С 1 октября в России вступила в силу 30.1 статья Земельного кодекса, по которой застройщики будут получать землю под строительство только через участие в аукционах или торгах.

До 1 октября 2005 года, согласно существовавшему на тот момент законодательству, разрешение на использование участка земли под строительство выдавалось на основании разрешения со стороны надзорных органов и администрации города. Для получения права на заключение договора аренды строительные компании должны были получать разрешительное письмо в городском управлении Главархитектуры, согласовать проектную документацию с региональным отделением Росприроднадзора и Электросетевой компанией. Строитель сам отыскивал площадку, которая удовлетворяла бы его требованиям, и подавал заявку на застройку. Кроме того, он обязался своими силами производить снос ветхого жилья, расположенного на упомянутой территории, производить отселение лиц, проживающих в данном жилье, а также выплачивать в фонд развития инфраструктуры Екатеринбурга 10% от стоимости строительства объекта.

По новым правилам, победивший на торгах застройщик может сразу же оформить договор аренды или право собственности без заполнения многочисленных документов и прохождения инстанций. Проводить торги, готовить для них участок (сносить ветхое жилье, находящееся на участке, выселять третьих лиц), а также назначать начальную стоимость площадки будут муниципалитеты.

Механизм проведения торгов

Согласно новому Жилищному кодексу, торги на получение земельного участка под застройку могут быть двух видов: аукцион, в котором застройщик получает полностью подготовленный к строительству участок, и конкурс, где строитель обязуется самостоятельно подготовить землю к застройке. В Уральской палате недвижимости сообщили, что муниципалитет выставляет на торги либо право собственности площадки, либо размер арендной платы, либо право заключения договора аренды.

Принять участие в торгах может любая компания. Для оповещения потенциальных участников за 30 или более дней земельный комитет Екатеринбурга размещает на сайте администрации и публикует в средствах массовой информации сведения о дате, месте, начальной цене и характеристиках выставляемых на торги участков.

В качестве основной причины, побудившей государство принять новую форму предоставления земельных участков, эксперты чаще всего называют стремление центральной власти ограничить влияние различных субъективных факторов, в том числе – мнения муниципальных администраций, на процесс выдачи землеотводов, сделать его максимально прозрачным как для застройщиков, так и для контролирующих органов, а также поставить всех потенциальных пользователей земли в равные начальные условия. Кроме того, внедрение новой схемы должно позволить муниципалитетам увеличивать поступления в бюджет за счет максимизации прибыли от продажи земельных участков, целью которой и является проведение открытых торгов с участием всех заинтересованных платежеспособных сторон.

Перспективы

«Новый закон делает рынок недвижимости, если можно так выразиться, более «рыночным», – считает соучредитель «Общества «Малышева-73» Игорь Завадовский. – В честной конкурентной борьбе компании будут решать, кому достанется тот или иной участок». Однако участникам рынка внушает опасения практическое воплощение нового закона. Игорь Завадовский отмечает, что для удовлетворения потребностей рынка аукционы должны проводиться достаточно интенсивно и в больших количествах. Сможет ли администрация Екатеринбурга подготовить необходимое количество площадок в короткие сроки – этот вопрос пока остается открытым.

Специалисты городской администрации не скрывают некоторой растерянности перед лицом новых правил. Заместитель главы Екатеринбурга по капитальному строительству Владимир Крицкий отмечает, что хотя закон есть закон, и надо его исполнять, Правительство России все-таки поторопилось с введением обязательных торгов, так как многие муниципалитеты не готовы начать реализацию закона в полном объеме. «В Екатеринбурге нет еще необходимых механизмов для реализации данного закона. Так, чтобы осуществить всю подготовительную работу к аукциону, необходимы немалые материальные и временные затраты. Однако в бюджет Екатеринбурга на 2005 год средств на реализацию этой программы заложено не было», – отмечает Владимир Крицкий.

Между тем, закон, который призван обеспечить муниципальный бюджет дополнительными поступлениями, на первых порах может оказаться весьма затратным для администрации Екатеринбурга, так как при проведении аукционов именно она должна будет взять на себя все затраты, связанные с подготовкойземельных участков к строительству, отселением жителей, проведением сноса ветхих построек. В связи с этим многие наблюдатели полагают, что, во всяком случае, на первых порах администрация Екатеринбурга может предпочесть аукционам конкурсы, которые позволят не тратить бюджетных средств на подготовку стройплощадок. Аукционы же будут проводиться, в первую очередь, по площадкам, расположенным за пределами центра города.

Тем не менее, потенциальные строительные площадки пользуются в Екатеринбурге большим спросом. Об этом свидетельствуют итоги так называемых «пробных» аукционов, которые проводились администрацией до 1 октября. Например, на последнем аукционе, прошедшем в Екатеринбурге 6 сентября, за право на заключение договора аренды участка площадью более 608 тыс. кв. м. боролись агентство недвижимости «Уральское», компания «Карасьеозерск-2», московское ООО «Ортрог» и корпорация «Маяк». Начальная цена договора аренды равнялась 12,3 миллиона рублей, конечная составила 12,9 миллиона.

Последствия

Впрочем, наблюдатели отмечают, что следствием введения нового закона может стать не только пополнение бюджета, но и существенный передел на строительном рынке Екатеринбурга. Ряд экспертов не исключает, что данный закон призван стать еще одной мерой, направленной на постепенное вытеснение из сферы жилищного строительства небольших компаний, не обладающих доступом к существенным финансовым ресурсам.

Так, чтобы получить участок под застройку, по новому закону компании должны иметь возможность единовременно произвести выплату значительной суммы в качестве аукционного платежа. Вполне возможно, что единовременное изыскание столь крупной суммы на этапе, предшествующем строительству (и, соответственно, до начала сбора средств с возможных инвесторов, желающих принять участие в строительстве на условиях долевого вложения средств), может оказаться невозможным для небольших строительных организаций, которые окончательно лишатся возможности конкурировать с крупными застройщиками. Впрочем, Игорь Завадовский считает, что таким игрокам ничего не грозит. «Маленькие фирмы не смогут купить крупный участок, но он им и не нужен, потому что мощностей на его застройку у них все равное не хватит. Зато крупные компании вряд ли станут претендовать на небольшой участок земли. Таким образом, каждая компания сможет найти свою нишу», – полагает он.

Аналогичного мнения придерживается и действительный член Международной академии ипотеки и недвижимости, вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко. «Я не думаю, что новые правила чреваты негативными последствиями, такими как, например, вытеснение региональных компаний столичными или маленьких большими. Сейчас предложение в сфере участков ограничено, а когда администрация начнет получать за землю реальные деньги, количество потенциальных площадок увеличится. Так что, я думаю, на всех хватит», – считает Виктор Герасименко. В то же время, он допускает, что небольшие компании могут и не выдержать конкуренции. «Такое опасение есть всегда. Здесь многое будет зависеть от реального исполнения закона», – утверждает вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности.

В корпорации «Маяк» считают, что введение новых правил может негативно отразиться на деятельности небольших фирм. «Конечно, у крупных компаний на аукционе больше возможностей. С другой стороны, небольшие застройщики могут воспользоваться теми плюсами, которыми обладает любой малый бизнес: мобильностью, возможностью более быстро ввести в производство новые технологии. И выиграть на этом время и средства», – отмечают специалисты корпорации.

Другим следствием введения новых правил получения землеотводов может стать рост стоимости недвижимости. Участие в аукционах с необходимостью будет означать удорожание строительства, земля, право на которую будет приобретаться за более крупные суммы, будет использоваться, в первую очередь, для реализации потенциально более прибыльных проектов, то есть потенциально более дорогого жилья. Вместе с целым рядом сопутствующих факторов (рост цен на цемент и энергоносители, развитие ипотеки, инфляция) это может привести к очередному витку роста цен на недвижимость.

Впрочем, по мнению экспертов, реальные последствия статьи 30.1 Земельного кодекса РФ можно будет отследить только после того, как аукционы на право застройки станут массовым явлением. «Мы практики, а не теоретики. Поэтому говорить о том, сколько будет в среднем стоить 1 кв. метр жилой площади после введения положения о торгах, я не возьмусь, равно как и о том, сможет ли администрация подготовить нужное количество стройплощадок», – отмечает заместитель директора ООО «Стин Вест» Сергей Мохов.

Выводы

Теоретически, новые правила облегчили процедуру получения земли под застройку для строительных компаний, сделали ее более прозрачной, краткой и рыночной. В то же время, значительный груз обязанностей по поиску подходящих участков, их подготовке к торгам и проведению самих торгов вынуждены взять на себя муниципалитеты. Несмотря на то, что в Екатеринбурге механизм проведения аукционов отрабатывался в течение как минимум года, и администрация обещает до конца 2005 года провести несколько десятков торгов, застройщики обеспокоены ситуацией. Участники рынка высказывают сомнение в возможности муниципалитета предоставить необходимое количество площадок, и представители городской власти не отрицают наличия проблемных моментов в этой области. Кроме того, эксперты отмечают нехватку площадок в центре города.

Вызывает некоторые опасения и судьба небольших строительных компаний, которые могут не собрать материальных средств для участия в торгах. Учитывая, что участков в центральных районах осталось немного, цена их, полагают эксперты, будет высока, и, возможно, небольшим компаниям придется довольствоваться незначительными участками на окраинах Екатеринбурга.