В течение 2006 г. цены на жилье в Екатеринбурге выросли в среднем на 100%, хотя прогнозировался рост не более чем на 35%. Эксперты связывают высокие темпы роста цен с развитием ипотечного кредитования.

«Ипотечное кредитование начинает серьезно влиять на рынок недвижимости, когда его объем достигает 15% от общего объема сделок на этом рынке. В Екатеринбурге в 2006 г. объем ипотечного кредитования достиг 22% от общего объема сделок по купле-продаже недвижимости. В результате большого притока средств повысился спрос на недвижимость, следовательно, существенно повысились цены», — считает исполнительный директор Уральской палаты недвижимости Рустем Галеев.

Однако сейчас темпы роста цен на недвижимость снижаются, и в 2007 г. резкого повышения цен не будет. В 2006 г. в ипотечном кредитовании произошли серьезные изменения: существенное снижение процентной ставки, изменение требований к заемщикам, отмена некоторыми банками первоначального взноса для получения кредита.

«В дальнейшем процентная ставка снизится не более чем на 1—1,5%, что, как считают эксперты, не должно существенно повлиять на объем выданных кредитов. В Европе процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 4—6%, в России же — 14%. Однако у нас более мягкие условия ипотечного кредитования», — считает директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров.

«В Европе во всех договорах ипотечного кредитования прописаны штрафные санкции за досрочное погашение кредита. В России введен шестимесячный мораторий на погашение кредита, но шесть месяцев — это несущественно. Если же будут снижаться процентные ставки, будет увеличиваться срок моратория», — сообщил А. Комаров.

«В некоторых муниципальных образованиях сейчас работают программы поддержки социально незащищенных категорий населения (молодых и многодетных семей, учителей, врачей) — им выдают ипотечные кредиты с минимальной процентной ставкой (4—5%). Но эксперты пришли к выводу, что такие программы экономически невыгодны, поэтому сейчас разрабатываются новые пути решения этой проблемы. Особое внимание уделяется программам субсидирования заемщиков.

«Одно из наиболее перспективных направлений по поддержке заемщиков — субсидии от предприятий. В 2006 г. программу субсидирования начало осуществлять ОАО «Нижнетагильский металлургический комбинат». Работники ОАО «НТМК» получают субсидии в размере 50% от процентной ставки. Эксперты Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования предполагают, что в 2007 г. программы субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам для работников введут и другие крупные промышленные предприятия Свердловской области», — рассказал А. Комаров.

По сравнению с 2005 г. количество выданных Свердловским агентством ипотечного жилищного кредитования кредитов увеличилось в 3,5 раза. В 2005 г. Агентство выдало 1 050 кредитов, в 2006 г. — 3 500 кредитов. В 2006 г. агентство планирует выдать не менее 5 000 кредитов. Увеличение количества кредитов связано не только со снижением процентной ставки. Был увеличен предельный возраст заемщика до 70 лет. Появилась возможность получения ипотечного кредита на приобретение комнат. С 2006 г. разрешено наделять собственностью в новых квартирах несовершеннолетних. Все это обуславливает рост спроса на ипотечное кредитование.

Объем ипотечных кредитов, выданных на покупку вторичного жилья, на сегодняшний день значительно превышает объем кредитов на покупку первичного жилья. Это вызвано не только тем, что вторичного жилья на рынке недвижимости значительно больше, чем первичного. 1 апреля 2005 г. вступил в силу закон «О долевом строительстве».

«Очень мало застройщиков Свердловской области работает в рамках этого закона. В 2006 г. всего 436 договоров долевого строительства прошли государственную регистрацию, хотя будет сдано 8—9 тыс. квартир. Цивилизованное кредитование строительства не начнется до тех пор, пока в долевом строительстве будут использоваться различные обходные схемы и лазейки», — заявил А. Комаров.

В 2006 г. некоторые банки стали предлагать кредиты без первоначального взноса. А. Комаров считает, что они нецелесообразны, поскольку первоначальный взнос характеризует заемщика как платежеспособного, гарантирует, что тот не пожелает через полгода снять с себя кредитные обязательства.

«В 2007—2008 гг. возможен кризис на рынке ипотечного кредитования для тех банков, которые выдавали кредиты без первоначального взноса. Заемщики, которые неправильно рассчитали свои финансовые возможности, могут прекратить выплаты по кредитам», — сообщил А. Комаров.