Аналитический бюллетень «VIP-консультант» рассматривает причины заморозки строительства одного из самых высоких зданий Екатеринбурга — третьей очереди центра «Антей».

Одной из особенностей архитектурного развития Екатеринбурга в XXI веке является развитие высотного строительства. Если до 2000 года основными горизонтальными доминантами города оставались построенные в 70—80-е годы Дом правительства (бывший обком партии) и недостроенная телебашня, то в новом тысячелетии в Екатеринбурге было реализовано более двух десятков проектов строительства высотных зданий как в центральной части города, так и в отдаленных районах. Новое высотное строительство фактически заново сформировало облик некоторых районов города — нового делового центра на улицах Радищева и Куйбышева, екатеринбургского Сити-центра.

В то же время эксперты отмечают, что при этом практически все новые высотки города имеют примерно одинаковую высоту в 20—25 этажей, что обусловлено целым рядом архитектурных и технических требований, в том числе и требованиями пожарной безопасности: ограничение связано с максимальной длиной лестницы пожарных машин, имеющихся в распоряжении городского управления МЧС.

Однако уже в ближайшее время высотное строительство в Екатеринбурге может выйти на принципиально иной высотный уровень. В разной степени подготовки находятся сразу несколько объектов высотой более 40 этажей, то есть порядка 200 метров. Один из них — третья очередь бизнес-центра «Антей» — уже находится на стадии возведения, коробка здания уже поднялась на высоту стандартной екатеринбургской высотки. Однако именно на этой высоте строительство первого екатеринбургского небоскреба остановилось. Наблюдатели не исключают, что задержка в строительстве может оказаться весьма значительной — для этого есть целый ряд предпосылок. Рассматриваются даже варианты завершения небоскреба при его нынешней высотности, то есть в фактически ополовиненном виде.

История вопроса

Следует отметить, что определенные проблемы преследовали третью очередь «Антея» с момента начала строительных работ. Согласно данным областного комитата по управлению государственным имуществом, при создании котлована для возведения третьей очереди «Антея» был уничтожен памятник архитектуры — усадьба инженера Фальковского, включавшая в себя уникальный погреб-ледник.

По словам председателя общественного движения «Наше наследие» Ильи Филиппова, ООО «Лес-Форум» (заказчик строительства) заключило договор на использование земельного участка для проведения ремонтно-реставрационных работ. Предполагалось, что памятник архитектуры будет реконструирован и рядом будет построено что-то новое. В конечном итоге усадьба оказалась разрушенной и в скором времени превратилась в стройплощадку.

Органы государственной власти в лице МУГИСО потребовали от группы компаний, осуществляющих строительство бизнес-центра, восстановить памятник. Третья очередь «Антея» фактически была объявлена незаконной стройкой, все работы на объекте были приостановлены.

В результате этих событий предприниматель Андрей Гавриловский, являющийся учредителем и собственником компаний — заказчиков строительства бизнес-центра, выступил с целым рядом обвинений в адрес руководителей МУГИСО, в частности обвинив чиновника МУГИСО Сергея Ланцова в вымогательстве 40 % площадей торгового центра в обмен на разрешительные документы.

Продолжавшееся в течение нескольких месяцев разбирательство между чиновниками и бизнесменом завершилось несколькими судебными исками о защите чести и достоинства (выигранными Ланцовым) и решением воссоздать памятник архитектуры в другом месте за счет заказчика строительства.

«Усадьба должна быть воссоздана по адресу: ул. Розы Люксембург, 56, до 1 июля 2007 г. Только на таком условии было подписано разрешение на аренду земельного участка, на котором находится ТРЦ «Антей». Восстановление памятника должно вестись целиком на средства ООО «Лес-Форум», занимавшегося строительством ТРЦ «Антей», бюджетные деньги задействованы не будут», — сообщил министр по управлению государственным имуществом Свердловской области Алексей Молотков. Возведение третьей очереди «Антея» продолжилось.

Инвестиции

Однако темпы строительных работ оказались значительно ниже заявленных на стадии проектирования торгового центра, что, по всей видимости, вызвало определенные вопросы к Гавриловскому со стороны инвесторов. По мнению экспертов рынка, одной из причин этого могли оказаться проблемы с финансированием объекта.

Косвенным подтверждением данной версии может служить организованная заказчиками строительства «Антея» акция, в ходе которой всем желающим предлагалось вложить средства в строительство небоскреба, приобретя за 100 тысяч рублей чуть менее одного квадратного метра его площади в инвестиционных целях.

Впрочем, эксперты рынка полагают, что акция вряд ли была успешной. В условиях стагнирующего рынка подобные вложения в недвижимость не рассматриваются в качестве сверхприбыльных. Кроме того, эксперты полагают, что предложенная Андреем Гавриловским и контролируемым им структурами цена квадратного метра в небоскребе оказалась завышенной, а ликвидность вложений подобного рода — более чем сомнительной. В самом деле, сложно себе представить, кому инвестор смог бы реализовать приобретенные на стадии строительства несколько абстрактных квадратных метров в третьей очереди «Антея». Отмечали эксперты и высокие риски при инвестировании.

«Бизнес-центр «Антей» официально не озвучивает наличие оформленной документации на землю и не показывает разрешение на строительство третьей очереди объекта. Поэтому продаются именно квадратные метры, а не объекты недвижимости. А это может означать только одно: сложности в нормальной продаже недвижимости вызовут сложности в государственной регистрации прав на недвижимое имущество», — отметил один из екатеринбургских юристов.

Эксперты отметили, что такая форма привлечения средств, как заключение договоров инвестирования (вместо привычных договоров долевого строительства), могла свидетельствовать о том, что строители «Антея» не имели полного пакета документов для возведения здания. «Застройщик обязан иметь оформленные права на землю (или они должны быть в стадии оформления) и разрешение на строительство. Только наличие этих документов позволяет заключать договоры «долевки». Но если застройщик может предложить только заключение договоров инвестирования, это очень тревожный признак, так как в сегодняшних строительных отношениях договор именно такого рода нередко заключается для прикрытия мошеннических схем, направленных исключительно на то, чтобы собрать с клиентов деньги. В процессе строительства застройщик может изменить цену доли, аргументируя это удорожанием материалов или иными причинами. Кроме того, какие-то гарантии дает только государственная регистрация права собственности, а она будет проведена лишь в случае завершения строительства», — отмечает представитель адвокатского сообщества Екатеринбурга.

Остановка стройки

Очередные проблемы в строительстве бизнес-центра возникли в августе этого года. Возведение здания фактически было приостановлено, одновременно заказчик строительства — ООО «Лес-Форум» — заявил о намерении сменить подрядчика строительных работ, в роли которого выступало ООО «Металлайн».

Согласно первоначальной версии событий, изложенной начальником службы заказчика ООО «Лес-Форум» Владимиром Хоревым, смена подрядчика была связана с техническими проблемами. «Это связано с тем, что для продолжения строительства необходим более мощный башенный кран немецкого производства, который в настоящее время готовится к установке. В двух словах, это вопрос цены. Если руководство ООО «Металлайн», с которым мы сотрудничаем с самого начала строительства бизнес-центра, одобрит работу не на своем оборудовании, а на принципиально новом в Екатеринбурге, то подрядчиками останутся они. Если нет, то подрядчик будет заменен», — сообщил В. Хорев.

Буквально через несколько дней с несколько иной версией выступил сам Андрей Гавриловский. Он объяснил смену подрядчика неудовлетворительными темпами работы застройщика: «В самом начале строительства 3-й очереди «Металлайн» возводил по два этажа в месяц. Но затем темпы упали до полутора этажей». По планам высотку должны достроить к началу 2009 г. «Для этого нам необходимо увеличить скорость строительства до трех этажей в месяц», — заявил гендиректор «Антея». По его словам, «Металлайн» такой темп держать не мог, потому что в его распоряжении нет требуемой техники.

Версия подрядчика

Другую версию событий обнародовали представители ООО «Металлайн».

«Работа на объекте 3-й очереди бизнес-центра «Антей», на котором наша компания выступала подрядчиком по строительству монолитного каркаса здания, приостановлена. Оборудование, в том числе и башенный кран, действительно разобрано», — отметила Евгения Селищева, менеджер по связям с общественностью ООО «Металлайн». Однако она отметила, что причина ухода «Металлайна» с этой стройплощадки — отнюдь не технические проблемы.

«Низкие темпы строительства 3-й очереди БЦ «Антей», на которые ссылаются представители заказчика (1,5 этажа в месяц), были обусловлены нерегулярным режимом и недостаточным объемом ежемесячного финансирования, как правило в нарушение договорных обязательств», — полагает Евгения Селищева.

«Сотрудники компании «Лес-Форум» объясняют необходимость смены подрядчика отсутствием у ООО «Металлайн» крана необходимой высоты, а низкую скорость выполнения работ — отсутствием на объекте бетононасоса. Однако кран POTAIN MDT 178 был изготовлен на заказ и приобретен «Металлайном» специально для строительства 3-й очереди «Антея» и может выполнять работы на высоте до 200 м. После расторжения договора с «Металлайном» компания «Лес-Форум» неоднократно обращалась с предложениями о покупке этого крана, поскольку такую технику невозможно приобрести на свободном рынке. Что касается отсутствия бетононасоса на площадке, то его необходимость определяется объемом работ. При том уровне финансирования, которое обеспечивал заказчик «Лес-Форум», башенный кран вполне справлялся с объемом бетонирования, и в использовании бетононасоса не было смысла. Компания «Металлайн» имеет собственный бетононасос DAEWOO и при необходимости могла бы использовать его для выполнения работ», — сообщает главный инженер компании «Металлайн» Дмитрий Красный.

«Сейчас строительство БЦ «Антей» для компании «Металлайн» — это уже вчерашний день. Данную тему «Металлайн» считает для себя исчерпанной, а дальнейшие комментарии — излишними», — отмечает он.

Причины

Между тем стала известна и истинная причина приостановки строительных работ.

По версии Андрея Гавриловского, они остановились из-за происков его недоброжелателей из числа чиновников. «Строительство третьей очереди бизнес-центра «Антей» временно приостановлено, по крайней мере видимая часть стройки. Данное решение принято из-за отсутствия разрешения на строительство. Как известно, за самовольное продолжение строительства на компанию может быть наложен большой штраф, а разрешение нам не удается получить уже достаточно долгое время. Один чиновник отправляет к другому, из одного ведомства в другое, хотя всего-то необходимо бумаги подписать. Такое чувство, что делается это намеренно, но сделать что-либо мы не можем. Вышестоящие инстанции, в том числе и суд, почему-то не хотят заниматься этой проблемой», — полагает он.

Между тем ООО «Металлайн» предоставило более точные данные о причинах прекращения работ на третьей очереди «Антея». «Городская прокуратура, в связи с принятием арбитражным судом решения об удовлетворении заявления Ростехнадзора, привлекла генподрядчика к административной ответственности за ведение строительства без разрешения и назначила ему наказание в виде приостановки деятельности по строительству на 90 дней, начиная с 14 августа. Для нас 3 месяца простоя — это очень большой срок, мы не можем оставить оборудование на площадке и людей без работы. Поэтому мы приняли решение расторгнуть договор с бизнес-центром «Антей», — отметила Евгения Селищева.

«Однако еще не решен вопрос с оплатой уже предоставленных услуг. В случае отказа от оплаты «Металлайн» готов обратиться в суд с целью взыскания необходимой суммы», — добавила также Евгения Селищева.

Перспективы

Таким образом, на настоящий момент строительство третьей очереди бизнес-центра «Антей» приостановлено на три месяца, и срок этот может быть продлен на неопределенное время. Стройплощадка осталась без подрядчика, о том, найдена ли новая строительная организация, готовая завершить проект, ничего не известно. Можно только предположить, что поиски эти будут достаточно сложными: и дело не только в высоких требованиях к строительной организации, в том числе и к ее техническому вооружению, но и в возможных проблемах, связанных с финансированием работ и получением разрешения на их проведение.

Эксперты строительного рынка полагают, что, учитывая простой в строительстве, ООО «Лес-Форум» будет сложно выдержать первоначально установленные сроки сдачи объекта (это конец 2008 года), что может повлечь за собой дополнительные издержки в виде санкций и пени со стороны инвесторов строительства.