По убеждению екатеринбургских риелторов, в 2006 г. спрос на коттеджи стал перехлестывать предложение. На волне повышенного интереса к загородному жилью застройщики начали активно осваивать 30-километровую зону вокруг города. Количество заявленных к строительству коттеджных поселков исчисляется десятками.

Если пять лет назад элита столицы Урала покупала квартиры в единственном на тот момент респектабельном комплексе «Малаховский» на ул. Красноармейская, то сейчас состоятельные граждане и примыкающий к ним разбогатевший средний класс предпочитают элитной квартире в центре города собственный коттедж в экологически чистом районе, подальше от мегаполиса. Еще два-три года назад основным товаром на рынке загородной недвижимости считались земельные участки и недострои разной стадии готовности. Теперь, отмечают риелторы, интерес состоятельной части населения Екатеринбурга сместился в сторону коттеджей в организованных поселках. Однако, по мнению самих игроков, четкое предложение на рынке еще не сформировалось и он только начинает приобретать цивилизованные формы.

Потребители предпочитают коттеджи в организованных поселках

Как отмечают риелторы, сегодня в стихийно возникших в середине 90-х годов коттеджных поселениях сосредоточена львиная доля предлагаемых к продаже объектов вторичного рынка загородной недвижимости. Самая большая часть уже возведенных коттеджей относится к категории недостроя разной степени (30-40% от общего объема). По оценкам Дмитрия Щербакова, специалиста по загородной недвижимости компании «МАН», из шести таких объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке, только один готов полностью. Причины реализации недостроев, полагают риелторы, скорее житейские: дорого содержать, требуется отселить повзрослевших детей, не хватает денег на окончание работ. Таких домов много, например, в поселке Широкая Речка. «Долгое время земля выдавалась частному лицу. Действовал сохранившийся с советских времен принцип — 4 сотки и дом не больше 20 кв. м. Во времена перестройки стали выдавать по 10-15 соток. Люди застраивали поселки самостоятельно. Вопросом инфраструктуры и инженерных коммуникаций предлагалось заниматься коллективно, а это нередко приводит к бардаку. Таких стихийных застроек достаточно много, они окружают город», — рассказывает Максим Федотов, директор компании «Титул».

Несмотря на присутствие на рынке подобных объектов, интерес, как подчеркивают эксперты, постепенно смещается в сторону коттеджей в изолированных поселках с охраняемой территорией и развитой инфраструктурой. Операторы рынка загородной недвижимости утверждают, что затраты на самостоятельное возведение коттеджа несопоставимо выше, чем если бы этим занималась крупная фирма. Согласно исследованиям, проведенным консалтинговой компаний «Активные Формы», доля организованных коттеджных поселков в общем предложении коттеджей в черте города составляет 38%, остальная часть предложения формируется за счет таунхаусов (11%), слабоорганизованных коттеджных поселков (31%) и стихийной коттеджной застройки (19%). Изменение предпочтений потребителей эксперты объясняют повышением платежеспособности населения города, формированием среднего класса и развитием потребительских рынков. По данным компании «Активные Формы», потенциальные потребители на рынке коттеджной недвижимости — это люди с уровнем дохода от $1,5 тыс. в месяц на одного члена семьи, владеющие автомобилем зарубежного производства стоимостью не менее $30 тыс. и квартирой в Екатеринбурге площадью от 100 кв. м. Доля этой группы в столице Урала равна примерно 3% населения (около 35-40 тыс. чел.). Свыше половины респондентов намерены приобрести жилье в коттеджном поселке в ближайшие 3-5 лет.

Как отмечает Елена Дмитриева, начальник отдела недвижимости Урало-Сибирской консалтинговой компании, создание спроса на загородную недвижимость означает формирование вкусов и требований у потенциальных клиентов. «Поскольку к ней люди раньше относились преимущественно как месту отдыха, то и требования к этой недвижимости определялись экологически чистым районом (подальше от города), земельным участком, в основном для посадок. Наличие газа и централизованной канализации было необязательно. Сейчас загородные постройки чаще всего приобретают с целью постоянного проживания. Теперь при выборе объекта значение имеет близость к городу, транспортная доступность, относительно небольшие площади домов (150-300 кв. м), наличие охраны, централизованные коммуникации — газ, электричество, канализация, минимальная инфраструктура — магазин, спортплощадка, медпункт, единая социальная среда и др.». Исследования компании «Активные Формы» говорят о том, что в ближайшие два года спрос окончательно перераспределится в сторону организованных коттеджных застроек и к 2010 г. их доля достигнет 55-60% среди общего количества предлагаемых на рынке коттеджей.

Застройщики начали активно заниматься коттеджным строительством

На волне возрастающего спроса количество организованных поселков (с учетом заявленных к строительству) за последние полтора года увеличилось в два раза. Согласно данным компании «Активные Формы», в прошлом году их было всего семь, а к 2008 г. будет уже 14. Как сообщил Максим Федотов, в проработке застройщиков и инвесторов находятся 10-15 площадок, семь могут появиться уже в этом году. Среди создаваемых поселков: Палникс (застройщик — близкая к холдингу «Финпромко» компания «Палникс»), Зуброво (застройщик «Наш Дом»), Краснолесье (застройщик «Инвестиционные проекты»), Сосновый Бор (реализует «Регион Эстейт» совместно с застройщиком — ЗАО «Уралинкор-Инвест»), Бобры (застройщик «Юнивест», проект реализует АН «Титул»), Гор¬

ки-1 (застройщик «Юга-компания») и др. В ближайшее время начнутся работы Губернской строительной компании над Канадской деревней. «Атомстройкомплекс» должен приступить к строительству поселка Александровского, компания «Титул» начнет возводить целый ряд объектов в районе поселения Рассоха на площади 280 га, в Горном Щите и др. Перспективным местом застройки станет территория вокруг озера Шарташ, где предполагается разместить Итальянский квартал, проекты КОРа и компании «Цветы Урала». Пока запуск проектов сдерживают нерешенные вопросы с инженерными сетями и транспортными развязками. Порог вхождения на этот рынок, отмечают эксперты, для застройщиков сегодня достаточно высок. «Можно начать сразу привлекать деньги дольщиков, но тогда работы растянутся на пять лет. И превратятся в постоянную стройку. Чтобы строить, необходимо подготовить проект, землю и подтянуть все коммуникации. Сегодня первоначальные инвестиции в поселок могут составить $1,5-2 млн», — отмечает Андрей Озорнин, заместитель директора компании «Наш Дом».

Интерес застройщиков к загородной недвижимости, полагает Вячеслав Трапезников, заместитель генерального директора Губернской строительной компании, вызван увеличением инвестиционной привлекательности земли вокруг города в разы: «Один землевладелец делился со мной, что еще два года назад он опасался того, что за участок ему ничего не предложат. Теперь он определяет прибыль от продажи исходя из $2 тыс. за сотку». В этом году, как оценил г-н Трапезников, стоимость земли в черте города для инвестора может составить $3-4 тыс. По подсчетам АН «Титул», в зоне 2 км от города в коттеджных поселках за сотку земли просили от $2 тыс. до $16 тыс., а стоимость 1 кв. м коттеджа колебалась от 28 до 36 тыс. руб. В зоне до 15 км от города земля стоит $1,5-2,5 тыс. за сотку, а 1 кв. м — от 19 до 26 тыс. руб. в зависимости от уровня отделки. Исследования компании «Активные Формы» показывают, что в 2005 г. минимальная цена коттеджа в поселке бизнес-класса с земельным участком площадью 250 кв. м равнялась $140 тыс. (поселок Бобры), максимальная цена — $350 тыс. (поселок Палникс). Г-н Трапезников предполагает, что стоимость коттеджей может возрасти на 40% и выше, тогда как цена городской недвижимости будет увеличиваться на 18-20%. Такого же мнения придерживается и Андрей Озорнин. За последние три года, сообщил он, стоимость объектов недвижимости (коробка с подведенными сетями) в их поселке Зуброво выросла в три раза — от $60 тыс. до $200 тыс.

На рынке загородной недвижимости формируются критерии классов и правила игры

Застройщики утверждают, что продажа участков с возможностью любого строительства не вписывается в категорию коттеджного поселка. Можно утверждать, что постепенно приходит понимание термина «коттеджный поселок». Требования к качеству загородного жилья у покупателей постоянно повышаются. Покупая коттедж, человек желает получить элитное, полностью продуманное жилье. Поэтому популярность концептуальных поселков, выдержанных в едином стиле и имеющих все необходимые коммуникации, растет с каждым годом — считают риелторы. Застройка поселка, как правило, ведется очередями. Возводимые дома бывают нескольких типов, при этом для всех зданий используется несколько единых базовых технологий. Основная цель — создать и эксплуатировать поселок как целое. Андрей Озорнин: «Нет ни одного поселка, где бы просто продавалась земля и собственнику давали возможность делать на ней все, что он хочет. Застройщик предлагает покупателю набор из 5-6 типовых проектов, которые готова выполнить его строительная организация. Тогда застройщик уверен и в качестве проведенных работ, и в архитектурном решении, и в сроках». Как рассказывает Ольга Каврева, заместитель генерального директора УК «Регион Эстейт», группа компаний — инвестиционная «Регион Эстейт» и заказчик — застройщик «Уралинкор-Инвест» — возводят поселок Сосновый Бор по ул. Институтская в Екатеринбурге под ключ: «Он будет функционировать уже в 2007 г. полностью — все городские сети, водопровод, канализация, электричество, охрана, создано ТСЖ. Люди могут заехать сразу и начать отделочные работы внутри помещения заранее, летом этого года. Не будет долгостроя, грязи и других неудобств. Даже если будут меняться хозяева, никто этого не заметит».

Евгений Мельников, заместитель генерального директора по операциям с имуществом компании «Олипс», убежден, что 2005 г. стал переломным для рынка загородной недвижимости: заговорили о несформированности этого сегмента — элитклассу не хватает качественных предложений, а миддл-класс не сформирован — практически отсутствуют предложения, отвечающие параметру цена – качество. Как подчеркивают операторы рынка загородной недвижимости, пока нет общепринятых показателей, по которым можно четко классифицировать объекты загородной недвижимости. «Мы основываемся на данных собственных исследований и своем опыте работы. Рынок еще только формируется. Сегодня необходимо разобраться с понятийным аппаратом, используемым участниками этого рынка, выработать единые правила игры на нем», — считает Евгений Мельников. Подавляющее большинство уже продаваемых и заявленных проектов позиционируют себя в сегменте элиткласса. «Для нашей компании пока интереснее премиум-сегмент, главным образом потому, что мы не видим на рынке новых качественных предложений для представителей этого сегмента. Поэтому мы выходим на рынок с загородным жилым комплексом «Дома Адажио», концепция которого достаточно полно отражает спрос потребителей — очень удачное месторасположение, современные инженерные системы, летний ресторан, открытый амфитеатр, аквазаповедник, спортивные сооружения, детский сад и многое другое», — говорит Евгений Мельников. «Наш Дом» также относит свой поселок Зуброво к сегменту элиткласса. Андрей Озорнин: «Позиционируем здания в поселке как загородную резиденцию — дома от 250 до 500 кв. м, площадь участка 15 соток. Мы уверены: в такой проект можно поместить всю сферу комфортного отдыха на природе — бассейны, сауны, бильярдные и т. д. Конечно, это не поместье, как модно в Москве — в 60-70 км от столицы землю покупают гектарами. Пока мы только подошли к созданию цивилизованных поселков».

Максим Федотов считает, что, несмотря на желание застройщиков включать свои поселки в премиум-сегмент, все они, согласно выработанным в столицах критериям, соответствуют бизнес-классу. «Коттедж бизнес-класса — это капитальное строение, однозначно дороже городской квартиры, площадью от 120 до 240 кв. м. В поселке этого уровня обязательно присутствует инфраструктура — он охраняется по периметру, сформированы зоны отдыха, досуговые центры, спортивные и детские площадки, работает УК. Площадь участка элиткласса начинается от 1 га. А сами коттеджи представляют собой уникальные, эксклюзивные проекты. Такого у нас практически нигде нет. Многие поселки еще на стадии строительства, и руководствоваться критериями развитости инфраструктуры не приходится». Эксперты компании «Активные Формы» сделали вывод о том, что предложения элиткласса на рынке коттеджной недвижимости Екатеринбурга еще отсутствуют. Только условно к этому сегменту можно отнести объекты в Карасьеозерске, которые не проходят по ряду параметров, в частности по объему инфраструктуры и требованиям к единому или, по крайней мере, согласованному архитектурному стилю.

Как отмечает Вячеслав Трапезников, рынок еще не сформировал для потребителей качественное предложение: «Или коттедж за $2 млн в Карасьеозерске, или дом в непонятно организованном поселке Широкая Речка. А между этими двумя предложениями — пропасть». По наблюдениям г-жи Кавревой, сегодня до 50% предложений на рынке, позиционирующих себя как коттеджи в коттеджных поселках, не могут таковыми считаться: «Проекты не всегда имеют документацию, единый план строительства. Собственники в будущих коттеджных поселках плохо представляют, как он будет функционировать далее». Пока участники рынка стараются сформировать конкурентоспособные предложения, соответствующие заявленному уровню класса, — подчеркнул Евгений Мельников. Г-н Федотов полагает, что в ближайшие месяцы создать единые критерии классов для рынка загородной недвижимости взялась Уральская палата недвижимости.

Скоро появятся первые коттеджные поселки экономкласса

По мнению Максима Федотова, рынок загородной недвижимости уже готов принять проекты экономкласса. В качестве критериев этого уровня г-н Федотов отмечает небольшую площадь участков — 8-12 соток, а домов — от 80 до 140 кв. м: «Сегодня можно продать квартиру даже не в центральном районе города площадью от 80 до 120 кв. м, стоимость которой $60-90 тыс., и купить коттедж. Но за эту сумму люди с бюджетом покупки в районе $100 тыс. не находят предложение, а таких много. В бизнес-классе применяются особые технологии строительства, и это выливается в определенную цену».

Группа компаний «Титул» намерена запустить первый проект такого уровня в начале 2007 г. в поселке Курганово. Максим Федотов: «Эта площадка осталась у нас еще с тех времен, когда мы выкупали сельхозземли. У нас есть свое производство каркасно-панельных домов для экономкласса. Сейчас оно переходит на новые мощности. Пока это два-три дома в месяц. Мы предполагаем, что должны выйти на мощность 30-50 домов в месяц площадью 120 кв. м». Экономичная технология позволит возводить дома примерно за полгода. Предполагается, что площадь участка будет составлять от 6 до 12 соток, а стоимость 1 кв. м будет колебаться от 18 до 20 тыс. руб. «Покупатели коттеджа экономкласса предъявляют к нему требования по количеству метров. Продав трехкомнатную квартиру в городе и купив загородный дом, они получат жилье большей площади в поселке с развитой инфраструктурой», — сообщил Максим Федотов.

Спрос на жилье этого уровня могут подхлестнуть кредитование загородной недвижимости и ипотека. По словам директора АН «Титул», его компания уже ведет переговоры с банками. Расцвет рынка загородной недвижимости экономкласса, прогнозирует г-н Федотов, ожидается в 2007-2009 гг.

Впрочем, некоторые игроки поставили под сомнение возможность появления коттеджей экономкласса. Андрей Озорнин: «Загородная недвижимость — это сегмент премиум- и бизнес-класса. Ни таунхаусы, ни дома, построенные из дешевых материалов, не будут востребованы рынком. Потому что они дорого стоят. Если предположить, что дом в 100 кв. м, а цена 1 кв. м — 30 тыс. руб., то только он, даже без земельного участка, может обойтись покупателю в 3 млн руб. За такие деньги люди потребуют лучшего качества». Такого же мнения придерживается и Ольга Каврева.

Как полагает Максим Федотов, основное условие, способствующее развитию рынка загородной недвижимости в целом, — строительство дорог и транспортных развязок: «Екатеринбург — самый компактный миллионник в стране, не имеющий развитой сети дорог. Рано или поздно он начнет поглощать ближайшие пригороды. Еще одно условие — наличие хороших энергетических сетей. Тяжело вытягивать проекты, когда тебя постоянно режут в мощностях. Некоторые застройщики уже продумывают альтернативные способы выработки энергии».

Многие девелоперы, специализировавшиеся до сих пор на многоэтажном жилищном строительстве, в ближайшем будущем выйдут на рынок загородной недвижимости — убежден Вячеслав Трапезников. «Необходимо, чтобы сошлось много нюансов: землю можно было получить в собственность — это немаловажно для инвестора, она должна подходить под поселения, а не под картошку. Должна существовать возможность проведения к ней коммуникаций. Рядом проходить дороги, а площадка иметь перспективы развития. Девелоперы отработали в городе все механизмы, в «загородке» же они не сформированы», — считает г-н Трапезников. Ежегодно будет появляться по два новых проекта со сроком продаж 2-3 года — так прогнозируют участники рынка.