Аналитический бюллетень «VIP-консультант» исследует перспективы развития рынка жилой и коммерческой недвижимости Южного Урала.

Снижение цен на жилье за границей и в ряде российских городов повлекло за собой ожидание обвала строительного рынка и в Челябинске. Жители города, по словам строителей, заняли выжидательную позицию. Но обрушения цен не случится, уверяют представители компаний-застройщиков. И добавляют: если выжидательная позиция покупателей квадратных метров затянется — образуется дефицит жилья, вследствие чего цены только поднимутся.

Статистика

В конце октября представители городских строительных организаций, собравшиеся на пресс-конференции, четко дали понять: ждать времен, когда квартиры можно будет покупать за полцены, не стоит. И свои слова подкрепили статистическими данными. Как сообщил председатель совета директоров группы компаний «ЧЕЛИНФОРМЦЕНТР» Игорь Лазарев, себестоимость квадратного метра в панельном доме по Челябинской области составляет около 20 тыс. руб., рыночная цена — от 26 до 45 тыс. руб. В кирпичных домах себестоимость колеблется от 20 до 25 тыс. руб., на рынке квадратный метр в таких домах можно приобрести за 26—80 тыс. руб.

Президент Ассоциации риелторов «Южный Урал» Арсен Унанян к словам И. Лазарева добавил: «В Челябинской области здоровый рынок строительства недвижимости. На сегодняшний день у нас по сравнению с другими городами-миллионниками самые низкие цены. В других регионах при той же себестоимости цены на жилье гораздо выше, и там уже произошло их падение. Нашим ценам падать некуда».

И даже тот факт, что в октябре строительные ресурсы (металлоконструкции и цемент) подешевели на 20—30%, по мнению девелоперов, ни о чем не говорит, себестоимость строительных объектов снижаться не будет — материалы составляют 3—5% от себестоимости.

Более того, не предрекая обвала цен, некоторые строители сообщили о предстоящих плановых повышениях. Так, исполнительный директор НП «СК Девелопмен» Максим Байер уведомил о повышении цен с 1 ноября на 1,5%, президент холдинговой компании «Массив» Леонид Беркович сообщил о подъеме на 1% с 1 ноября и на 5% с 1 декабря 2009 года. По словам Л. Берковича, повышение происходит в соответствии с экономическим планом холдинга на ближайшие три года.

Прогнозы

Какое же будущее ожидает строительную отрасль в краткосрочной и среднесрочной перспективе, по мнению застройщиков? Все как один представители строительной отрасли утверждают: кризис их компаний не коснулся. Отложенный спрос некоторые из них предпочитают называть «кризисом недоверия», а сам кризис, считают они, «в головах у населения».

«Если все-таки произойдет серьезное падение стоимости, основная часть строительных объектов заморозится, и на рынке останется только вторичное жилье. Квартиры будут в дефиците, а любой дефицит, как известно, приводит к взлету цен. Сейчас всеми силами нужно сохранить деньги в реальном секторе экономики и сделать все для того, чтобы не было обвала. Снижение спроса на недвижимость может породить только сокращение количества сделок на рынке и увольнение рабочих», — отмечает Арсен Унанян.

«Я уверен, что солидные компании не будут продавать за бесценок свои объекты, так как в них заложены совместные с дольщиками капиталовложения. Максимум, что может произойти, — мелкие компании будут выбрасывать небольшое количество жилья по демпинговым ценам, но это не сделает погоду на рынке. Сегодня наблюдается четкая тенденция отложенного спроса. Если еще какое-то время так будет продолжаться, то мы просто не начнем новые проекты, которые были запланированы на начало 2009 года. И на рынке будет минимальное количество предложений», — предполагает Л. Беркович.

Директор строительной компании «Легион-С» Александр Букреев считает, что малые строительные компании и вовсе сойдут с дороги, потому что не выдержат длительного негативного влияния. А те, что покрупнее, неизбежно сократят закладку новых проектов. «В среднесрочной перспективе это может привести к сокращению предложения на рынке жилья, что, естественно, может привести только к очередному росту цены, которое нам еще и не снилось», — предполагает он.

«Падения цен на недвижимость и выброса дешевых проектов на рынок не произойдет. Мы уже успели заметить сдержанный спрос и собираемся стимулировать платежеспособность — будем предоставлять рассрочки. Сегодня мы увеличили их период до 5 лет», — сообщает М. Байер.

Однако в обоснованных суждениях специалистов есть доля лукавства, считает президент Ассоциации строительной отрасли г. Челябинска Владимир Бурлаков. По его мнению, не все спокойно на рынке недвижимости, кризис уже успел оказать на него негативное влияние.

«СК «Стройком», флагман нашей строительной отрасли, объявила о том, что в рамках антикризисных мер отказывается от нескольких проектов в будущем. Некоторые крупные строительные компании (не буду называть какие) уже начали продажу квартир в небольших объемах по сниженным ценам. Эти меры они принимают для того, чтобы погасить задолженность по кредитам и выдать заработную плату своим сотрудникам», — сообщил В. Бурлаков.

По его словам, такие меры не приведут их к разорению, так как крупные застройщики имеют порядка 250—300 тыс. кв. м строящегося жилья — около 60 домов, когда ситуация стабилизируется, остальные квартиры будут проданы по высоким ценам — застройщики отыграются.

Также не согласен президент Ассоциации и с прогнозами, касающимися «выброса» на рынок дешевого жилья от малых строительных компаний. «Как только небольшая компания продаст незначительное количество объектов по себестоимости, а именно из трех домов один, у нее не будет возможности развиваться — это приведет ее к 100% банкротству. У строителей, входящих в нашу ассоциацию, нет возможности для понижения цен. Если в течение месяца ситуация не изменится, компании начнут разоряться», — прогнозирует В. Бурлаков.

На собрании Ассоциации 30 октября были предприняты попытки определить основные проблемы и выработать антикризисные меры. Среди небольшого количества предлагаемых мер прозвучало предложение использовать опыт 90-х годов — вернуться к бартерным отношениям. «Это предложение обусловлено тем, что банки всегда неохотно кредитуют те строительные компании, у которых небольшая залоговая масса. В связи с финансовым кризисом ситуация обострилась: кредиты не выдаются, ипотечные программы не работают. Вследствие чего у мелких застройщиков сегодня полностью отсутствует оборотный капитал, упали продажи», — прокомментировал президент Ассоциации.

По его словам, такую проблему, как отсутствие оборотного капитала, строители предлагают решить с помощью создания на базе Ассоциации бартерной площадки — с подрядчиками и поставщиками рассчитываться квадратными метрами. «Будет очень трудно перенести в наше время опыт 90-х годов. Но если эксперимент получится, думаю, это будет хороший, правильный инструмент, им смогут воспользоваться и другие компании», — отметил В. Бурлаков.

Впрочем, эксперты считают такую схему не самой удачной. «Во-первых, она стимулирует развитие серого сектора в экономике, во-вторых, безденежные расчеты могут затруднить выплату затрат, инвестиции в развитие бизнеса и т.д. Конечно, поставщики могут согласиться менять на недвижимость какую-то часть продукции, например, для решения социальных проблем своих сотрудников, особенно если девелоперы предложат выгодные цены (дисконт к рынку на уровне 30—50%). Однако вероятность широкого распространения этой схемы крайне мала», — полагает аналитик ИК «Финам» С. Фильченков.

Между тем стоит отметить, что некоторые московские девелоперы уже перешли к бартерным отношениям. «В последний месяц, как в конце 90-х, мы начали возвращаться к схеме бартера: с подрядчиками и поставщиками стройматериалов расплачиваемся квартирами»,— сообщил «Коммерсанту» один из московских девелоперов, строящих в регионах. Эту тенденцию подтверждает и генеральный директор компании «Пересвет-Регион» Михаил Лубенец.

Выводы

Мнения по поводу обвала цен и негативных влияний кризиса на рынок недвижимости у представителей строительного бизнеса расходятся. Крупные застройщики отрицают вероятность понижения цен. Обосновывают они свою позицию тем, что в Челябинской области цены на жилье по сравнению с другими мегаполисами самые низкие. Следовательно, недвижимость дешеветь не может — иначе последуют разорения.

По их словам, кризис не коснулся строительного рынка. А такую проблему, как отложенный спрос покупателей квартир, они готовы решить с помощью новых предложений. Например, продлевая срок рассрочки с 3 до 5 лет. А если выжидательная позиция населения продлится, то строители просто «заморозят» новые проекты. «Так как невозможно удовлетворить резко возросший спрос и построить жилье за один день, образуется дефицит недвижимости, следовательно, цена квадратного метра резко вырастет», — отмечает генеральный директор строительной компании «ДБМ» Дмитрий Мандрыгин.

Однако, по мнению экспертов, застройщики делают хорошую мину при плохой игре: при сокращающемся объеме продаж жилья и возникших сложностях по погашению кредитов, они заявляют о стабильности. Тем самым, чтобы решить возникшие проблемы и «подогреть» сегодняшний спрос, строители заговорили о грядущем повышении цен на жилье.

О проблемах девелоперов может свидетельствовать и следующий факт. В конце октября руководство инвестиционной компании «Гавань Роста», реализующей свои проекты в Челябинске под брендом «Стройком», приняло ряд антикризисных мер, одной из которых стало решение о приостановке инвестиций в строительство объектов недвижимости, ранее не анонсированных широкой общественности.