Свыше 90% совершаемых в настоящее время в Екатеринбурге сделок с недвижимостью происходят с участием риэлтеров. В этой ситуации единичное нарушение риэлтером прав клиента может привести к подрыву доверия к риэлтерскому бизнесу в целом.

Риэлтерское сообщество Екатеринбурга

Мошенничество и нарушения прав клиента при оказании услуг по совершению операций с недвижимостью традиционно считаются показателем нецивилизованности рынка риэлтерских услуг. Естественно, даже в пределах цивилизованного рынка возможны такого рода нарушения, если клиент пренебрегает минимальными правилами осторожности и осмотрительности. Екатеринбургский рынок недвижимости наблюдатели склонны считать одним из наиболее развитых в стране, поскольку здесь активно используются все доступные средства общественного контроля за качеством оказываемых услуг. Основные правила цивилизованного поведения клиентов при обращении к услугам маклера неоднократно излагались в общедоступных печатных изданиях. Авторы рекомендаций считают, что при выборе агентства недвижимости (АН) имеют значение, во-первых, его стаж (дата основания), во-вторых, наличие свидетельства о добровольной сертификации качества предоставляемых агентством услуг и, в-третьих, членство агентства в одном из профессиональных объединений риэлтеров.

К сожалению, порой возникают ситуации, когда применение всех этих мер предосторожности не позволяет цивилизованно действующему клиенту ни совершить интересующую его сделку с недвижимостью, ни получить возмещение за ущерб, причиненный ему недобросовестными действиями маклера. Эти тенденции особенно опасны в ситуации развития рынка ипотечного кредитования, когда даже единичный случай нарушения риэлтером прав клиента может негативно повлиять на развитие бизнеса.

Услуги «Недвижимости Руси»

Как ни странно, к подрыву городского рынка риэлтерских услуг могут привести вовсе не усилия отдельных мошенников, обеспечивающих сделки с недвижимостью полулегально и по демпинговым расценкам, а действия именно тех агентств, которые широко рекламируют свой бизнес и вкладывают большие средства в создание безупречной деловой репутации. Этот парадоксальный вывод может быть подтвержден анализом истории действий АН ООО «Недвижимость Руси» на рынке риэлтерских услуг, начиная с 1999 года (до февраля 2003 года АН работало под названием «Недвижимость России»). Стаж работы данного агентства на екатеринбургском рынке риэлтерских услуг составляет около 10 лет. Качество услуг агентства подтверждено сертификатом №РОСС.ССК.017.0662 по системе ССК, зарегистрированным Госстандартом и выданным Уральским центром добровольной сертификации качества товаров и услуг (заметим, что и сам этот стандарт был разработан при активном участии ООО «Недвижимость Руси»). Согласно этому сертификату, услуги, оказываемые агентством, превышают по качеству нормативные требования к этим риэлтерским услугам более чем в два раза.

Долгое время АН ООО «Недвижимость Руси» оставалась членом обоих существующих в Екатеринбурге профессиональных объединений риэлтеров – Уральской Палаты недвижимости (УПН) и Свердловской областной ассоциации риэлтеров (СОАР). Директор агентства Андрей Фальковский даже возглавляет профессиональный совет СОАР, в функции которого входят определение степени прозрачности бизнеса кандидатов в члены СОАР, а также рассмотрение случаев нарушения правил профессиональной этики и делового оборота состоящими в ассоциации риэлтерами. Таким образом, сотрудники агентства не только могут предоставить клиенту всевозможные гарантии качества оказываемых ими услуг, но и имеют право выносить авторитетные суждения о качестве услуг иных риэлтеров.

Судя по всему, именно эти факты и побудили одного из екатеринбуржцев обратиться в сентябре 1999 года к услугам Вадима Панова, в то время занимавшего должность директора Восточного филиала данного агентства. Предметом сделки явились услуги по обмену принадлежащей клиенту квартиры в Ботаническом районе Екатеринбурга посредством ее купли-продажи на равноценную квартиру в районе «ВИЗ». Как указал клиент Панова в своем заявлении в УПН от 17 октября 2002 года, «Панов В.В., после внесения аванса за мою квартиру, не найдя обменного варианта, заявил, что для совершения обмена необходимо сначала продать мою квартиру (для того, чтобы у него была сумма для внесения встречного аванса)». По мнению клиента, эти действия Панова сопровождалось занижением, возможно, в корыстных целях, рыночной стоимости квартиры клиента – по договору этот объект недвижимости был оценен в 6,5 тысяч долларов США, в то время как цена, за которую квартира была выставлена на продажу и впоследствии приобретена, составила 7,5 тысяч долларов. Это мнение подтверждается справкой, выданной в УПН, о средней стоимости объектов недвижимости, аналогичных квартире клиента на момент ее продажи. При этом деньги, полученные в результате продажи квартиры, были, в нарушение ГК РФ, оставлены Пановым у себя. Более того, по заявлению клиента, в дальнейшем Панов постоянно требовал от него новых доплат, предлагая ему в качестве «возможных вариантов» откровенно низкокачественные объекты недвижимости (такие, например, как комната в бараке). Затем Панов фактически форсировал пролонгирование договора, систематически избегая встреч с клиентом с декабря 1999 года по февраль 2000 года. После неоднократных обращений клиента в июне – октябре 2000 года в УПН Панов, под давлением этой организации, вернул к началу 2001 года средства клиента в размере 6,5 тысяч долларов, сохранив за собой за так и не оказанные им услуги маржу в 1 тысячу долларов. К этому времени стоимость объектов недвижимости в Екатеринбурге существенно возросла, так что полученных средств клиенту хватило лишь на то, чтобы с доплатой в 1,5 тысячи долларов приобрести комнату в коммунальной квартире.

Решение суда

Закономерным итогом общения вышеупомянутого екатеринбуржца с АН «Недвижимость Руси» послужило его обращение с гражданским иском в Кировский районный суд города Екатеринбурга. Представители агентства на заседание суда не явились, несмотря на то, что повестка в суд была доставлена лично адвокатом истца. В мае 2003 года суд постановил взыскать с АН «Недвижимость России» (поскольку на момент заключения Пановым договора фирма еще действовала под этим названием) в пользу клиента 485595 рублей в возмещение материального ущерба и морального вреда. В ходе действий по исполнению принятого судом решения судебным приставом Мариной Юсуповой было установлено, что имело место переименование ООО «Недвижимость России» в ООО «Недвижимость Руси», которое, следовательно, и является правопреемником ООО «Недвижимость России». Вслед за этим была произведена попытка ареста счетов ООО «Недвижимость Руси», которая, однако, не удалась по той причине, что эти счета оказались пустыми. Таким образом, одно из старейших агентств недвижимости Екатеринбурга, которое обладало и обладает до сих пор масштабной клиентской базой, работает в широком спектре операций с недвижимостью, включая долевое строительство, которому принадлежит разветвленная сеть филиалов и офисов, которое активно рекламирует свои услуги в печатных изданиях (например, в газете «Моя Квартира», в частности, №№ 288 и 291), оказалось попросту нищим, во всяком случае, было официально признано в качестве такового. При этом достаточно оригинальной оказалась реакция представителей агентства на вынесенное против них решение суда: согласно их заявлениям, во-первых, они не были надлежащим образом извещены о заседании суда, так что, рассматривая дело в их отсутствие, суд превысил свои полномочия; во-вторых, свои полномочия превысил судебный пристав – по мнению представителей агентства, он не имел права устанавливать факт переименования агентства, а обязан был добиваться исполнения судебного решения от уже несуществующей фирмы «Недвижимость России». Наконец, свои полномочия превысил и Панов, поскольку в выданной ему от агентства доверенности не указывалось, что он имеет право так издеваться над клиентом, как он это делал в отношении истца. Руководство агентства, согласно его утверждениям, не было в курсе действий Панова и никакой ответственности за них не несет. В этой связи в феврале 2004 года агентство обратилось в Кировский районный суд с заявлением о возобновлении рассмотрения по данному иску. Суд признал претензии ООО «Недвижимость Руси» недостаточно мотивированными и ненадлежащим образом оформленными.

Несмотря на то, что к настоящему моменту суду не предъявлено каких-либо новых претензий от АН ООО «Недвижимость Руси», агентство продолжает уклоняться от исполнения вышеупомянутого судебного решения.

Решение УПН

Ввиду такого отношения агентства к судебному решению истец предпринял еще одну попытку обращения к риэлтерской общественности Екатеринбурга и написал в комиссию по профессиональной этике и контролю за соблюдением профессиональных стандартов УПН заявление с просьбой исключить ООО «Недвижимость Руси» из членов УПН и опубликовать информацию об этом исключении и его причинах в СМИ. На заседании комиссии представители агентства вновь воспроизвели вышеприведенные доводы в пользу своей невиновности в причинении ущерба клиенту. Рассмотрев эти доводы, члены комиссии признали их несостоятельными, а также пришли к единому мнению о том, что договорные обязательства перед клиентом агентством выполнены не были. В результате, согласно решению комиссии № 07к-04 от 5 марта 2004 года, членство ООО «Недвижимость Руси» в УПН было приостановлено с возможностью поставить вопрос о восстановлении членства на общем собрании УПН, если к тому времени с заявителем будет заключено мировое соглашение. В ответ на данное решение 15 марта 2004 года в УПН поступила жалоба от директора ООО «Недвижимость Руси» Андрея Фальковского. Обвинив УПН в превышении полномочий и назвав действия комиссии «расправой», автор жалобы перешел, по сути, к очернению своего клиента. Начав с голословных отрицаний ряда утверждений клиента, Андрей Фальковский закончил обвинениями клиента в «фаталистском отношении к обмену», которое, по мнению Фальковского, заключалось в том, что клиент легкомысленно решился на риск заключения договора с Пановым. Эти новые и оригинальные доводы были рассмотрены 26 марта на расширенном заседании комиссии по профессиональной этике УПН. На этом заседании решение комиссии № 07к-04 было оставлено в силе.

В настоящее время агентство во многом ведет себя так, как будто бы ничего не произошло. Оно продолжает уклоняться от исполнения решения Кировского районного суда города Екатеринбурга, все так же не держит получаемых от клиентов средств на своих официальных счетах и все так же указывает себя в качестве члена УПН на бланках договоров и визитках своих сотрудников. Усилились лишь меры защиты агентства от юридически грамотных клиентов: теперь клиенту практически не дается возможности вынести, например, бланки договоров за пределы офиса с целью ознакомиться с ними самостоятельно.

Вывод

Таким образом, суть создавшейся вокруг АН ООО «Недвижимость Руси» ситуации состоит в том, что действия этого агентства создают видимость легковесности существующих гарантий качества риэлтерских услуг, а его безнаказанность может привести к подрыву доверия клиентов к агентствам недвижимости вообще и к замедлению развития данного рынка. Поскольку в Екатеринбурге уже действуют практически все введенные в цивилизованных странах профессиональные гарантии риэлтеров, отсутствует возможность вернуть доверие граждан путем добавления новых гарантий качества к списку уже имеющихся. Судя по всему, единственным выходом из ситуации могут стать немедленные и жесткие санкции со стороны екатеринбургского сообщества риэлтеров в отношении АН ООО «Недвижимость Руси». Можно предполагать, что при определенных условиях эти санкции смогут создать у клиентуры агентства недвижимости впечатление, что не все риэлтеры ведут свой бизнес теми же методами, что и АН ООО «Недвижимость Руси».