Будет ли земельная ипотека способствовать удешевлению жилья?

В рамках национального проекта «Доступное жилье» в Свердловской области (а также в Тюменской и Новосибирской) нынче стартует пилотный проект по земельной ипотеке. Основное отличие новой формы кредитования от уже ставшей привычной жилищной ипотеки состоит в том, что залогом при получении кредита будет служить не квартира, а земельный участок.

Проект запущен в действие решением комиссии по развитию рынка доступного жилья совета по реализации нацпроектов при президенте РФ и внедряется под эгидой ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Разработчики утверждают, что цена квадратного метра жилья, построенного с использованием земельной ипотеки, будет ниже рыночной на 25 — 30 процентов. Реально эта схема, как мы уже сообщали, должна заработать к концу 2007 года, пока же прорабатываются детали.

- Пилотный проект мы предлагаем провести за счет агентства. Не исключено, что для начала будет взят совсем небольшой земельный участок, — рассказывает директор Свердловского представительства АИЖК Александр Комаров. — Затем, по мере накопления опыта и выработки определенных стандартов, этот продукт будет предложен муниципалитету, который будет выступать залогодателем и привлекать денежные средства на подготовку участков под будущее строительство. Потом земельные участки с готовой инженерной инфраструктурой будут продаваться участникам рыночных отношений. Вообще, в соответствии с Градостроительным кодексом, обеспечение земельных участков инфраструктурой -прямая обязанность муниципалитета. Но бюджетных средств на эти цели заложено явно недостаточно.

Идея запустить земельную ипотеку с помощью нацпроекта дает возможность продвинуть вопрос с комплексным малоэтажным строительством, которое долгие годы велось хаотично. Как пояснили в САИЖК, ожидается, что в дальнейшем основными заемщиками будут юридические лица, приобретающие на аукционе или торгах земельные участки. Зачастую освоить участок сразу фирме не по силам, а вот треть — вполне реально. Заложив всю землю, можно получить кредит, на который подготовить необходимую инфраструктуру: провести газ, электричество, водопровод, при необходимости построить мини-электростанцию или котельную.

Если расходы окажутся выше, после переоценки участка можно будет вновь получить уже больший кредит, чтобы начать строительство жилья. Заем выдается не более чем на 3—5 лет, за это время участок должен быть освоен, а жилье продано.

Конечно, говорит Александр Комаров, если за кредитом обратится контора а-ля «Рога и копыта» и попросит 20 миллионов на освоение чистого поля, ни одна серьезная кредитная организация на это не пойдет. Нужны генплан, разрешение на строительство, утвержденные проекты, оценка объекта независимой экспертизой.

— Последнее время небольшие земельные участки стали осваиваться комплексно. Мы уверены, что строить коттеджный поселок на 60—100 домов — это вчерашний день, — продолжает Комаров. — Гораздо перспективней закладывать целые микрорайоны от 500 и более домовладений, где можно спокойно, без ущерба для стоимости квадратного метра, построить спорткомплекс, магазин, поликлинику.

Воспользоваться ипотечным кредитом под залог земли смогут не только юридические лица, но и физические. В этом случае собственнику участка будет предложено несколько вариантов домовладения. Заключается договор, и специализированная подрядная организация построит нужный объект, отвечая при этом за его качество. Риск для заемщика, по мнению Александра Комарова, невелик: в конце концов, если человек вдруг окажется в тяжелом финансовом положении, ипотечное агентство подыщет нового покупателя, а прежний владелец дома может переехать в квартиру меньшей площади.

Насколько реально снижение стоимости «квадрата» при залоге земли? По мнению специалистов САИЖК, его обеспечит использование так называемых проектов повторного применения, когда на выбор покупателю предлагается 10—12 проектов домов — заранее утвержденных и согласованных во всех необходимых инстанциях. Заемщику останется только выбрать.

Впрочем, на сегодняшний день по механизму действия земельной ипотеки пока больше вопросов, чем ответов. Например, если жилищную закладную не составляет труда продать не только федеральному оператору, но и ряду екатеринбургских банков, причем со сроком жизни на 15—20 лет, с земельной закладной это пока нереально. Словом, малоэтажное строительство в области ведется, но под землю еще никто не кредитует. Хотя не исключено, что а скором будущем ряд финансовых структур параллельно с АИЖК проявят к проекту интерес.

На недавней пресс-конференции директор департамента жилищного финансирования АИЖК Владимир Петренко сообщил, что сейчас проект земельной ипотеки находится в стадии разработки схемы выдачи кредитов. Еще не установлен порядок взаимоотношений между региональным оператором, муниципалитетом, застройщиком и финансирующей организацией. Когда механизм будет отработан на конкретном проекте, АИЖК планирует предложить его другим рыночным институтам. Приживется ли новая форма кредитования, станет ясно к концу года.

Интересно, кто первым войдет в этот рынок, и насколько качественным будет продукт?

Комментарии

Рустем Галеев, исполнительный директор уральской палаты недвижимости:

— На мой взгляд, получить кредит под залог земли на сегодняшний день проблематично, поскольку нет механизма, позволяющего достоверно определить стоимость земли. Проще говоря, нет оборота земельных участков, что не позволяет сформировать их рыночную цену. Не имея возможности определить реальную стоимость объекта, банки, скорее всего, будут выдавать кредиты по заниженной оценке и повышенным ставкам, так как риски очень высоки: в случае дефолта банк должен будет продать объект на рынке по той же цене. Следовательно, заемных средств на развитие инфраструктуры и строительство может просто не хватить.

Снижение стоимости квадратного метра такого жилья на 30 процентов мне тоже кажется маловероятным: по логике, цена, наоборот, должна повыситься — слишком много в этот участок будет вложено, в том числе проценты по кредиту.

Валерий Кучмистров, директор юридической компании:

— Банки пойдут на эту ипотеку только при условии предельной прозрачности схемы: не исключена ситуация, когда выяснится, что тот или иной земельный участок был в свое время оформлен в собственность незаконно. Мой прогноз таков: к 2010 году все «устаканится» по долевому строительству многоквартирных домов, и только потом нормализуется земельная ипотека. Очень много препон — законодательных, политических и экономических. Например, существует определенная путаница с определением статуса земли: некоторые участки выдавались по акту, другие были переданы в бессрочное пользование и т. д. Сегодня юридическим лицам вообще очень трудно получить земельные участки в собственность. Среди моих клиентов это удалось только 20 процентам, остальные вынуждены брать землю в долгосрочную аренду.

Владимир Герасименко, вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности:

— С 1 января 2007 года внесены изменения в закон об ипотеке, разрешающие залог земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Прежде закон это запрещал. Теперь, когда муниципалитеты будут закладывать землю и получать средства на развитие инфраструктуры, банки будут активно кредитовать под залог привлекательных земельных участков. На сегодня существует острый дефицит земельных участков, обеспеченных коммунальной, инженерной инфраструктурой. Это основная причина роста цен на недвижимость.

Земельная ипотека позволит получить доступ к кредитным ресурсам на этапе строительства. Рынок этот будет огромен, но говорить о массовой земельной ипотеке можно будет не раньше 2009 года, после введения единого государственного кадастра недвижимости, законопроект о котором уже прошел . первое чтение. Подразумевается, что будут унифицированы все данные о количественных и , качественных характеристиках объектов недвижимости. Сейчас эта информация, как известно, носит разрозненный характер, а погрешность при оценке земельных участков порой достигает 100 процентов. О каких инвестициях в таких условиях может идти речь? Единый госкадастр повысит государственные гарантии прав собственности на недвижимость, сделает рынок земли более прозрачным, защитит права инвесторов. Риск при кредитовании под залог земельных участков практически сведется к минимуму.