массовым строительством деловой недвижимости, рынок офисных площадей Екатеринбурга движется к стадии насыщения. Однако, по мнению экспертов, на данный момент этот путь только начат, и сегодня практически во всех сегментах рынка существуют незаполненные лакуны, а спрос значительно превышает предложение.

В настоящее время собственники офисных зданий (как правило, строительные компании) пользуются европейской системой для определения класса офиса (офисы класса «премиум» или класса «А», класса «В» и класса «С»). Класс «С» находится в низшей ценовой категории, класс «А» представляет самые дорогие офисные помещения. Если говорить о стоимости площадей в каждом сегменте, то можно отнести офисы класса «С» и «В» к ценовой категории от 800 до 1500 долларов США за квадратный метр, а офисы класса «А» в Екатеринбурге оцениваются в 2000 долларов и выше. При этом стоимость аренды офисов класса «В» составляет 40-45 долларов, офисов уровня «А» – более 60 долларов. По словам аналитиков, сегодня класс «С» занимает долю в 50% от общего объема рынка, класс «В» – около 40 %, класс «А» – не более 10 %. В целом, по мнению специалистов, на сегодня рынок заполнен на 70%.

Рынок

По словам экспертов рынка, самую значительную долю рынка деловой недвижимости – более половины от общего объема – занимают офисы класса «С». В европейской традиции это офисы невысокой комфортности, которые, скорее всего, располагаются на окраинах города. В России в целом и в Екатеринбурге в частности офисы класса «С» практически на 100 % располагаются в неспециализированных зданиях.
В большинстве случаев это помещения, выделяемые научно-исследовательскими институтами или производственными предприятиями. Сдача своих площадей в аренду является для таких организаций дополнительным источником дохода.

Сегодня «стихийная» деловая недвижимость класса «С» остается одним из основных источников рабочих помещений для городских предпринимателей. Это связано с тем, что предприятия малого бизнеса, как правило, не могут выделить средств на аренду качественного помещения, поэтому для них предоставляются «вторичные» офисы, расположенные в НИИ или переделанные из производственных цехов.

Несмотря на то, что класс «С» занимает самую значительную долю рынка, часть представителей компаний малого и среднего бизнеса полагает, что офисов данной ценовой категории городу не хватает. В связи с высокой стоимостью аренды небольшие фирмы вынуждены «переселяться» в районы, удаленные от центра Екатеринбурга. «Средняя стоимость аренды офисных помещений составляет 1200 руб. за 1 квадратный метр. Поэтому предприятия малого и среднего бизнеса не имеют возможности снимать офисные помещения в центральных районах города», – считает президент Фонда развития предпринимательства «Екатеринбургская ассоциация малого бизнеса» Владимир Лобок. В то же время, по мнению предпринимателей, определенная доля офисов низшей ценовой категории должна располагаться в центральном районе, иначе малый и средний бизнес оказываются на положении «высланных».

В то же время, строительные и управляющие компании не стремятся выходить на рынок строительства офисов категории «С», хотя, по словам аналитиков, мировой опыт показывает, что сегмент дешевых товаров, рассчитанных для массового потребления, приносит значительный доход производителям. Однако, по словам специалистов, строительство офисного здания может оказаться нерентабельным, так как количество небольших компаний, способных оплатить построенный «первичный» офис, скорее всего, окажется меньше необходимого. Поэтому сегодня малый бизнес остается основным «потребителем» неспециализированных офисов.

Средний сегмент

В то же время, развитие города делает необходимым постройку офисных комплексов различного уровня и ценовой категории, поэтому строительство специализированных офисных зданий является одной из тенденций рынка недвижимости Екатеринбурга. В настоящее время наибольший «платежеспособный» спрос наблюдается на рынке офисов класса «В». Сегодня это направление развивается наиболее динамично. В Центре «МАН» считают, что к нему принадлежат такие центры как, например, «Восточный» и «Гермес-Плаза». Хотя эксперты отмечают, что при складывании определенной инфраструктуры данные центры имеют возможность перейти в более высокую ценовую категорию.

В настоящее время, по словам финансового директора строительной корпорации ЗАО «Атомстройкомплекс» Юрия Сушко, данный рынок заполнен приблизительно на 40% и имеет большие перспективы роста, подкрепленные платежеспособным спросом со стороны бизнес-сообщества.

Однако, полагают в Центре недвижимости «МАН», при сохранении темпов строительства через два года предложение в этой категории превысит спрос. В ближайшее время в городе будут введены в эксплуатацию новые центры, которые сейчас находятся на стадии разработки и строительства, и тогда рынок может оказаться заполненным.

Таким образом, аналитики полагают, что динамичное развитие деловой недвижимости в категории офисов класса «В» связано с наличием значительного числа компаний, способных оплатить аренду или покупку данных помещений.

Категория «а»

Спрос и предложение в высшем ценовом сегменте офисной недвижимости сегодня в Екатеринбурге находятся на достаточно низком уровне. Доля офисов премиум-класса в общем объеме площадей, по оценкам различных экспертов, составляет от 1 до 10%. Аналитики отмечают, что отнести к этому уровню сегодня можно только офисы, предоставляемые ограниченным кругом бизнес-центров.

Между тем, многие специалисты уверены, что в Екатеринбурге класс «А» сформировался не столько за счет высокого уровня помещений, сколько по причине отсутствия конкуренции, и во многих случаях владельцы зданий определяют уровень помещений, опираясь не на реальные стандарты, а на общее состояние рынка. По мнению специалистов, уровень таких центров как «Антей» и «АтриумПаласОтель» завышен, и в Екатеринбурге офисы класса «А» вообще отсутствуют. Аналитики считают, что ситуация изменится только тогда, когда на городской рынок выйдут крупные инвесторы, которые осуществят проект, соответствующий по характеристикам европейским требованиям.

Формы собственности

Офисные здания или помещения либо продаются, либо сдаются в аренду предпринимателям. И та, и другая схема работы имеют свои преимущества. Однако, следуя общей тенденции, в которой самая крупная доля офисов принадлежит категории «С», сегодня аренда офисов составляет порядка 70%, а покупка не превышает 30%. Специалисты рынка считают, что данная ситуация сложилась потому, что часть компаний не может купить офис из-за высокой стоимости. Кроме того, многие крупные фирмы предпочитают в течение определенного времени арендовать помещение, «проверять» его и только по истечении какого-то срока производить покупку. Поэтому в Екатеринбурге компании различных уровней, как городские, так и федеральные, предпочитают, как правило, арендовать офисные помещения.

Застройщики, ведущие работы по реализации плана возведения офисного здания, готовы предоставлять площади в аренду или продавать их в зависимости от наличия собственных долгосрочных средств. Юрий Сушко считает, что строительным компаниям сегодня выгоднее продавать офисную недвижимость, потому что таким образом гораздо быстрее происходит возврат денежных средств. «Для полноценного функционирования строительным предприятиям необходимо постоянно обновлять парк строительной техники, усовершенствовать технологии строительства, а это можно сделать только путем вложения денежных средств, – отметил Юрий Сушко. – К тому же, как только компания получает деньги от продажи офисной недвижимости, она тут же вкладывает их в другой строительный цикл».

Между тем, схема аренды может быть более выгодна для собственника здания. «Услуги аренды офисной площади необходимы развивающимся компаниям. Крупные компании же могут позволить себе приобрести офисную площадь. Но проблема заключается в том, что некоторые строительные организации работают в долгосрочной перспективе, поэтому умышленно не продают офисы своим клиентам, чтобы иметь с них постоянную прибыль. Примером этому может послужить торговая сеть «Купец», которая на протяжении длительного периода времени арендует здания для своих торговых центров», – сообщил Юрий Сушко.

Между тем, часть экспертов полагает, что в ближайшее время на рынке деловой недвижимости появится тенденция перемещения строительства офисных зданий из центральных районов города на окраины. Это связано с двумя факторами: высокой концентрацией застройки в центре Екатеринбурга и увеличением стоимости офисных помещений. «В центре Екатеринбурга наблюдается дефицит свободных территорий, – отмечает начальник отдела недвижимости строительной корпорации «Маяк» Марина Конькова. – В это же время в районах, отдаленных от центра, ещё существует достаточное количество площадок для строительства офисных помещений. Тем не менее, следует помнить, что местонахождение офисной площади является определяющим ценовым фактором». По ее словам, естественно, в центре города стоимость площадей выше, так как они более востребованы. Но в связи с ростом инфляции повысились и цены на офисы. По этой причине собственники фирм стали обращаться к офисным площадкам по более доступной цене. Соответственно, возрос спрос на офисы, расположенные в отдаленных районах. Поэтому последнее время застройщики передвигают строительство за пределы центра, где офисы будут значительно дешевле, но качеством построек отличаться не будут.

Выводы

Эксперты отмечают, что рынок Екатеринбурга развивается, в том числе в сегменте офисной недвижимости. Как показывает статистика, по процентному соотношению офисов класса «А», «В» и «С» можно сделать вывод, что ситуация на рынке деловой недвижимости развивается следуя объективным условиям спроса. В то же время, по мнению большинства экспертов, дефицит площадей наблюдается сегодня во всех категориях офисов, что, несомненно, влияет на рост цен как аренды, так и покупки офисной недвижимости. Аналитики отмечают, что в настоящее время подавляющее большинство компаний предпочитает арендовать рабочие площади, а не приобретать их в собственность.

Заметной тенденцией является отсутствие четких стандартов и деления на классы. Поэтому, как отмечают специалисты, с офисами класса «С» на рынке складывается парадоксальная ситуация, так как они зачастую реализуются как офисы класса «В». Таким образом, цены на недвижимость низкого класса сильно завышены. Это в полной мере относится и классам «В» и «А». Выход на рынок компании, которая предложит потребителям проект офисного здания, соответствующего всем условиям европейского стандарта, автоматически негативно скажется на престижности уже существующих офисов и изменит ценовую политику их собственников. В первую очередь, это касается класса «А», который сегодня представлен в нашем городе одним-двумя зданиями, не соответствующими, по мнению экспертов, всем необходимым требованиям.

Сегодня рынок деловой недвижимости развивается, в первую очередь, за счет строительства офисов класса «В». Это связано с тем, что в Екатеринбурге присутствует значительное количество компаний, имеющих возможность оплатить аренду таких помещений. Между тем, по мнению экспертов, предложение в этом сегменте в ближайшие несколько лет превысит спрос. За счет какой ценовой категории в данном случае будет развиваться рынок, аналитики предсказывать не берутся. Однако, видимо, это будет не категория премиум-класса, так как стоимость офисов уровня «А», не позволит создать массовый спрос. В то же время, имеется тенденция «переезда» офисных зданий из городского центра. Предполагается, что стоимость помещений, расположенных на окраинах, будет ниже, а соответственно, большее количество компаний сможет позволить себе арендовать офисы в специально оборудованных зданиях. В то же время, к какому классу будут отнесены здания, не обладающие одним из главных признаков высшего ценового уровня, – близостью к центру города – аналитики пока также затрудняются сказать. Хотя стоимость таких офисов будет, несомненно, ниже, чем стоимость площадей, расположенных в центральных районах.