Проблема нехватки доступного жилья является одним из наиболее острых вопросов, стоящих перед крупными городами России, в том числе – и перед Екатеринбургом.

Одной из основных проблем, стоящих сегодня перед средним жителем Екатеринбурга, является улучшение жилищных условий. Несмотря на то, что потребность в качественном и доступном жилье значительно превышает его предложение, современный рынок недвижимости предлагает несколько вариантов решения данной проблемы. Аналитический бюллетень «VIP-консультант» проводит анализ различных способов приобретения жилья, доступных представителям «среднего класса» города Екатеринбурга.

Приобретение готового жилья

Наиболее традиционным способом решения проблемы улучшения жилищных условий является приобретение готового жилья на первичном или вторичном рынках. Однако этот способ одновременно оказывается и наименее доступным для большинства жителей Екатеринбурга. Главной проблемой оказывается стоимость жилья.

Увеличение темпов жилищного строительства, наблюдающееся в Екатеринбурге в последние годы, практически не приводит к снижению стоимости жилья ни на первичном, ни на вторичном рынках. Происходит это, прежде всего, вследствие того, что большая часть вновь сданного в эксплуатацию жилья относится к верхней ценовой категории (свыше 20 тысяч рублей за квадратный метр). Сейчас этот рынок, переживший период бурного роста в 1999 – 2002 годах, насыщен – предложение значительно превышает спрос, средний срок предпродажной экспозиции квартиры высокой ценовой категории постоянно увеличивается, и, в среднем, составляет порядка 6 месяцев.

В то же время на доступное жилье (в ценовой категории менее 15 тысяч рублей за квадратный метр) приходится менее 10% сданных площадей. Спрос на него значительно превышает предложение, в результате чего цены на недвижимость остаются стабильно высокими.

Так, по данным городского комитета по приватизации, продаже и обмену жилья, на 1 октября 2003 года среднерыночная цена 1 квадратного метра в однокомнатной квартире, (это базовый показатель, определяющий среднюю стоимость недвижимости), в Екатеринбурге составила 16 090 рублей, за месяц увеличившись на 237 рублей. В Центре и в районе УПИ она составляет 19 027 рублей (еще месяц назад –18 316 рублей), в районах, прилегающих к центру – 17 712 рублей, на Эльмаше, Уралмаше и Новой Сортировке – 16 029 рублей. К категории «доступного жилья» могут быть отнесены только квартиры в районе Химмаша, Вторчермета, Елизавета и Старой Сортировки – их средняя цена составляет 14 530 рублей за квадратный метр.

В то же время среднерыночная цена 1 кв. м двухкомнатной квартиры составила 14 653 рубля (в центре – 18 262 рубля), цена трехкомнатной квартиры – 15 050 рублей за 1 квадратный метр (в центре – 18 996 рублей, что на 1 000 больше, чем месяц назад).

Таким образом, типовая однокомнатная квартира площадью 37 квадратных метров будет стоить от 703 до 540 тысяч рублей в зависимости от района города, что превышает покупательную способность большинства жителей Екатеринбурга, заинтересованных в приобретении такой жилплощади. То же можно сказать и относительно цен на двух- и трехкомнатные квартиры.

Постоянный рост цен на недвижимость делает затруднительным накопление средств для покупки квартиры, особенно в условиях падения доходности по банковским вкладам. По данным Центра макроэкономических исследований компании БДО ЮниконРуф, по итогам первого полугодия 2003 года положительную реальную доходность имели только рублевые вклады, открытые в январе 2003 года на срок от 1 года и выше. Их доходность составила 0,36%. В июне 2003 реальная доходность рублевых вкладов населения, открытых на срок от 181 дня и выше составила всего 0,08-0,15% годовых. Реальная доходность ряда краткосрочных вкладов в рублях оказалась отрицательной. Валютные вклады в большинстве своем стали убыточными не только с учетом инфляции, но и в номинальном виде. По данным ЦМЭИ, в целом, за первое полугодие 2003 года наличные сбережения в долларах обесценились на 11,6%, в евро – на 3,0%. По данным БДО ЮниконРуф, вклады в иностранной валюте, открытые на период от 181 дня и выше, имели отрицательную рублевую доходность: долларовые – от -7,15% до -7,76%, в евро – от -2,29% до -2,62%.

В то же время цены на недвижимость в Екатеринбурге на протяжении последних нескольких лет демонстрировали устойчивый рост как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, ежеквартально опережая инфляцию на 2–3%.

Долевое строительство

Вторым способом приобрести жилье является участие в долевом строительстве. Практически все компании, осуществляющие жилищное строительство на территории Екатеринбурга, предлагают своим клиентам возможность участия в подобных проектах. Преимуществами подобной тактики являются её относительно низкая стоимость (в среднем, на 10%–20% ниже, нежели при приобретении готового жилья), а так же возможность рассрочки платежа на срок до года, а, в некоторых случаях, и более. Дополнительным преимуществом оказывается отсутствие посредников при заключении сделки: жилье приобретается непосредственно у производителя.

Но и этот вариант решения жилищной проблемы имеет свои недостатки. Прежде всего, цена одного квадратного метра в строящемся доме так же достаточно высока (от 14 тысяч рублей), кроме того, она может увеличиваться в соответствии с ростом индекса стоимости строительства. Так же следует отметить, что большая часть (порядка 70%) всех строящихся сейчас домов относится к так называемой «средней ценовой категории», отличительной чертой которой является большая площадь помещений. Если средний размер однокомнатной квартиры в доме «доступной» категории составляет 33–37 квадратных метра, то в «среднем» площадь однокомнатной квартиры оказывается равной 45–50 метрам, что, соответственно, увеличивает её цену на 35%–45%. В результате этого доступность долевого строительства для широких масс граждан значительно снижается.

Ипотека

В условиях высоких цен на жилье при относительно низких средних доходах населения одним из способов решения жилищной проблемы является долгосрочное ипотечное кредитование.

Главным преимуществом подобного способа улучшения жилищных условий является возможность получения в собственность квартиры при единовременном внесении лишь части её стоимости (обычно – 30%). Остаток суммы вносится за счет банковского кредита, который впоследствии выплачивается в течение достаточно длительного срока (порядка 10-20 лет).

В то же время у ипотеки существует и ряд существенных недостатков. Прежде всего, квартира, приобретенная таким образом, оказывается значительно дороже приобретенной единовременно: помимо вознаграждения риэлтеру, страховой компании, оценщику, нотариусу и банку, кредитующийся в течение 20 лет будет обязан выплачивать банку проценты по кредиту (не менее 15-18% годовых).

Кроме того, на территории Свердловской области ипотечные программы были реализованы весьма ограниченным числом коммерческих банков. Число выданных кредитов измеряется несколькими единицами. Объясняется это, прежде всего, высоким риском подобных долгосрочных вложений: несмотря на то, что квартира является залогом по ипотечному кредиту, банку необходимы гарантии того, что кредитуемый гражданин окажется в состоянии в течение 20-ти лет выплачивать необходимые суммы. В современном российском обществе, существующем в относительно стабильном состоянии менее 5 лет, получение подобных гарантий является затруднительным. Аналогичные проблемы возникают и у гражданина, приобретающего квартиру в кредит: он должен быть уверен, что в течение 20 лет окажется способен ежемесячно вносить в банк сумму, превышающую средний индивидуальный доход жителя Екатеринбурга.

Другой проблемой, тормозящей развитие ипотеки, является отсутствие у банков «длинных» активов, которые могли бы покрыть кредиты, выдаваемые на 20-летний срок. Решением проблемы могло бы стать участие в ипотечном кредитовании федерального «Агентства ипотечного жилищного кредитования», которое выкупает у банков-операторов, выдавших кредиты, закладные бумаги, конвертирует их в ценные бумаги и размещает на свободном рынке. Однако в Свердловской области данная программа ещё не начала функционировать, а в планах Свердловского агентства ипотечного кредитования на ближайшие два года значится приобретение в Екатеринбурге только одного дома, что не может обеспечить потребности города с населением в почти полтора миллиона человек.

Облигации муниципального займа

Альтернативой традиционным способам решения жилищной проблемы выступает программа жилищных облигаций муниципального займа, реализуемая Комитетом по инвестициям Администрации города Екатеринбурга.

В соответствии с программой жилищного строительства Администрации Екатеринбурга Управление капитального строительства города Екатеринбурга осуществляет строительство жилых домов. С целью привлечения средств для осуществления строительства Комитет по инвестициям Администрации Екатеринбурга проводит выпуск жилищных облигаций муниципального займа. Каждая облигация дает своему владельцу право на обладание 1/10 метра жилой площади в будущей квартире. Когда человеку удается собрать достаточное количество облигаций, он может получить квартиру в уже построенном доме.

Приобретение жилья посредством накопления облигаций муниципального займа имеет ряд преимуществ. Прежде всего – это доступность недвижимости. Как заявил Главный специалист Комитета по инвестициям Администрации Екатеринбурга Роман Рященко: «Главной целью, которой стремится достигнуть Администрация Екатеринбурга при реализации данной программы является не получение прибыли, а обеспечение горожан доступным и качественным жильем». Вследствие этого стоимость квадратного метра купленного по программе муниципальных облигаций значительно ниже его рыночной стоимости: сейчас она составляет 12 500 рублей. В домах, построенных по данной программе, преобладают наиболее востребованные на рынке недвижимости недорогие однокомнатные и двухкомнатные квартиры стандартной планировки, что увеличивает их доступность.

Вторым преимуществом данного способа решения жилищной проблемы является возможность покупки квартиры в рассрочку сроком до пяти лет. Облигации жилищного муниципального займа можно накапливать в течение длительного времени, вкладывая в них свободные средства. Так как облигации жестко привязаны к квадратным метрам, они не подвержены инфляции. Более того, наблюдающийся на протяжении последних лет устойчивый рост стоимости недвижимости обеспечивает доходность вложений в данный вид ценных бумаг, который зримо проявился во время финансового кризиса 1998 года, во время которого средства, вложенные в облигации жилищного муниципального займа Администрации Екатеринбурга, не только не обесценились, но и принесли инвесторам существенную прибыль.

Облигации жилищного муниципального займа являются полноценными ценными бумагами, и размещаются способом открытой продажи через заключение договоров купли-продажи. Они могут не только накапливаться, но и продаваться, дариться, обмениваться, передаваться по наследству. В случае, если право на приобретение жилплощади не было реализовано в течение 5 лет, ценные бумаги погашаются Администрацией Екатеринбурга по номинальной стоимости с выплатой соответствующих процентов. Регулярность проведения дополнительных эмиссий облигаций муниципального займа (последняя была проведена 12 сентября) обеспечивает возможность постепенного накопления необходимого числа жилищных облигаций. Администрация города ежегодно регистрирует эмиссию ценных бумаг в Министерстве финансов РФ, что обеспечивает программе дополнительную надежность.

Ещё одним преимуществом данного способа решения жилищной проблемы является участие в проекте Администрации Екатеринбурга. По словам Романа Рященко: «Гарантом получения жилья выступает Администрация города Екатеринбурга, одной из главных задач которой является обеспечение горожан доступным и качественным жильем. В следующем году программе исполнится 10 лет. Свидетельством её надежности могут служить 12 домов общей площадью более 75 тысяч квадратных метров, сданных в эксплуатацию за годы реализации программы, 1360 семей, получивших квартиры. Программа жилищных облигаций муниципального займа продолжает развиваться, и уже в ближайшие полгода будут сданы ещё два дома общей площадью более 11 тысяч квадратных метров в микрорайоне «Ботанический» по улице Родонитовой».