Хотя августовское подорожание квартир в Екатеринбурге составило менее 1%, аналитики уверяют, что тенденция роста цен налицо. Сейчас на вторичном рынке совершаются в основном альтернативные покупки, и продавцы старого жилья уступать не намерены

По словам исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, после полуторагодовой коррекции цен квартиры наконец стали дорожать. По данным УПН, по итогам августа средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке Екатеринбурга составила 63 553 руб. Общий прирост показателя за месяц составил около 0,2%. Галеев подчеркивает, что подорожание коснулось всех районов.

В центре города цены увеличились на 0,9% и достигли в среднем 80 850 руб. за 1 кв. м. В приближенных к центру районах динамика была более скромной: +0,4% до 66 942 руб. за 1 кв. м. В более отдаленных районах цена зафиксировалась на отметке 53 693 руб. за 1 кв. м (+0,4%). На окраинах цены выросли на 0,6% — до 47 533 руб. за 1 кв. м.

По данным аналитического отдела КБ «Ярмарка», больше всего подорожали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (на 0,5% и 0,2% соответственно). Средняя цена их предложения сейчас находится у отметки 62 500 руб. за 1 кв. м. Однокомнатные квартиры, по данным КБ «Ярмарка», напротив, подешевели на 0,2%: до 67 600 руб. за 1 кв. м. Глава аналитического отдела АН «Новосел» Сергей Меньшенин объясняет это сохраняющимся большим объемом предложения в этом сегменте.

Большой выбор позволяет покупателям выторговать до 8% дисконта, говорит Меньшенин. Начальник отдела жилой недвижимости ООО «Центр недвижимости МАН» Марина Белоусова говорит о расхождении между ценой предложения и продажи в размере 5%. Аналитики КБ «Ярмарка» конкретизируют: цена реальных продаж однокомнатных квартир примерно на 2% ниже цены предложения. У их покупателей есть шанс сторговаться на цене 66 000 руб. за 1 кв. м. Дальше действует правило: «чем больше комнат, тем больше накрутка»; например, на двухкомнатные квартиры продавцы завышают цены где-то на 4% — при торге можно добиться скидки как минимум 1500 руб. с 1 кв. м, говорят аналитики «Ярмарки».

По данным УПН, среднемесячный объем сделок на вторичном рынке составляет около 2000. Галеев утверждает, что летом не произошло ожидаемого аналитиками сокращения их числа. Как результат, говорит он, предложение на вторичном рынке медленно, но верно сокращается. Сейчас в базе УПН находится 14 600 объектов. «В конце 2007 г. их было 15 500, в июне 2008 г. — 15 000», — показывает динамику Галеев, напоминая, что в конце ажиотажного 2006 г. на продажу было выставлено всего 4500 квартир и комнат. «Общий объем предложения квартир в августе сократился на 0,9%», — согласны с Галеевым аналитики КБ «Ярмарка».

По их данным, количество однокомнатных квартир на вторичном рынке снизилось на 3% (до 25% в общем объеме предложения), двухкомнатных — на 1% (до 37%). Предложение многокомнатных, наоборот, выросло на 4% (до 5%).

«С рынка вымываются ликвидные объекты: одно-, двухкомнатные квартиры», — обозначают тенденцию риэлторы агентства недвижимости «Восточное». По их мнению, к 2009 г. существенную долю в предложении будет составлять неликвид (многокомнатные квартиры в домах старой постройки) — т. е. объекты, на которых нельзя найти покупателя даже при значительном снижении их цены. Небольшие по метражу квартиры практически исчезнут с рынка. Эту тенденцию подтверждают показатели продаж за август, которые приводят аналитики «Ярмарки». По их данным, лидерами спроса в этом месяце были однокомнатные квартиры: каждая третья из купленных. У двухкомнатных квартир доли в структуре предложения и продаж примерно равны, по информации «Ярмарки».

Участники рынка сходятся в том, что растет число обменных сделок на рынке. «Если в начале года в обменных цепочках участвовало 20-30% квартир, то теперь это соотношение 50% на 50%», — рассказывают риэлторы АН «Восточное». Вторичный рынок Екатеринбурга — это рынок альтернативных сделок, соглашается аналитик риэлторского информационного центра УПН Гурам Тухашвили. По его словам, «даже те объекты, которые выставлены в базе УПН на чистую продажу (таких 60%), зачастую продаются с целью улучшения жилищных условий, т. е. носят тот же обменный характер».

Директор компании «СМУ-3 инвест» Елена Козырева говорит о том, что в таких цепочках все чаще начинают участвовать новостройки. «60% приобретаемых у нас квартир покупаются за деньги, вырученные от продажи имеющегося у клиента старого жилья», — говорит она. Как считает Галеев, эта тенденция будет тянуть цены вверх. «За старое жилье продавцы-альтернативщики будут рассчитывать получить сумму, которой им хватит на новое качественное жилье, поэтому снижать цены не станут», — уверен он. Меньшенин говорит о провале фондового рынка и возможном оттоке инвестиций снова в недвижимость, что повлияет на цены. Белоусова считает, что снижение цен возможно лишь на жилье 60-70-х гг. постройки. В новых домах квартиры, по ее мнению, будут дорожать.