Всем уже давно известно, что по городу постоянно функционирует ряд перманентно появляющихся и исчезающих агентств, занимающихся якобы сдачей жилых помещений в аренду, продажей жилья, а на самом деле обманом арендаторов.

Многие граждане города и области, желающие снять или купить жилье, уже пали жертвой этого явления. В довершение ко всему 8 августа 2001 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», в соответствии с п. 3 ст. 17 которого введение лицензирования иных видов деятельности помимо перечня, установленного п. 1 ст. 17, возможно только путем внесения дополнений в предусмотренный настоящим Федеральным законом перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются лицензии. П. 1 указанной статьи содержит достаточно обширный и отличающийся точностью список, из которого явствует, что риэлторской деятельности там нет. Закон вступает в силу по истечении 6 месяцев со дня опубликования, то есть с 12 января 2002 года. Является ли принятие этого закона положительным или отрицательным фактором для риэлторов России? Ответ на этот вопрос мы постарались дать, руководствуясь мнением риэлторских фирм и правовых структур города и области.

Мнение риэлторов

Некоторые фирмы нашего города, предоставляющие риэлторские услуги, согласились дать комментарии по данному вопросу. Вот некоторые из них. Руководство ООО «Риэл-Инвест» считает: большинство риэлторских фирм Екатеринбурга недобросовестно занимается риэлторской деятельностью. «Арендой могут заниматься только те агентства, у которых в собственности имеется помещение и они могут его сдать. Реально в Екатеринбурге одно-два агентства, которые сдают помещения, но и цены за услуги там достаточно высокие», – сообщили в «Риэл-Инвесте». Отмена лицензирования риэлторской деятельности, как отметили в руководстве, – «никак не отразится на деятельности агентств», так как «и сейчас клиенты редко интересуются наличием лицензии», лицензирование является лишь сбором средств за деятельность, называющуюся риэлторской.

В Управлении недвижимости «Инграс» заявили, что данный факт безусловно настораживает, поскольку разведется множество фирм-однодневок, занимающихся обманом арендаторов, но положение серьезных компаний не изменится.

В Уральской палате недвижимлсти сообщили: «Дела по фактам мошенничества, как правило, возбуждаются в отношении фиктивных агентств, занимающихся предоставлением информации по съему жилых помещений. Солидные фирмы, занимающиеся недвижимостью, как правило, сдают внаем квартиры, являющиеся собственностью фирмы. Причем данная сфера деятельности ни в коем случае не является доминирующей. Солидные учреждения предоставляют такие услуги не с целью обогащения, а для того чтобы предоставить клиентам максимально возможный сервис», – сообщили в Уральской палате недвижимости. По информации сотрудников УПН, ни одна из фирм, находящихся в ее ведении, по факту мошенничества с договорами аренды жилых помещений к ответственности не привлекалась.

Мнение экспертов

Эксперты Арбитражного суда Свердловской области на вопрос, является ли отмена необходимости лицензирования риэлторской деятельности положительным или отрицательным явлением, ответили крайне категорично: «Отмена лицензирования повлечет за собой резкое увеличение преступлений в сфере недвижимости. Фактически государство развязало мошенникам руки. Данный факт вызовет, во-первых, подрыв доверия к риэлторам, из-за чего пострадают крупные фирмы, а во-вторых, пострадают потребители.

По нашей просьбе отмену лицензирования прокомментировал юрисконсульт Михаил Швейбиш. На вопрос «Является ли отмена лицензирования риэлторской деятельности положительным или отрицательным явлением для рынка недвижимости нашего города?» он ответил: «Причина отмены лизензирования риэлторов непонятна. Лицензия является символом гарантии, безопасности и порядочности при осуществлении сделок с недвижимостью. Лицензия, с одной стороны, стимул работать честно, с другой – мощный рычаг воздействия на риэлторские компании. Так как при недобросовестной работе у компании эту лицензию могли отобрать, в том числе и по решению суда. Один из первых вопросов, которые задают клиенты, придя в любую риэлторскую компанию: «Есть ли у вас лицензия на риэлторские услуги?». Отмена лицензии дезориентирует клиента. Ему теперь будет гораздо сложнее выбрать профессиональную фирму. Кроме того, отмена лицензии, на мой взгляд, будет способствовать повышению некачественных видов услуг, увеличению количества ни за что не отвечающих фирм-однодневок и процветанию «черного маклерства». Риск потерять при таких нововведениях и квартиру, и деньги возрастает в несколько раз. Рынок недвижимости может быть отброшен к своему первоначальному «дикому» состоянию, что вызовет волну недовольства у населения. Отмена лицензий на риэлторские услуги подорвет имидж профессии. Люди перестанут доверять риэлторам. За 7 лет существования лицензирования потребитель привык к мысли, что у солидной компании должна быть лицензия. Так стоит ли этот порядок менять?».

Виды мошенничества

На рынке недвижимости существует несколько наиболее частых видов мошенничества. Вот некоторые из них:

Многократная продажа или аренда. В этом случае аферисты (или преступная группа) продает или сдает (очень часто по предварительному сговору с собственником) один и тот же объект сразу нескольким лицам, получая со всех них деньги (полностью или авансом). Технология совершения этого мошенничества стандартна: получение дубликатов, изготовление фальшивых правоустанавливающих документов, подделка паспортов. Существенным отличием является то, что владелец недвижимости очень часто вступает в преступный сговор с мошенниками, а в дальнейшем изображает из себя потерпевшего (хотя на практике этот факт очень трудно доказать законными методами).

Различаются две основные группы афер по «многократной» продаже:

Сделки на рынке новостроек. Особенностью рынка новостроек (массовых или элитных) является то, что компания-застройщик (или аферисты, действующие «от имени» последней) предлагает внести деньги за жилье еще до того, как дом принят госкомиссией и поставлен на учет в регистрирующих и эксплутационных организациях. Получается типичная ситуация «вечером – деньги, утром – стулья», поэтому у недобросовестных девелоперов есть стимул (в отдельных случаях – прямой умысел) продать одну и ту же квартиру в несколько разных мест, к тому же жилье предлагается не по традиционным (почтовым), а по строительным адресам типа «Проектируемый проезд 3420, квартал 6 Б, корпус 3, секция 4, этаж 16, вторая дверь налево». Конечно, это приводит к многочисленным злоупотреблениям, самые наивные из которых – это беспроцентная прокрутка полученных с клиентов средств с дальнейшим их возвратом или предоставлением других, менее ликвидных квартир (на крайних этажах, в угловых секциях и т.п.).

Многократная продажа на вторичном рынке.

Как было указано выше, попытки многократно распорядиться своей недвижимостью предпринимают не только профессиональные мошенники, но и граждане – собственники объектов (через подставных лиц).

Сделки с «паленой» недвижимостью. Покупателю предлагают (в большинстве случаев по заниженной цене) «паленые» объекты – квартиры, комнаты или дома, против бывших владельцев которых были совершены насильственные действия (владельцы освободили жилплощадь в «добровольно-принудительном» порядке, т.е. под воздействием шантажа или угроз, насильственно удерживаются или пропали без вести, т.е. физически уничтожены). В таких случаях продавцом обычно работает организованная преступная группировка (бандиты совершают насильственные действия, аферисты «палево» отмывают, коррумпированные чиновники обеспечивают быстрое оформление и прикрытие). В большинстве случаев преступники не решаются сразу предложить такой вариант покупателю – сначала «палево» проходит «отмывку», т.е. объект переоформляется (иногда два раза, чтобы замести следы) на добросовестного приобретателя, – т.е. «чистого» и живого гражданина, вступившего с ними в преступный сговор. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

Сделки с юридически «грязной» недвижимостью. Под термином «грязные» мошенники подразумевают те объекты, которые отягощены юридическими запрещениями или неисполненными обязательствами, как наложенными государственными органами (следственный, судебный или прокурорский арест, отказ в регистрации прав и т.д.), так и гражданскими (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня, ущемление прав несовершеннолетних и ряд других). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав (арест или запрещение «снимаются» через суд).Иногда к мошенникам обращаются загнанные в угол собственники объектов, которые не могут распорядиться своей «грязной» недвижимостью законным путем, в связи с чем готовы уступить объект аферистам за мизерную цену или берут мошенников в долю, чтобы те урегулировали спор. Очень часто такие противозаконные действия собственников заканчиваются весьма плачевно для них: мошенники скрываются с деньгами владельцев или подставляют последних под разборки с обманутыми покупателями «грязных» квартир.

Прокуратура Екатеринбурга начала проверку деятельности агентств по сдаче и продаже квартир. В данное время рассматриваются заявления в прокуратуру о возбуждении уголовных дел по факту мошенничества. Так, прокуратура Кировского района уже вернула деньги некоторым пострадавшим от обращения в недобросовестные агентства.

Итог

Как показало данное исследование, отмена лицензирования риэлторской деятельности почти не внесет положительного в сферу недвижимости нашего города, зато отрицательных явлений будет много - во-первых, возрастет количество «липовых» агентств, занимающихся сдачей квартир внаем, из-за чего в первую очередь возрастет количество обманутых клиенто и недоверие к риэлторскому бизнесу, во-вторых, добавится работы у правоохранительных органов города и области, которые и так работают по полному объему. Положительный момент всего один – на риэлторов больше не будут оказывать давление процессом лицензирования, и в этом плане положение солидных риэлторских фирм улучшится, поскольку доверие клиентов к проверенным компаниям не изменится.