Муниципалитеты не спешат превращать землю в рыночный товар

Правительство Челябинской области внесет в законодательное собрание законопроект, позволяющий лишать муниципалитеты права распоряжаться земельными участками под жилищное строительство. В первом полугодии 2006 года открытые земельные аукционы состоялись лишь в 16 муниципальных образованиях, а многие по-прежнему продолжают распределять землю втемную.

«1 миллион 295 тысяч, 1 миллион 300 тысяч рублей...» Следующий шаг — и еще один участник первого в Кыштыме земельного аукциона дрогнул. Всего за несколько минут бюджет Кыштымского городского округа пополнился на 1 миллион 310 тысяч рублей. Ведущий аукциона объявляет имя победителя: строительная компания из Челябинска становится арендатором земельного участка площадью 4,5 тысячи квадратных метров, на котором по условиям конкурса в течение года должен вырасти 100-квартирный жилой дом. Конкуренты строители из Озерска и Магнитогорска — объясняют причины своей «капитуляции».

- Мы провели предварительные расчеты, — говорит генеральный директор проигравшей компании Вадим Николаев. — При сегодняшней стоимости квадратного метра жилья в Кыштыме (максимум 16 тысяч рублей) покупка земельного участка дороже чем за 1 миллион, на наш взгляд, не имеет смысла. И чем дороже получаешь участок, тем меньше прибыль и интерес строителей.

Новые правила распределения земельных участков под будущее жилье — это и новая строительная арифметика. Чтобы оправдать затраты, победителю аукциона придется придумывать какие-то оригинальные схемы реализации жилья. Впрочем, возможно, расчет гораздо проще: при нынешних темпах подорожания квадратного метра через год сегодняшняя цена арендованного участка может и не показаться такой уж высокой.

Открытые земельные торги — один из основных инструментов, с помощью которых разработчики нового Земельного кодекса надеялись расшевелить рынок жилищного строительства. Аукционный молоток должен увеличить конкуренцию между строительными предприятиями, облегчить их доступ на рынок жилья и обеспечить муниципальные бюджеты еще одним стабильным источником дохода. Но эту золотоносную жилу местные чиновники не торопятся разрабатывать даже после нескольких грозных окриков из Кремля — подготовка к проведению земельных аукционов идет слишком вяло. В первом квартале открытые торги прошли только в пяти муниципалитетах Челябинской области — выделено под застройку 248 тысяч квадратных метров земли. Еще 11 — с предоставлением в аренду 432 тысяч «квадратов» — планируется на второй квартал. Причин такой медлительности несколько. Разработка планировочной документации, без которой ни один участок не может быть выставлен на торги, иногда отстает от намерений местных властей на несколько месяцев.

— Аукционы проводятся только на сформированных участках, - объясняет Александр Лямин, заместитель начальника управления строительства министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области. — Прежде надо определить, какая территория будет отведена под конкретный жилой дом, предусмотреть территорию под социальную инфраструктуру, зафиксировать границы, поставить землю на кадастровый учет и зарегистрировать. На все это требуется значительное время.

Еще один тормоз аукционов - солидный задел уже розданных земельных участков, который муниципальные власти и строители спешили создать до 1 октября 2005 года. К примеру, по сведениям областной прокуратуры, в Челябинске с марта по сентябрь 2005 года выделено под жилищное строительство 97 земельных участков, причем 90 из них — в сентябре. За четвертый квартал 2005 года, когда требование проводить аукционы стало обязательным для всех, в городах Челябинской области распределено под жилищное строительство еще более 174 тысяч квадратных метров земли. Запасенной впрок земли хватит еще на год-полтора, а часть выделенных участков до сих пор стоит без движения. Впрочем, иные главы городов и районов, привыкшие искать собственную выгоду в приватных отношениях со строителями, игнорируют закон и в 2006 году, раздавая землю по-свойски.

— С начала года очень много земли ушло втемную, — говорит первый заместитель губернатора Челябинской области Владимир Дятлов. — Сегодня мы обязываем муниципальные образования составить график аукционов, сделать его открытым, чтобы все жители и предприниматели знали — где, когда и какой участок земли будет продан. Если некоторые руководители не хотят этого, их придется заставить. Мы подготовили законопроект, который в ближайшее время будет рассмотрен в Законодательном собрании: если муниципальное образование не желает открывать рыночные шлюзы, делать землю свободным товаром, оно будет лишено права распоряжаться землей: эта функция будет изъята и передана на региональный уровень. Что полностью соответствует федеральному закону.

В других муниципальных образованиях чиновники и строители все еще нащупывают оптимальную стартовую цену земли — так, чтобы муниципалитет не продешевил, а застройщик — не прогорел. Например, в Челябинске первый земельный аукцион не состоялся: стартовая цена на два участка в Калининском районе — 17 и 23 миллиона рублей — показалась строителям заоблачной, и заявку на участие в торгах подала всего одна строительная компания. Теперь — в отсутствие конкурентов — она имеет право выкупить землю по начальной цене. Возможно, на следующих земельных аукционах в областном центре начальная ценовая планка будет понижена, как это произошло в Кыштыме. Описанный выше аукцион состоялся лишь после того, как конкурсная комиссия снизила стартовую цену земельного участка с 900 тысяч рублей до 180 тысяч. - Желающих покупать землю за 900 тысяч не нашлось, — объясняет заместитель главы Кыштыма Александр Дмитриев. — Мы переоценили землю, появились три претендента, и в ходе торгов муниципалитет «заработал» даже больше, чем предполагалось на первом аукционе, — 1 миллион 310 тысяч рублей.

До конца года в Кыштыме состоятся еще четыре земельных аукциона, которые позволят увеличить доходы бюджета на несколько миллионов рублей. Но в перспективе уже замаячил дефицит земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой. По оценке областных властей, «готовой» земли хватит на Южном Урале еще на год-два, после чего тянуть отопление, воду и электричество к новым микрорайонам придется за свой счет муниципалитетам, используя в том числе и доходы от аукционов. Обустроенная земля, естественно, поднимется в цене, а расходы на ее аренду скажутся на себестоимости готового квадратного метра. И все-таки ценовые издержки от новой схемы реализации земельных участков должны быть перекрыты благодаря честной конкурентной борьбе между строителями.