В течение 2007 г. на вторичном рынке Екатеринбурга предложение по сравнению с 2006 г. выросло вдвое. Спрос оживился в декабре: при помощи ипотеки было совершено 40% сделок

Сильный рост предложения в 2007 г. — в 2,4 раза — аналитик риэлторского информационного центра Уральской палаты недвижимости (РИЦ УПН) Гурам Тухашвили называет главной особенностью прошлого года. Директор АН «Диал» Александр Дмитриев дает еще более смелую оценку: по его подсчетам, объем предложения к лету 2007 г. вырос в четыре раза по сравнению с пиковым показателем 2006 г.: 16 000 против 3800 объектов. Он объясняет это тем, что в продажу поступили квартиры, которые в 2006 г. приобретались с инвестиционными целями.

Урезанный спрос

Спрос, в отличие от предложения, снизился. По словам Тухашвили, в 2007 г. число сделок купли-продажи на вторичном рынке уменьшилось на 20%. «Платежеспособный спрос был практически исчерпан в связи с резким ростом цен в 2006 г.», — объясняет Алексей Осинцев, замгендиректора Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования (САИЖК), крупнейшего ипотечного оператора области. Даже ипотека не смогла в значительной мере его подстегнуть. Хотя на вторичном рынке она побила ранее установленные рекорды. По данным исполнительного директора УПН Рустема Галлеева, если в 2006 г. по ипотеке приобреталось 22% екатеринбургских квартир, то средний показатель по итогам 2007 г. составил 28%, а в декабре был зафиксирован рекорд — 40% от общего числа сделок были заключены на ипотечные деньги. Директор Центрального ипотечного агентства Евгений Шубин считает, что в сегменте жилья экономкласса доля ипотечных сделок даже превысила 50%.

Осенью рост предложения замедлился. «В октябре, судя по базе УПН, продавалось 13 500 объектов», — говорит Тухашвили. В декабре в базе было выставлено уже 13 000 квартир и комнат.

Заработать не удалось

По итогам 2007 г. средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке Екатеринбурга практически не изменилась, констатируют в УПН и КБ «Ярмарка». Тухашвили говорит, что в начале года еще наблюдался «инерционный рост», но в феврале — марте он остановился и началась «корректировка и дифференциация цен, которая продолжается до сих пор».

По данным КБ «Ярмарка», квартиры в относительно новых домах подорожали в 2007 г. на 9%, на 3% увеличились цены на так называемое «полнометражное» жилье (современный вариант хрущевки: с большей кухней и лоджией). А пользовавшиеся в 2006 г. наибольшим спросом малосемейки и хрущевки в 2007 г., наоборот, подешевели — на 5% и 6% соответственно.

По оценкам «Ярмарки», в декабре 2007 г. 1 кв. м на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга стоил в среднем 64 300 руб.

Приоритеты сместились

Аналитики «Ярмарки» отмечают, что в 2007 г. усилился спрос на качественное жилье. То, что теперь покупатели более тщательно выбирают квартиры, оценивая все варианты по оптимальному соотношению цены и качества, подтверждают все участники рынка. «В 2006 г. брали что угодно. Хитом продаж были хрущевки, брежневки и “пентагоны” (девятиэтажные дома, построенные в брежневские времена). В 2007 г. они превратились в низколиквидный товар», — говорит Дмитриев. По мнению директора АН «Роттердам» Юлии Маслаускене, наиболее перспективный сегмент на вторичном рынке — дома, построенные не более пяти лет назад.

Опрошенные эксперты наблюдали в 2007 г. растущий интерес покупателей к первичному рынку жилья. «Здесь и выбор побольше, и застройщики более оперативно стали корректировать цены», — говорит Тухашвили. В первую очередь, по его словам, это касается покупателей квартир экономкласса, для которых вопрос цены стоит на первом месте: за сопоставимые деньги они получают совершенно новое жилье. По данным УПН, к концу 2007 г. средняя цена предложения на первичном рынке Екатеринбурга составила 55 500 руб. за 1 кв. м (понизившись за год почти на 1%). По словам Маслаускене, оттоку покупателей со вторичного рынка на первичный мешает остающееся по-прежнему невысоким качество типового строительства и невнятные планировки.