На вопросы «VIP-консультанта» о реализации программ по рефинансированию ипотечных кредитов ответил заместитель председателя правления ОАО «СКБ-банк» Юрий Моисеенко.

— Юрий Владимирович, каковы итоги ипотечного кредитования ОАО «СКБ-банк» за 2006 год?

— За 2006 год СКБ-банк выдал 1 667 ипотечных кредитов на сумму 1,776 млрд. руб. Мы планировали выдать порядка 1,5 млрд. руб., но перевыполнили поставленный перед нами годовой план. Примечательна динамика увеличения портфеля ипотечных ссуд: в 2004 году было выдано кредитов на 300 млн. руб., в 2005 году — 600 млн. руб., и существенный рост выдачи ипотеки пришелся на 2006 год. Увеличение числа выданных кредитов произошло более чем в 1,5 раза. Следует отметить, что именно для такого направления, как ипотечное кредитование, прошедший год был очень удачным.

— Какие планы по развитию данного направления у банка на 2007 год?

— В этом году мы не остановимся на достигнутом и продолжим увеличение продаж, определив для себя планку по выдаче кредитов по ипотечным программам в 2,5 млрд. руб. Развитие программы кредитования на покупку жилья мы связываем отчасти с реализацией задачи по расширению географии присутствия на рынке банковских услуг, как по Свердловской области, так и за ее пределами. Мы предполагаем не только активизировать точки продаж в Каменске-Уральском, Нижнем Тагиле, Первоуральске, но и планируем дать новый импульс развития ипотечных программ в крупных городах и городах-миллионниках. Это в первую очередь касается таких городов, как Пермь, Тюмень, Челябинск, Волгоград, Ростов-на-Дону, в которых сегодня работают подразделения СКБ-банка. Мы расширяем и перечень объектов кредитования, включая в него коттеджи и таунхаусы.

В частности, пилотный проект — ипотека на строящиеся дома в коттеджном поселке «Снегири». Уже сейчас в СКБ-банке можно получить полноценный ипотечный кредит на данное строящееся жилье без реализации сложных схем, подразумевающих предоставление поручителей и т. д.

Полагаю, ипотечное кредитование на рынке первичной недвижимости, в том числе и на этапе строительства, имеет потенциал и все перспективы развития, потому что, несмотря на очевидные преимущества приобретения нового жилья, объем ипотечного кредитования на этом рынке составляет всего около 10% от оборотов рынка кредитования вторичного жилья. Возможно, бурному развитию данного направления препятствует наличие объективно существующих проблемных факторов, связанных с трудностью построения трехсторонней схемы взаимодействия «заемщик — банк — застройщик».

Вместе с тем на сегодняшний день мы развиваем отношения со многими застройщиками Екатеринбурга, прилагаем усилия, чтобы они могли строить, а мы — выдавать кредиты на строящееся жилье.

— С чем связано появление в линейке банковских продуктов ОАО «СКБ-банк» такой услуги, как перекредитование? Пользуется ли она спросом у Ваших клиентов?

— Актуальность предоставления кредита на гашение ранее полученного сегодня связана с перманентным снижением процентной ставки на ипотечные кредиты. На протяжении последних трех лет в рамках реализации государственных программ по увеличению доступности жилья Правительством РФ и уполномоченным органом в этом направлении — АИЖК — был предпринят ряд последовательных мер, в результате осуществления которых можно констатировать значительное снижение процентной ставки.

Между тем по стандартам АИЖК не предусматривается снижение ставки по ипотечным кредитам автоматически. Соответственно потребовалось введение процедуры, которая бы позволяла заемщику, взяв кредит на погашение имеющегося долга, выплачивать суммы по кредиту по более низкой ставке. Очевидно, что для клиента невыгодно платить по кредиту, взятому когда-то под 15% годовых, если существует реальная возможность вносить ежемесячные платежи по ставке в 11%. Поэтому в нашем банке уже в настоящее время реализуется программа рефинансирования ипотечных кредитов.

Процедура получения нового кредита на погашение старого, естественно, намного проще, если первый кредит он получал в этом же кредитном учреждении. Это и есть основная причина появления в продуктовой линейке рассматриваемой услуги — сохранить клиентскую базу, создавая комфортные условия для своих клиентов и предоставляя возможность минимизировать финансовые затраты.

Безусловно, существует сопутствующий фактор — часть клиентов, испытывающих потребность в подобной услуге, которую составляют заемщики других банков, прокредитовавшиеся по высокой ставке. Но вместе с тем первоочередной задачей в этом случае для СКБ-банка являлось удовлетворение потребностей и создание благоприятных условий в первую очередь для наших клиентов. Мы не ставили перед собой стратегической цели переманить клиентов из других банков.

— Для каких видов кредитов наиболее актуальна программа перекредитования? Почему именно на рефинансировании ипотечных займов Вы делаете акцент?

— Наибольшего эффекта экономии денежных ресурсов заемщика позволяет добиться именно рефинансирование ипотечных кредитов. Ведь сумма банковского кредита по ипотечным программам самая значительная из всех видов кредитов. Возьмем для сравнения сумму займа для приобретения транспортного средства в 500 тыс. руб. и кредит на приобретение жилья — 5 млн. руб. Разница в масштабах очевидна, даже 1% от такой крупной суммы значителен. Таким образом, значимость применения перекредитования зависит от срока и размера кредита. Чем больше сумма кредита, тем больше денежных средств позволит сэкономить программа перекредитовки клиенту и тем значимей для заемщика возможность воспользоваться услугой рефинансирования.

— Каков механизм перекредитования? Как на практике реализуется программа (какова выгода клиента)? Можно ли рассмотреть на конкретных примерах?

— Это, по сути, новая процедура получения ипотеки, последовательность действий остается стандартной — по схеме оформления первого кредита на приобретение жилья. С момента кредитования прошел определенный отрезок времени, за который могли произойти значительные изменения условий, поэтому рефинансирование с технологической точки зрения можно охарактеризовать как реализацию самостоятельной кредитной программы.

Целесообразность пользования этой услугой клиент должен определить самостоятельно. Если до полного погашения суммы займа к выплате остается сравнительно невысокая сумма, а разница ставок незначительна, то, возможно, для заемщика целесообразность не будет очевидной. Однако, на мой взгляд, это не следует рассматривать обобщенно, каждый случай индивидуален. Если задолженность перед банком составляет, к примеру, 200 тыс. руб., а разница составляет 1%, то эффективность процедуры перекредитования сомнительна. И, наоборот, при сумме долга в 5 млн. руб. возможность рефинансировать кредит и платить по ставке на 2—3% ниже позволит сэкономить значительные денежные средства. Таким образом, можно констатировать прямо пропорциональную зависимость между такими факторами, как сумма долга и разница в ставках, которые часто определяются сроками давности оформления ипотечного займа.

Вместе с тем наши клиенты и потенциальные потребители этой услуги имеют возможность получить профессиональную консультацию в рамках реализуемой нами бизнес-схемы перекредитования. Для определения наиболее эффективного варианта в каждом случае, в зависимости от того, какого экономического эффекта стремится достичь клиент (понизить общую стоимость кредита или снизить нагрузки ежемесячных выплат), для него персонально с помощью специальной программы определяются все возможные варианты. Консультанты в нашем ипотечном центре моделируют ситуации сокращения размера выплат, учитывая предпочтения клиента, посредством изменения срока выплат, суммы ежемесячных выплат, суммы первоначального взноса. А заемщику остается только выбрать, какой вариант для него наиболее приемлем с точки зрения экономической выгоды.

Попробуем рассмотреть на конкретном примере, произведя несложные расчеты. Возьмем за основу усредненные условия приобретения ипотеки. Сумма ипотечного займа составляет 750 тыс. руб., стоимость квартиры — 1 млн. 340 тыс. руб., ставка, под которую был выдан кредит, — 15%, это стандартные условия ипотечных программ, предлагаемых населению в 2004 году. В настоящее время максимальная ставка по ипотечным программам — 13%. В общем случае реализации процедуры рефинансирования ипотечного кредита размер ежемесячного платежа снижается в среднем на тысячу. Рассмотрим возможные варианты. Остаток задолженности по кредиту — 728 тыс. руб. Существует возможность внести 59 тыс. руб., тем самым увеличить сумму собственных средств с тем, чтобы она составляла 50% от суммы, что влечет за собой снижение ставки до 11%. Клиент может оставить тот же срок гашения займа, и в этом случае происходит снижение ежемесячных выплат. Или заемщик может выбрать другой вариант: оставить неизменной сумму ежемесячных выплат, что влечет резкое сокращение периода выплат, что, в свою очередь, подразумевает уменьшение процентных выплат. Согласно таким расчетам, процентные выплаты составят всего 385 тыс. руб. вместо начальной суммы в 1,3 млн. руб. Как мы видим, эффективность от перекредитования не вызывает сомнений, экономическая выгода составляет почти 1 млн. руб. Полагаю, что эта сумма достаточна весома для принятия решения рефинансировать кредит. Кроме того, даже при условии сохранения срока гашения ежемесячные выплаты существенно сокращаются. Следует учесть, что и это не исчерпывающий перечень моделей реализации программы, разработанной именно для того, чтобы максимально удовлетворить запросы клиентов, обеспечить индивидуальный подход к каждому из них в подборе оптимального варианта, соответствовать требованиям наших заемщиков.

— На Ваш взгляд, сегмент перекредитования — это кратковременная новация, связанная с перманентным снижением ставки ЦБ РФ, или долговременный инструмент на рынке банковских услуг?

— Поскольку рынок, в том числе и банковских услуг, постоянно эволюционирует, следуя общим тенденциям и процессам в российской экономике, то можно предполагать включение программ рефинансирования в продуктовые линейки кредитных учреждений в качестве постоянной услуги.

При условии дальнейшего снижения ставок ипотечных займов можно прогнозировать рост интереса к данному банковскому продукту со стороны заемщиков. И вместе с тем, по моему убеждению, механизм рефинансирования — это не инструментарий передела рынка ипотечного кредитования, некорректно отождествлять перекредитование с перераспределением долей банков в этом сегменте.

Нет смысла «толкаться локтями» на ипотечном рынке, который далек от полного насыщения. Гораздо целесообразнее направить усилия в русло привлечения новых клиентов, тем более что дефицита в заемщиках не наблюдается, на мой взгляд. Правильнее смотреть вперед, сконцентрировать внимание на увеличении портфеля ипотечных кредитов за счет освоения сегмента целевой аудитории — потенциальных клиентов, заинтересованных в получении ипотечного кредита.