Создание земельного кадастра и приватизация земельных участков, а также ввод в эксплуатацию уже построенных на садовых «сотках» зданий даже с учетом «дачных» амнистий и грядущих приватизационных послаблений создаст высокий спрос на работу «земельных адвокатов». Сегодня земельными проблемами озадачены лишь юристы-консультанты, обслуживающие прежде всего крупный бизнес. А также эксперты по операциям с недвижимостью. В скором времени земледельческие товарищества и коллективы садоводов вынуждены будут в складчину содержать специалистов по защите интересов хозяев дачных участков и арендаторов небольших клочков земли.

Малая земля

Как известно, огородные и дачные участки активно выделялись энтузиастам три десятка лет назад под эгидой профсоюзов, колхозов и кооперативов. Садоводчество всячески поощрялось, а с учетом тогдашнего продуктового дефицита становилось подчас и способом выживания. Агрономические потуги граждан стали модным поветрием, а возведение на участках не просто будки для хранения граблей и лопат, но пригодного для проживания строения стало делом весьма престижным.

Эти строения возводились без особого пригляда властей, поскольку предполагалось, что на садовых участках дачники будут просто вскапывать грядки, изредка укрываясь от непогоды в сараях и навесах. Со временем навесы заботливо перестраивались в домики, обрастали баньками и другими надворными строениями, вокруг садовых участков развивалась инфраструктура - пролегали линии электропередачи, бурились автономные скважины. Под вполне демократичной эгидой садоводческих организаций появились председательские структуры, собиравшие с участников деньги на обустройство земельной площади и подъездных путей.

Садоводы вкладывали немалые деньги в улучшение качества почвы, занимались культивацией участков и подбором растений. Иные увлекались даже ландшафтным дизайном. Так создавалась дачная собственность — ныне средний участок под Екатеринбургом стоит не менее 200 тысяч рублей. При этом как власти, так и садоводы отлично понимали, что все произведенные дачные капиталовложения существуют, по большому счету, лишь на «птичьих правах»: земля принадлежала государству, а постройки значились как заурядные «времянки». Не менее трети построек, возведенных на садовых участках в Свердловской области, вписываются в категорию «незаконно возведенных». Дачники искренне надеялись, что с годами все обойдется, а временные строения по давней российской традиции простоят десятилетия, а то и века.

Но в 2000 году был принят закон о земельном кадастре, а в 2005 году государство окончательно решило озаботиться правами граждан-садоводов и разрешило легализовать дачные строения, а возделанную на «сотках» землю размежевать и внести в кадастр. Поскольку большая часть садоводческих домиков вполне соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, то хозяева могут стать их полноправными собственниками, оформив требуемый ворох документации, а прежде всего - разрешение на ввод здания в эксплуатацию и техпаспорт жилища. А для оформления кадастрового плана садового участка оплатить услуги специалистов-землеустроителей.

Через полгода, убедившись, что процедура дачной легализации сложна, запутанна и противоречива, а главное - очень дорогостояща, законодатели надумали порадовать избирателей и упростить проблему. И обещают в скором времени создать документ, более щадящий и менее затратный для граждан. Коррективы уже окрестили «дачной амнистией».

Садо-индульгенция

Простить грехи и огрехи дачных застройщиков и земледельцев предлагается просто. Сначала гражданин должен доказать свое право на участок. Как правило, у дачников есть свидетельство на землю, выданное в свое время исполнительным органом власти. Этого документа достаточно. Законодатели намерены нивелировать значимость разрешения на застройку — как правило, сейчас отсутствие именно этого документа становится главной препоной в приватизации строений. Чаще всего разрешения отсутствуют.

К тому же, согласно предлагаемым коррективам, инфраструктура, за годы выросшая вокруг дачных кооперативов, остается собственностью садоводческих коллективов. Если же, конечно, руководство товариществ сумеет доказать и правильно оформить претензии на эту собственность. Депутаты обещают сделать фиксированной плату за приватизацию земельных участков, продлить сроки приватизации дачного жилья и снизить стоимость «входа» в собственность.

За проявленную государством заботу, простоту в оформлении и послабление в приватизационных тарифах свежеиспеченный законный собственник должен будет потом постоянно и честно расплачиваться - - вносить в казну налог. При наличии документов на право обладания участком и строениями гражданам проще, легче дарить, продавать и совершать прочие сделки по дачным участкам. Например, отстаивать свои интересы в случае изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Грядки для Фемиды

Упростить жизнь дачников государство может лишь в общих случаях, но навряд ли землеустроительное законодательство и «дачная амнистия» учитывают массу мелкопоместных казусов. Тем более проблематику региональных и муниципальных решений. Необходимо отметить тенденцию повышенного спроса на землю в черте крупных городов и на участках потенциального строительства крупных дорожных магистралей.

Перечень объектов, для возведения которых можно забрать у владельцев собственность, указан в статье 49 Земельного кодекса РФ. Владельцы должны быть предупреждены об изъятии участков не позднее, чем за год. С этого момента все, что владельцы построят на участке, чтобы, предположим, увеличить его выкупную стоимость, им не оплатят.

В Екатеринбурге, например, согласно принятому плану развития мегаполиса, предполагается перенос около 70 садовых участков. Процесс отторжения дач уже пошел -несколько садов снесены под строительство торгового комплекса «ИКЕА». Следовательно, для того чтобы отстоять свою выгоду и свои интересы, садоводы сейчас вынуждены обращаться к юристам.

В стоимость земельных участков входит: рыночная цена земли, недвижимого имущества (жилых и иных строений), убытки, причиненные собственнику изъятием, включая упущенную выгоду. Конечную сумму определяют специальные оценщики, действующие в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности». Но если граждане являются не собственниками земли, а владеют ею на праве постоянного (бессрочного) пользования, то стоимость земли им не возместят. Очевидно, что хозяева дач напрямую заинтересованы в экстренном «узаконивании» своих прав.

Понятно, что правильное оформление документации ускорится, если курировать процесс будет подкованный в земельном и жилищном вопросе специалист. Тот же юрист поможет в случае чего и продать землю с большей выгодой. Сегодня председатели садоводческих товариществ активно начали поиск специалистов, которые сумеют отстаивать интересы садоводов. Причем как отдельных дачников, так и коллективов — для решения споров по владению инфраструктурой. Поскольку юристов, досконально знающих именно «дачные вопросы», сейчас фактически нет, то заказчики надеются, что опыт придет во время борьбы. И готовы нанимать недавних студентов.

Оплачивать услуги юриста руководство дачных товариществ намерено на паях, собирая дань с участников, или индивидуально, при операции с каждым конкретным участком. Как оценивают ситуацию наиболее прогрессивные лидеры садоводов, «сегодня юрист на грядке важнее, чем сторож с собакой».