Владельцам земельных участков надо определить их точные границы

С 1 сентября 2006 года вступил в действие федеральный закон, известный среди населения как закон «о дачной амнистии». О том, как изменилась процедура учета земельных участков в связи с принятием данного закона, мы беседуем с руководителем управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Свердловской области Василием Михайловичем Никитиным.

— Объясните, пожалуйста, что такое государственный кадастровый учет земельных участков?

— Данное понятие закреплено в статье первой Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и означает описание и индивидуализацию земельных участков, в результате которой каждый надел получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других участ­ков и осуществить его оценку. Кадастровый учет сопровождается присвоением участку кадастрового номера.

Земельные отношения, как известно, находятся в постоянном движении, они возникают, изменяются и при определенных обстоятельствах прекращаются (участки продают, покупают, делят), поэтому сведения государственного земельного кадастра все время обновляются в соответствии с изменившимся правовым положением земельных участков, с учетом совершаемых сделок и т. д., соответственно, необходим постоянный учет таких изменений.

Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования. Таким образом, государственный кадастровый учет земельных участков необходим и обязателен для формирования земельного участка как объекта земельных отношений.

— Какова стоимость проведения государственного кадастрового учета земельных участков?

— Сам кадастровый учет земельных участков проводится бесплатно. Но поскольку в результате заявителю выдаются сведения об учтенном участке в виде кадастрового плана, то необходимо будет оплатить стоимость копирования сведений. Это обойдется на сегодняшний день в сто рублей.

— А для чего нужен государственный кадастровый учет?

— Во-первых, без проведения государственного кадастрового учета невозможно совершить сделку (заключить договор купли-продажи, дарения и так далее) как с земельным участком, так и с находящимися на нем строениями, поскольку Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из обязательных документов, которые требуется представить для регистрации прав на объекты недвижимости, является кадастровый план земельного участка.

Во-вторых, при возникновении земельных споров между землепользователями сведения и документы государственного земельного кадастра о местоположении, целевом назначении и правовом положении земельных участков служат в суде объективными доказательствами, обеспечивают вынесение правильного решения по конкретному земельному спору.

В-третьих, сведения государственного земельного кадастра используются при налогообложении, так как кадастровая стоимость земельных участков является налоговой базой для расчета земельного налога.

— Какие документы необходимы для проведения государственного кадастрового учета?

— Владелец земельного участка или уполномоченное им лицо (оно может действовать по доверенности, оформленной в простой письменной форме) подает в орган кадастрового учета заявку, правоустанавливающие документы на земельные участки и документы о межевании земельных участков. Заявки оформляются по утвержденной форме в соответствующем территориальном отделе управления Роснедвижимости по Свердловской области.

— Расшифруйте, пожалуйста, понятие «правоустанавливающий документ».

— Это, как правило, принятый уполномоченным органом акт (например, распоряжение главы администрации), который содержит необходимую информацию о земельном участке (местоположение, площадь, категория земель, разрешенное использование) и является основанием для возникновения прав и обязанностей у лица, которому предоставляется земельный участок.

По закону о «дачной амнистии» к правоустанавливающим документам относятся:

• акты органов власти и управления о предоставлении гражданину данного земельного участка, изданные в пределах их компетенции в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

• акт (свидетельство) о праве гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;

• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственней книги о наличии у гражданина права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);

• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный участок (например, вступившее в законную силу решение суда, признающее право заинтересованного лица на земельный участок и содержащее необходимые для проведения государственного кадастрового учета сведения о земельном участке).

Хотелось бы также подчеркнуть, что документы о межевании должны быть оформлены в виде описания земельных участков — оно делается, как правило, землеустроительными организациями на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации.

— Что такое межевание и для чего оно необходимо?

— Этим термином обозначают работы по установлению на местности границ земельных участков с за¬креплением таких границ межевыми знаками и по определению их координат. Межевание осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной документации.

Необходимость установления границ земельного участка в случае, если он предоставляется и ставится на учет впервые, очевидна. Однако объектами кадастрового учета являются не только наделы, учтенные вновь, но и участки, учет которых проводился до вступления в силу закона о кадастре. Дело в том, что на практике нередко учетные данные государственного земельного кадастра, зафиксированные в документах в прежнее время, существенно расходятся с фактическими характеристиками земельных участков (по площади, местоположению, целевому назначению и фактическому использованию, наличию объектов недвижимости и т. д.).

Изменения, внесенные в закон о кадастре законом «о дачной амнистии», предусматривают такую ситуацию и устанавливают, что в случае, если сведения государственного земельного кадастра о площади и местоположении границ земельного участка нуждаются в уточнении, владельцу участка приходится этим заниматься. Если в уточнении нуждаются сведения о площади и границах участка, необходимо провести межевание.

Кроме технических действий, межевание земельного участка включает в себя работы по согласованию границ участка со всеми заинтересованными лицами, что подтверждается их подписями в межевом деле. Границы закрепляются на местности межевыми знаками, определяются их координаты. В результате изготавливается точный план земельного участка. Принципиальное значение межевания земельного участка состоит в том, чтобы определить точное положение его границ на местности и выделить конкретный земельный участок из массы других.

Следовательно, межевание проводится в интересах землепользователя, ради того, чтобы он мог избежать в дальнейшем споров по границам участка. Кроме того, точные сведения об участке необходимы при продаже земельного участка, т. к. покупатель должен знать, что, собственно, он приобретает.

Следует отметить, что стоимость работ по межеванию земельных участков для садоводства, личного подсобного, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства и садоводства не может превышать 3000 рублей, а для индивидуального гаражного строительства — 1500 рублей. Это ограничение установлено в соответствии с законом «о дачной амнистии» и будет действовать до 2010 года.

— Изменился ли порядок проведения государственного кадастрового учета земельных участков в связи с принятием закона «о дачной амнистии»?

— Об одном изменении — о необходимости уточнения сведений о ранее учтенных участках — я упомянул выше. Кроме того, новой редакцией закона предусмотрена возможность проведения государственного кадастрового учета земельного участка в случае, если его фактическая площадь по документам о межевании отличается от площади, указанной в правоустанавливающем документе. При этом за основу будет приниматься фактическая площадь по документам о межевании. Такое же правило применяется при уточнении площади участка.

Раньше, если фактическая площадь участка отличалась от площади, указанной в документе, на «излишки» следовало дополнительно оформлять документы о правах, иначе кадастровый учет уточненной площади не мог быть проведен. Сейчас же фактическая информация о площади участка признается более достоверной, чем та, что указана в ранее выданных документах.

Вместе с тем следует иметь в виду, что разница между площадью участка по документам и фактической площадью не может превышать установленного предела. И если расхождение в площадях превышает величину минимального размера, установленного для земельных участков с определенным целевым назначением и разрешенным использованием, в кадастровом учете будет отказано.

Подводя итог, хотелось бы подчеркнуть, что землепользователю для приобретения права собственности на землю, в соответствии с законом «о дачной амнистии», необходимо, выполнив межевание, обратиться за уточнением сведений государственного земельного кадастра о своем участке и затем зарегистрировать право на земельный участок с точными характеристиками. Все это необходимо для того, чтобы впоследствии иметь возможность беспрепятственно владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, а также защищать его от чьих бы то ни было посягательств.