Выдача разрешений на отдельные этапы строительства помогает заинтересованным структурам спокойно нарушать права людей

Управление государственной экспертизы Свердловской области завершило рассмотрение проекта жилого многоквартирного комплекса, который возводит на улице Радищева в Екатеринбурге строительная компания «Астон». Компании будет выдано отрицательное заключение на проектную документацию. Но это вовсе не означает, что строительство приостановится.

О стройке, вызывающей протесты людей и множество судебных разбирательств, «РГ» уже рассказывала 15 января 2007 года. Жильцы старых домов, соседствующих с будущей многоэтажкой, протестуют против вторжения на территорию мемориала в память участников Октябрьской революции и гражданской войны, уничтожения зоны отдыха, наконец, против того, что высотное здание, будь оно построено, может полностью перекрыть солнечный свет жильцам 30 квартир дома по улице Радищева, 57.

Прокуратура Верх-Исетского района дважды пыталась оспорить в суде разрешение на строительство, выданное «Астону» городской администрацией, требовала признать его незаконным. По процессуальным основаниям (здоровые и материально обеспеченные граждане должны самостоятельно добиваться восстановления своих прав) суды не удовлетворили иски прокуратуры.

Экспертиза экспертизы

Летом прошлого года Роспотребнадзор по Свердловской области, сначала давший добро проектной документации, после проведения дополнительной проверки отношение к стройке изменил и предписал компании до января 2008 года отселить жителей из тех квартир, которым новый дом перекроет свет. И прежде некоторые квартиры дома по Радищева, 57 плохо освещались солнцем, а теперь - и подавно. Но застройщик оспорил это предписание в арбитражном суде.

Решение мотивировалось тем, что по заключению суда Роспотребнадзор не сумел доказать факт нарушения санитарных требований и были нарушены правила проведения проверки. Встать на сторону застройщика суд заставило, кроме прочего, и то обстоятельство, что застройщик имел на руках шесть положительных отзывов различных государственных органов, в том числе и от управления государственной экспертизы Свердловской области. Последняя организация в письмах-заключениях благославляла отдельные части проекта: сначала - фундамент, а в конце концов - и надземную часть дома.

Некоторые юристы сомневались в легитимности положительных писем-заключений, которые выдавало управление госэкспертизы. Они указывали, что Градостроительный кодекс РФ не предусматривает экспертизу проекта по частям. А раз так, рано или поздно управление должно будет выдать застройщику предусмотренный законом документ - сводное заключение.

Рассчитывая узнать, в какой стадии находится экспертиза проекта, мы обратились с запросом в управление государственной экспертизы Свердловской области и получили ответ, который заставляет несколько по-иному взглянуть на историю скандальной стройки.

Начальник управления Дмитрий Аксельрод сообщил «РГ», что рассмотрение проектной документации завершено, до 20 февраля этого года компании будет выдано заключение государственной экспертизы. Это заключение будет отрицательным.

Таким образом, только к февралю текущего года проектная документация жилого комплекса прошла государственную экспертизу. Меж тем Градостроительный кодекс запрещает выдавать органам местного самоуправления разрешение на строительство, а застройщикам - вести строительные работы, пока не выдано положительное заключение госэкспертизы. Следовательно, возникает вопрос, а законны ли действия застройщика?

Толкование в свою пользу

«РГ» уже обращала внимание на то, что мэрия Екатеринбурга, пользуясь положением Градостроительного кодекса о том, что орган местного самоуправления может выдавать разрешение на проведение отдельных этапов строительства, толкует эту норму по-своему. Вот вам разрешение на проведение подготовительных работ (огораживается территория будущей стройплощадки, завозятся строительные материалы и прочее), вот - на строительство фундамента, следом - на возведение самой коробки здания... При этом параллельно идет экспертиза проектной документации. Все это призвано сократить время строительства. И сокращает.

Все бы ничего, если бы строили в чистом поле. У нас - по преимуществу во дворах старых домов. Это затрагивает интересы многих горожан. При точечной застройке такая разрешительная практика оборачивается огромным количеством конфликтов между строителями и горожанами, пикетами, перекрытием дорог, а то и банальным мордобоем… Это явно нехорошо. Но не прекращается. Почему?

История стройки на улице Радищева подсказывает очевидный ответ. Пока жильцы писали жалобы, выискивали документы, прокуратура пыталась запретить строительство, а госэкспертиза приходила то к частично положительным, а в конце концов - к безусловно отрицательному заключению, дом на Московской горке вырос наполовину. И теперь, насколько бы грубо ни нарушало новое строение права жильцов старых домов, оно будет достроено. А если нет, то получится долгострой. И новый социальный конфликт. Но уже - обманутых дольщиков. Вы хотите долгостроев и обманутых дольщиков? «Их есть у меня!» Нет? Тогда надо утереться и спокойно продолжить работу.

Переселение или кварцевая лампа

Однако вернемся к 30 квартирам. В предыдущей публикации мы привели мнение юриста СК «Астон» Натальи Толстиковой относительно предписания Роспотребнадзора отселить жильцов из квартир. Она заявила, что арбитражный суд отменил предписание, а следовательно, никакого переселения жильцов не будет.

Не изменилась ли позиция компании по этой проблеме после того, как стало известно об отрицательном заключении госэкспертизы?

Как утверждает председатель правления СК «Астон» Вячеслав Трапезников, позиция компании на этот счет никогда не менялась. Компания признавала и признает существование проблемы с инсоляцией, то есть с освещенностью квартир соседнего дома, - просто юрист не в курсе.

И на самом деле, всем 30 владельцам проблемных квартир летом прошлого года были направлены уведомления о том, чтобы они вступили в переговоры с компанией о переселении, однако откликнулись лишь пять владельцев.

Среди пожелавших переехать была семья N (по просьбе наших собеседников мы не называем их фамилию). Компания предложила им самим найти устраивающие их варианты равнозначного жилья - и это очень обнадеживало. Поскольку N живут в центре, они и принялись искать квартиры в центре. Нашли пять или шесть им подходящих, но все оказывались дороже, чем родная: разница составляла от пятисот тысяч до почти миллиона рублей. Меж тем компания, по словам N, выдвинула жесткое условие по цене: стоимость вашей квартиры плюс 300 тысяч на ремонт. Жилья, соответствующего таким параметрам, N в центре города так и не нашли. А ехать на окраину они не хотят. В итоге «Астон» прекратил и до сегодняшнего дня не ведет переговоры о переселении.

Вячеслав Трапезников объяснил почему. Это связано с угрозой запрещения строительства через суд и предписанием Роспотребнадзора. Как только компания отстоит все решения судов в свою пользу, она намерена вернуться к проблеме жильцов.

По мнению застройщика, это может быть сделано двумя способами: либо уже упоминавшееся переселение, либо проведение комплекса реабилитационных мероприятий, призванных компенсировать отсутствие солнечного света. Что же до материальных компенсаций неудобств, то они возможны только по решению суда. Председатель правления подчеркивает, что любое иное разрешение спорной ситуации не ограждает должностных лиц компании от преследования в публично правовой сфере: со стороны государственных надзорных органов (прокуратуры, Роспотребнадзора) или МВД.

Наверное, это так. Но по факту получается, что застройщик и надзорные органы поставили людей перед выбором: либо вы, голубчики, переселитесь на наших условиях куда надо, либо мы вам установим кварцевую лампу. Хотите денежных компенсаций за неудобства - милости просим в суд. Вас уже там ждут наши юристы. Такое веселое приключение по поводу того, что кто-то у тебя под боком решил вести бизнес.

Но есть и другой вариант: остановить строительство или снизить этажность здания. Но, спрашивается, с какой стати?

Работа над ошибками постфактум

Отрицательное заключение государственной экспертизы означает, что проектная документация в чем-то не отвечает нормам и регламентам строительства объекта. Связано ли такое заключение исключительно с тем, что дом полностью лишит света жильцов 30 квартир? Отвечая на этот вопрос, Дмитрий Аксельрод высказался в том смысле, что проблемы освещенности квартир могут быть легко решены, у экспертов есть претензии к самому проекту. В чем они заключаются, начальник управления раскрывать не стал.

Теперь застройщик должен устранить проектные недочеты, предложить новые конструкционные решения. Остается надеяться, что проект, по которому выстроено уже полдома, не настолько плох, что это может угрожать безопасности жильцов старых домов и самого нового строения.