Бюллетень «VIP-консультант» анализирует развитее екатеринбургского рынка недвижимости в 2005 году.

рынок жилой недвижимости

Первичный жилой рынок Екатеринбурга, объем которого в 2005 году составил 643,7 тысячи квадратных метров, продемонстрировал в среднем по городу 18-процентный рост стоимости 1 «квадрата». Причем, если в центре города цены увеличились на 22,6%, то в районе Елизавета они возросли на 29,8%, а на Химмаше — на 31%. Таким образом, на конец года средняя цена предложения в целом по Екатеринбургу составила 27641 рубль, и в перечисленных районах 35950, 24003 и 22900 рублей соответственно.

На вторичном рынке объем предложения (количество выставляемых на продажу квартир) вырос на 0,6%. Такие данные предоставил Риэлтерский информационный центр Уральской палаты недвижимости.

Значительный рост объемов предложения зафиксирован в Кольцово — 73,1%, на Уктусе — 76,5%. Самое значительное снижение количества жилых помещений, выставляемых на продажу, продемонстрировали Втузгородок — 31,1% и Ботаника — 12,8%.

В центре Екатеринбурга (границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова) количество продаваемых квартир уменьшилось на 5,2%.

Цены на вторичное жилье в среднем по городу выросли на 20%. Так, в центре города цена квадратного метра составила на конец декабря 1230 долларов США, то есть увеличилась по сравнению с 2004 на 21,4%. В районах 1 ценового пояса (Автовокзал, Ботаника, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Заречный, ЖБИ, Синие камни) стоимость жилья составила 1017-1183 долларов и возросла примерно на 18%-21%.

Причем Синие камни и ЖБИ продемонстрировали самый высокий рост цен по городу 24,8% и 23,8% соответственно. В 2005 году наибольший рост стоимости 1 квадратного метра вторичного жилья — 25% — зафиксирован в районе Вторчермета. Такие данные предоставил аналитический отдел Уральской палаты недвижимости (УПН).

На Уралмаше конечная цена года составила 977 долларов (рост на 18,3%), на Эльмаше — 985 долларов (19,5%), в Вокзальном районе — 996 долларов (17,3%), в районе Новой Сортировки — 991 доллар (19,8%), в районе Старой Сортировки — 907 долларов (17,3%), на Вторчермете — 954 доллара, на Химмаше — 878 долларов (22,3%), на Уктусе — 949 долларов (21,5%), на Елизавете — 883 долларов (16,2%), в Кольцово — 800 долларов (20,7%).

Таким образом, по мнению аналитиков, и на первичном, и на вторичном рынке прослеживаются две тенденции: самый значительный рост объемов предложения и стоимости жилых помещений демонстрируют районы, отдаленные от городского центра. «Увеличение цен на окраинах в этом году было наиболее заметным, — отмечает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галлеев. — Это связано с тем, что в 2004 году, 55-процентный рост стоимости квартир в первую очередь затронул центральные районы Екатеринбурга, в 2005 году периферия подтягивалась к этому уровню».

При определении стоимости «вторичного» жилья, важными показателями, кроме места расположения, являются тип дома и этаж, на котором находится квартира. Так, за 2005 год стоимость жилья улучшенной планировки в Екатеринбурге выросла на 20,5%. Если в декабре 2004 цена 1 квадратного метра квартир данного типа составляла 870 долларов, то в декабре 2005 года она равнялась 1028 долларам. Стоимость квартир в домах типа «пентагон» (монолитное строение) возросла на 20,1%, с 865 долларов на конец 2004 г. до 1039 долларов в конце 2005 г.

Третью позицию по уровню роста стоимости занимают «хрущевки», стоимость 1 кв. м. которых возросла на 19,7% (859 долларов в декабре 2004 г. — 1028 долларов в декабре 2005 г.).

Стоимость квартир брежневской застройки возросла на 18% и составила к концу 2005 г. 1027 долларов (870 долларов в декабре 2004 г.). «Сталинки» подорожали на 17,3% (846 долларов в декабре 2004 г. — 992 доллара в декабре 2005 г.).

Этаж также повлиял на стоимость жилья: за год в среднем по городу цена жилых помещений, расположенных на первых этажах зданий, возросла на 20,5% и составила 1028 долларов, на последних этажах — на 16,8% (1002 доллара), на средних этажах — на 19,6% (1080 долларов).

«Рост стоимости жилых помещений, как это ни цинично звучит, должен положительно повлиять на развитие рынка, — заявил Рустем Галлеев. — Стагнация пагубна, высокие же цены стимулируют строительство, увеличивают его инвестиционную привлекательность, а следовательно, влекут рост объемов ввода жилья».

ипотека

Ипотека, по мнению государственных чиновников, должна стать самым распространенным механизмом приобретения жилья. В то же время, по оценкам директора КБ «Ярмарка» Дмитрия Гусева, в 2005 году доля покупок жилья по ипотеке в Екатеринбурге составила 5% от общего количества сделок купли-продажи на рынке недвижимости.

Эксперты отмечают, что абсолютное большинство ипотечных кредитов берется гражданами для осуществления покупок вторичных квартир, на первичном рынке ипотека практически не используется. В целом же, большая часть покупок на вторичном рынке осуществляется за счет продажи имеющейся недвижимости и за счет накопленных средств.

«Ипотека, конечно, развивается, — отмечает Дмитрий Гусев. — Нужно учесть, что в этом году порядка 18 банков вышло на рынок с ипотечными продуктами, и сейчас мы работаем с 21 банком и примерно 40 ипотечными программами. В нашей компании более 40% сделок проходит с использованием ипотечных продуктов. Однако, по моему мнению, ипотечный механизм развивается медленно. Это связано, в том числе, с тем, что потенциальные пользователи ипотеки ожидают обещанного снижения процентных ставок. Между тем, ждать этого не следует, поскольку из-за роста цен на жилье в Екатеринбурге сэкономить средства все равно не удастся».

По мнению аналитиков, снижение ставок по ипотеке в наступившем 2006 году не превысит 2% годовых. В то же время, согласно прогнозам, цены на жилье в Екатеринбурге в 2006 году вырастут на 25-30%, потому никакой экономии средств не получится.

Рустем Галлеев также подчеркивает, что, несмотря на переход ипотеки из разряда элитного продукта в продукт массовый, процент покупок по данной схеме пока невелик.

«Рынок Екатеринбурга динамично развивается, причем те же тенденции наблюдаются и в области. АИЖК сообщило, что только через них за 2005 год в регионе была выдана 1000 кредитов, из них примерно 70% относится к Екатеринбургу, — отметил Рустем Галлеев. — Однако напомним, что в Екатеринбурге в этом году было построено на 30% (150 тысяч квадратных метров) больше, чем в прошлом. И мы видим, что те покупатели, которые приобретали жилье по схеме ипотеки, смогли бы выкупить не более трети этих дополнительно веденных метров».

рынок коммерческой недвижимости

В 2005 году, по подсчетам специалистов городской администрации, на рынке нежилой недвижимости Екатеринбурга было введено 500 тысяч квадратных метров. В то же время, отмечают эксперты, прошедший год стал рекордным по росту цен как аренды, так и покупки. Причем в первую очередь это касается сегментов торговых и офисных помещений.

По словам управляющего партнера ООО «БК_Недвижимость» Павла Кузнецова, большая часть договоров аренды на торговые площади заключалась по цене от 60 до 100 долларов за 1 квадратный метр в месяц, а на офисы — от 25 до 35 долларов в зданиях, построенных в советский период, и от 30 до 45 долларов в специализированных офисных центрах. То есть, в год аренда «квадрата» составила 720-1200 долларов и 300-420 долларов соответственно.

Сделки купли-продажи производились по ценам 1000-3500 долларов за 1 «квадрат» на торговые площади и 700-1700 долларов на офисные помещения.

По мнению Павла Кузнецова, основными тенденциями рынка в 2005 году можно назвать: развитие новых операционных форматов, а именно, крупных торговых центров, перераспределение потребительского интереса в их пользу; выход на рынок Екатеринбурга новых операторов, в том числе федеральных и международных сетей; устойчивый рост арендных ставок и стоимости продаж помещений; рост качества управления ТЦ и качества проектов строящихся комплексов.

Если говорить об офисной недвижимости, то тут аналитики прогнозируют резкий рост объемов ввода уже в ближайшее время. «Екатеринбург находится на пороге «бума» офисного строительства, — считает Павел Кузнецов, — в настоящее время в городе функционирует около 50 офисных центов. Кроме того, идет строительство еще порядка 15 специализированных комплексов или торгово-офисных зданий. Я полагаю, что основными тенденциями на рынке офисной недвижимости сегодня являются рост объема предложения, главным образом за счет строительства новых центров, перераспределение спроса в пользу специализированных офисных помещений, улучшение качества строящихся помещений и уже существующих центров».

В то же время, пока специалисты оценивают рынок офисной недвижимости как дефицитный.

выводы

Рынок жилой недвижимости Екатеринбурга в 2005 году продемонстрировал, по оценкам специалистов, плавный рост цен. В тоже время, стоимость 1 квадратного метра жилья впервые превысила тысячу долларов. В первую очередь, считают специалисты, высокий уровень цен держится по причине недостаточного объема предложения. Несмотря на то, что объем ввода жилья в 2005 году превысил аналогичные показатели предыдущих лет, спрос не удовлетворен. Причем эксперты УПН отмечают, что основная доля квартир покупается с целью улучшения жилищных условий. Только 5%-10% сделок купли-продажи жилых помещений эконом-класса и не более 5% бизнес-класса можно отнести к инвестиционным покупкам.

Говоря о жилой недвижимости, аналитики отмечают ряд тенденций. Во-первых, первичный рынок не обладает достаточными возможностями в удовлетворении спроса — он характеризируется ограниченностью предложения и, во многих случаях, необходимостью ожидать окончания строительства выбранного объекта. Во-вторых, на протяжении 2005 года наблюдался рост объемов предложения на вторичном рынке жилья, в отдаленных от центра районах Екатеринбурга. В третьих, специалисты констатируют, что объем покупок по схеме ипотеки пока не достиг необходимого для реализации программы доступного жилья размера.

Главной чертой рынка коммерческой недвижимости по-прежнему остается дефицитность. В связи с этим растут и арендные ставки, а также цена сделок купли-продажи. Удовлетворить образовавшийся спрос можно будет только за счет активного строительства профильных деловых и торговых центров.

Эксперты полагают, что в 2006 году рост стоимости аренды и покупки на рынке недвижимости Екатеринбурга продолжится, так же как и рост строительства. Однако, по словам Дмитрия Гусева, этот прогноз будет верен только в том случае, если екатеринбургский рынок недвижимости будет развиваться по той же схеме, что и в 2005 году. Кроме того, необходимо учитывать и общеэкономические факторы, в первую очередь инфляционную составляющую.