После исключительного бума цен на квартиры в 2006 году (например, в Екатеринбурге и Москве их рост составил почти 106—110 процентов) нынешний год показывает тенденции, которые позволяют аналитикам делать разноречивые прогнозы. Кто-то утверждает, что прошлогодний ценовой «перегрев» рынка жилья ведет к стабилизации цен в 2007 году, а то и к их относительному снижению.

Другие считают, что стоимость квадратного метра будет расти и дальше — разве что более низкими, чем год назад, темпами.

Третьи говорят, что рынок переполнен дорогим жильем и потребители не могут себе позволить приобрести жилье, и цены приходится снижать.

Но даже те, кто в прогнозах осторожничают, все же советуют покупать жилье, если есть такая необходимость и появились хотя бы какие-то возможности, не откладывая: кто знает, как поведет себя рынок в дальнейшем, какие объективные и субъективные факторы могут повлиять на изменение цен?

Ясно одно: оснований ожидать падения цен нет. Спрос на квартиры велик. Вот и сегодня мы видим, что в том же Екатеринбурге, согласно только что опубликованным правительственной «Российской газетой» данным, средняя цена квадратного метра составляет 66 589 рублей, и рост с начала года составил 5 процентов.

Чтобы обсудить тенденции, складывающиеся сегодня на рынке жилья, мы пригласили за «круглый стол» редакции специалистов, которые работают на этом рынке и не понаслышке знают происходящие там перемены.

Итак, обстановка на рынке жилья несколько нервозная, многие граждане, да и профессиональные игроки, озадачены: что нас ждет? Общее понимание ситуации в том же Екатеринбурге усугубили в последние дни непонятные действия правоохранительных органов, будто по чьему-то заказу они парализовали работу специалистов администрации города и, по словам сотрудников мэрии, из-за которых фактически затормозилось возведение в городе чуть не двух миллионов квадратных метров жилья - а это может привести чуть не к 30-процентнояу росту цен на жилье. В связи со всем этим первый вопрос: как вы считаете, в ценовой игре из рынке жилья какие факторы имеют большее влияние: объективные или субъективные?

Рустэм Галеев:

Нынешняя ситуация — это результат того бурного роста цен, который мы наблюдали в прошлом году. Она была предсказуема, после прироста цен более чем на 100 процентов можно было ожидать, что скоро будет достигнут потолок платежеспособности населения и этот процесс остановится. Что и произошло в конце прошлого года. Количество сделок стало уменьшаться, поскольку цены стали недоступны. Даже при условии ипотечного кредитования. Вначале ипотека способствовала гонке, но к концу года даже та категория лиц, которая могла себе позволить воспользоваться ипотечным кредитованием, заметно сузилась. В начале этого года данная тенденция сохранилась, и мы видим, что в течение первого полугодия цены стоят практически на месте, увеличение цен примерно 0,5 процента в месяц, а если сравнивать с началом года, то цены имеют динамику роста 4—5 процентов. В январе квадратный метр в Екатеринбурге в среднем стоил чуть больше 63 тысяч рублей, сегодня — 66,5 тысячи.

Меня всегда удивляют заявления, будто кто-то может повлиять на цены на рынке недвижимости, что по мановению чьей-то руки цены стали расти. На самом деле все диктуется рыночной ситуацией. Был спрос - он породил предложение. Спрос уменьшился (хотя бы из-за понижения платежеспособности людей) -темпы роста цен стали снижаться.

Кстати, такая ситуация, когда после двухразового роста цен на рынке жилья наступает затишье, складывается не впервые в последние годы. Но говорить при этом о каком-то снижении цен не приходится - опыт прошлых случаев тому свидетельство. Да и посудите сами: наш рынок на 80 процентов - это обменный вариант. То есть люди продают жилье не потому, что им хочется заработать денег, а потому, что хотят поменять жилищные условия. Но продавать дешевле свою квартиру они не могут, потому что, снизив цену и продав квартиру, они потом за эти деньги не приобретут то, что хотели бы, Потому что те, у кого они хотели бы приобрести жилье, также не снижают цену — по той же причине, что хотят свои жилищные условия улучшить. Такой вот замкнутый круг получается, когда все друг на друга смотрят, ждут друг от друга активных действий - и продолжаться это может достаточно долго. Последний раз мы наблюдали протяженность подобного периода «выжидания» в полтора года. Думаю, нынешний период будет короче, но и все же пока рано говорить как о снижении цен, так и о бурном их росте.

Станислав Оханов:

- Действительно, на формирование цен на жилье сильнее влияют рыночные механизмы, прежде всего соотношение спроса и предложения. Однако также есть некоторые косвенные факторы, которые связаны с психологическим воздействием на поведение потребителей. Например, часть покупателей, безусловно, реагирует на мнения экспертов, касающиеся прогноза развития рынка, особенно уровня цен. Эти высказывания могут повлиять на решение покупателя о совершении сделки, поэтому психологический момент играет некоторую роль в объеме спроса, но, в основном, ситуацию на рынке диктуют объективные обстоятельства.

На жилищном рынке, как и на любом другом, если товар дефицитный, то цена растет, если предложение повышается, цена снижается. Большие объемы строительства нового жилья, безусловно, повлияют на рынок. Скажем, район «Академический», рассчитанный на строительство более 13 млн кв. м. недвижимости, который напш компания уже начала возводить, способен повлиять на рынок. Но речь не идет об обвале цен, речь о снижении темпов их роста. Ввод в строй кварталов «Академического» будет происходить поэтапно, частями, так что можно говорить о нашем плане как о стабилизационном для рынка жилья Екатеринбурга.

Светлана Пуцигова:

— Я считаю, что объективные и субъективные факторы оказывают влияние на рынок жилья взаимобразно. Конечно, объективные факторы первичны. Они формируют условия рынка. Но в этих условиях игроки, участники рынка, могут вести себя по-разному. Я имею в виду крупных инвесторов. Кто-то мыслит перспективно. Они соотносят, например, ситуацию на нефтяном рынке с ценами на недвижимость в том или ином периоде и прогнозируют будущее повышение, а как следствие - большую прибыль в будущем периоде. Другие выставляют на продажу объекты своих инвестиций прямо сейчас и все сразу и не оценивают иные обстоятельства. Естественно, поведение игроков провоцирует то или иное дальнейшее развитие ситуации на рынке. Получается некий динамичный баланс субъективных и объективных факторов.

Кстати, к вопросу о влиянии добросовестности и недобросовестности. Всем известна ситуация со списком недобросовестных застройщиков. Конечно, это позволило оградить граждан от недобросовестности строителей, но это же позволяло компаниям с хорошей репутацией завышать свои цены, что достаточно существенно отразилось на рынке.