Не складывается пока судьба у приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Конечно, наивно и неправильно было бы ожидать чуда - прошло всего-то чуть больше полугода с момента признания жилищной программы одной из важнейших задач государства и общества. Но хоть какие-то положительные сдвиги уже могли бы произойти. Увы: чем больше говорят чиновники разных рангов о доступности жилья, тем быстрее растут цены на него. Почему?

С самим проектом можно ознакомиться на интернет-сайте www.rost.ru - там все разложено по полочкам: цели, способы их достижения, сроки. Есть разделы, посвященные очередникам, льготникам, молодым семьям. Ясно обозначены основные проблемы: неразвитость системы ипотечных кредитов, недостаточные объемы строительства; монополизм застройщиков и беспредел чиновников; изношенность инфраструктуры и всего жилищно-коммунального хозяйства... Деньги на проект выделены немалые, только на 2006 - 2007 годы - 212,9 миллиарда рублей. Казалось бы, все есть. А люди как не могли позволить себе приличное жилье, так и не могут.

Кто-то, конечно, уже сейчас вполне способен осилить покупку новой квартиры за счет своих или заемных денег. Но таких в стране - лишь 9-10 процентов. А в улучшении жилищных условий нуждается 61 процент семей - почти две трети населения.

Чтобы они переехали в новые дома и квартиры, нужно выполнить всего два условия: 1) насытить рынок жилья; 2) дать людям возможность его купить. Именно в такой последовательности. А что произошло у нас?

Умом Россию не понять

Во-первых, было принято стратегическое решение развивать строительство за счет стимулирования спроса. Проще говоря, решили дать людям денег (через систему ипотечных кредитов, через различные субсидии и ссуды), чтобы они отнесли их продавцам недвижимости. Те, в свою очередь, отдали бы деньги строителям, строители рассчитались бы с поставщиками стройматериалов, с банками и т. д. Поскольку денег в этой цепочке стало больше, то вроде бы и объемы строительства должны бы вырасти -ведь выгодно же строить больше и больше продавать, правда? Нет, неправда. По крайней мере в нашей стране этот нормальный механизм перекачки денег не сработал. Оказалось, выгоднее просто поднять цены на квадратные метры.

Для строительства нужно: земля; инфраструктура; ресурсы (деньги, стройматериалы, техника, работники...); рынок сбыта. У нас сегодня проще всего с последним - квадратные метры раскупаются «на корню», то есть еще на стадии фундамента. Объясняется это целым рядом причин, назову лишь основные.

В страну приходит много денег благодаря чрезвычайно выгодной конъюнктуре на внешних рынках - цены на нефть и прочие сырьевые ресурсы очень высоки. Девать их по большому счету некуда, поскольку вся остальная, несырьевая экономика толком не развивается. Фондовый рынок не резиновый, надежных заемщиков еще поискать надо, а тут под носом - рынок недвижимости. Квартира - она ведь никуда не убежит, худшее, что с ней может случиться, - в цене упадет, но на то и сидят аналитики в банках и инвестиционных компаниях, чтобы предвидеть такие повороты.

Кто надувает «пузыри»?

Спрос на недвижимость начал расти, следовательно, поползли вверх и цены. В игру на повышение тут же вступили все, у кого были свободные средства. Можно таких людей называть спекулянтами, можно - инвесторами, суть дела от этого не изменится: они, во-первых, влили в этот сектор рынка свои деньги; во-вторых, они убрали с рынка часть квартир.

Посмотрите вечером на недавно построенные дома - едва ли не половина окон никогда не светится, поскольку там никто не живет. По словам московских риэлторов, до трети квартир во вновь построенных домах покупаются для последующей перепродажи.

Ценовой «пузырь» на рынке недвижимости, однажды надувшись, будет расти, пока не произойдет нечто, что заставит его лопнуть. Такой момент чуть не настал во время банковского «кризиса доверия» летом 2004 года - банкам потребовались наличные, пришлось избавляться от неприкосновенного запаса в виде ранее приобретенных квадратных метров. Но... Цены на нефть вдруг снова рванули вверх, поток приходящих в страну нефтедолларов стал еще более могучим, девать их некуда, а недвижимость -под носом... «Пузырь» опять начал надуваться.

«Воздуха» в него добавила еще и ипотека. В 2004 году было выдано ипотечных кредитов на 20 миллиардов рублей, в прошлом году - на 40 миллиардов, в нынешнем будет выдано на 50 - 60 миллиардов, а к 2010 году специалисты прогнозируют объем в 415 миллиардов рублей! Вроде бы кредиты становятся доступнее (к 2010 году ставка по ипотеке должна снизиться с нынешних 15 процентов до 8 процентов), но жилье дорожает такими темпами, что за ним не угонишься. Тут бы бросить все силы на развертывание нового строительства, но...

Ах, обмануть-то нас несложно...

Вдруг государство озаботилось судьбой так называемых обманутых дольщиков - это люди, которые сумели наскрести денег на покупку квартиры на этапе фундамента, но квартир так и не получили. Где-то их банально обманули, где-то были другие причины, но деньги у людей пропали. Чтобы впредь такого не случалось, государство принимает закон, по которому ответственность перед дольщиками несет как застройщик, так и банк, финансирующий стройку. Банкиры почесали затылки и сказали: а на кой черт нам это надо - рисковать своими деньгами; давать кредит застройщику под скромные проценты; да еще и отвечать перед гражданами-дольщиками, если что-то вдруг пойдет не так? Мы своим деньгам найдем применение -да хоть просто и тупо купим те же квартиры, а через год-два продадим, прибыль будет выше, а риска почти никакого. Финансирование строек резко сократилось - в 2006 году ожидается падение объемов строительства вместо ранее запланированного роста. Дефицит жилья, как легко догадаться, приведет к еще большему росту цен.

Могло ли государство как-то иначе защитить дольщиков? Да, разумеется. Строители предлагают свой вариант - создание системы саморегуляции: дескать, пусть некая Гильдия застройщиков (можно ее назвать и по-другому, дело не в названии) гарантирует честное исполнение обязательств своими членами. Обманул член Гильдии дольщиков - Гильдия отвечает по его обязательствам, ну а уж с членом разбирается по-своему.

Могут, наверное, возникнуть и другие варианты, не подрывающие финансовую базу строительства, но почему-то до них депутаты сразу не додумались. Теперь придется, видимо, пересматривать закон. Гром не грянет - депутат не перекрестится...

Но все это мелочи и быстро поправимые частности по сравнению с такими проблемами, как землеотвод и инфраструктура.

Тепло, вода и разные трубы

Инфраструктура жилья - это тепло- и водоснабжение, канализация, электричество, телефонные сети и вообще все кабельное хозяйство. В глаза вроде бы не бросается, но в себестоимости жилья доля инфраструктуры может достигать 25 процентов. Кто должен этим заниматься? Застройщик? Если он один, то это еще куда ни шло, а если их в микрорайоне десяток или больше? Да и не по силам это застройщикам, и даже не в деньгах дело - нужно ведь согласовать планы с многочисленными организациями, как создающими инфраструктуру, так и надзирающими за ней.

Напрашивается вывод: инфраструктурой должны заниматься местные власти, муниципалитеты. А откуда у них на это деньги, если они с большим трудом справляются с тем жилищно-коммунальным хозяйством, которое уже висит у них на шее, т. е. на балансе? Поразительно: денег у государства - как у дурака махорки, а просто дать их нынешнему коммунхозу нельзя. Растворятся бесследно. Практикой доказано сколько уже вице-губернаторов (не говоря уж о чиновниках рангом пониже) лишились постов и пошли под суд за «нецелевое расходование бюджетных средств», а проще говоря - за воровство? Но их пример нисколько не влияет на аппетиты других чиновников.

Надо, стало быть, реформировать ЖКХ. Но у нас реформа ЖКХ ассоциируется только с повышением тарифов и квартплаты, а потому воспринимается сразу же в штыки. А как еще мы должны воспринимать попытку залезть к нам в карман?

Правительство! Тебе что важнее: содрать с населения лишнюю копейку или создать такую структуру ЖКХ, с которой ты могло бы работать? Ну куда ты денешь народные копейки, если не знаешь, как бы нефтедоллары в хозяйство пристроить? Гарантируй людям замораживание тарифов ЖКХ и реформируй структуру коммунхоза как тебе угодно, никто и слова против не скажет! А как выстроишь прозрачную и эффективную структуру, так она тебе - за твои деньги - такую инфраструктуру отгрохает, что застройщики будут петь и плясать от счастья!

Правда, прежде чем петь и плясать, им надо еще получить землю под застройку. А это ох как непросто.

Земля и доля в бизнесе

Трудности с землеотводом выглядят по-разному, если говорить с разными людьми. Говоришь с муниципальным чиновником или с застройщиком, который с этим чиновником связан, - они тебя загрузят по полной программе рассказами о несовершенстве законодательства, о том, как сложно перевести, к примеру, сельскохозяйственные угодья в другую категорию, позволяющую жилищное строительство. Говоришь со строителем, который облизывается на кусок земли, но вот уже три года как не может выпросить его у муниципалитета под застройку, - он тебе тут же изложит, с кем из застройщиков нужный чиновник учился, где работает его жена (брат, дядя, племянник, сват - нужное подчеркнуть), сколько надо заплатить за согласование с архитектором, сколько попросит горводоканал и т. д. и т. п.

Строительный бизнес сверхвыгоден. Средняя себестоимость одного квадратного метра по стране - 10 - 12 тысяч рублей, а средняя продажная цена - 24 тысячи рублей. При таком соотношении к строительству допускаются только доверенные люди. Обыкновенная коррупция.

Раньше муниципальные земли предоставлялись под застройку после закрытых тендеров, которые почему-то всегда выигрывали одни и те же фирмы. С 1 октября прошлого года вступил в силу Земельный кодекс РФ, который четко установил: землю обязательно надо выставлять на открытые аукционы. Так за считанные дни до этой «роковой даты» начальнички в Новосибирске и Омске ухитрились отдать фирмам-застройщикам несколько десятков земельных участков! И это только те случаи, которые стали известны Генеральной прокуратуре. Всего, по словам руководителя Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева, таких участков были тысячи!

По-моему, тамошние чиновники поспешили и, подставившись, людей насмешили - сейчас их будут трясти как грушу, все правоохранительные органы подряд. Если бы они не запаниковали, то увидели бы, что и при новом порядке можно без особого труда обеспечить победу тем, кто близок и дорог. Технология проведения тендеров, конкурсов и аукционов давно отработана: туда приходят только свои, а непонятливым «чужим» создаются искусственные сложности. А то, не дай бог, придут, понастроят домов и цены собьют.

И вот эта-то проблема - проблема коррупции - является, на мой взгляд, самой тяжелой. Ну не решается она ни законодательными, ни репрессивными методами! Если местный начальник, исходя из каких-то своих личных побуждений (решит, к примеру, не деньги зарабатывать, а карьеру строить), захочет обеспечить равные правила игры для всех - он этого добьется. А вот как сделать, чтобы этого захотели все начальники?