На вопросы аналитического бюллетеня «VIP-консультант» отвечает заместитель Главы города Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Владимир Крицкий.

– Владимир Павлович, расскажите, пожалуйста, об итогах реализации муниципальных жилищных программ в городе Екатеринбурге, в частности муниципального займа и программы «муниципальной ипотеки». Какие объекты планируется сдать в рамках этих программ в течение 2004 года, и в какие сроки?

– В настоящее время в Екатеринбурге действует три муниципальных жилищных программы. Самой «молодой» из них является программа «Жилье для бюджетников», которая действует около года. Две другие – это ссудно-сберегательные строительные товарищества и муниципальный облигационный займ. Муниципальный облигационный займ является самой длительной по времени реализации муниципальной жилищной программой, этот займ действует уже около 10 лет.

К основным итогам их реализации я бы отнес выполнение тех задач по жилищному строительству, которые ежегодно ставятся администрацией города. За 10 лет существования программы облигационного займа уже 2800 семей удалось получить квартиры в обмен на приобретенные ими облигации муниципального займа. В этом году в рамках её реализации планируется сдать еще ряд объектов; на данный момент для этих объектов уже подготовлены строительные площадки.

«Жилье для бюджетников» является, возможно, наиболее интересной из всех муниципальных жилищных программ. Это программа с элементами ипотеки, подразумевающая предоставление квартир в рассрочку на 10 лет работникам жилищной сферы под 8% годовых. Кроме того, в течение всего этого срока сохраняется фиксированная стоимость квадратного метра приобретаемого жилья. Например, в рамках этой программы готовится сдача квартир в доме 36 по ул. Ленинградской, в которых цена квадратного метра составляет 12750 рублей. Её участник может оплатить свою новую квартиру, в том числе и зачетом ранее занимаемого им жилья. Сейчас мы сдаем 36 квартир по этой программе и до конца года должны сдать еще 100 в доме по ул. Сыромолотова. В настоящее время работы на этой строительной площадке несколько затянулись, поскольку нулевой цикл работ осложняется из-за подтапливания площадки техногенными водами. Тем не менее, к концу 2004 года 100 квартир для бюджетников будут сданы в эксплуатацию в любом случае: если не удастся завершить в срок работы по ул. Сыромолотова, эти квартиры будут сданы на какой-то другой площадке.

Что касается ссудно-сберегательных строительных товариществ (СССТ), то, согласно одному из проектов постановления Главы города, будет поставлена задача развернуть СССТ в каждом районе города. В настоящее время этот проект находится на визировании. СССТ – программа для работников муниципальных унитарных предприятий и муниципальных учреждений. Эта программа также подразумевает продажу жилья практически по себестоимости.

– Осветите, пожалуйста, вопросы развития коммерческого жилищного строительства в городе Екатеринбурге: каковы его масштабы по итогам 2003 года и каковы Ваши прогнозы по его развитию на 2004 год?

– В 2003 году в целом по городу сдано в эксплуатацию 414 тысяч квадратных метров жилья. Из них 50 тысяч квадратных метров приходится на одно-двухэтажные одноквартирные дома. То есть, общая площадь сданного в эксплуатацию жилья в многоэтажных домах составляет 364 тысячи квадратных метров. Это жилье различной категории – от квартир повышенной комфортности до квартир доступных. В этом году мы планируем ввести в эксплуатацию 420 тысяч квадратных метров жилой площади, то есть уровень ввода будет чуть выше уровня прошлого года.

На сегодня главный фактор, сдерживающий дальнейший рост жилищного строительства – это состояние инженерных сетей, в первую очередь, электросетей. Ситуация с городскими сетями серьезно обостряется тем, что они уже долгое время не подвергались реконструкции. В то же время, в городе произошел резкий прирост мощностей. Если обычно прирост мощностей в крупных городах происходит постепенно, то в Екатеринбурге он носил пиковый, скачкообразный характер в связи со значительным увеличением строительства объектов. Так, в прошлом году было сдано, помимо упомянутых объемов жилья, 724 объекта, из них 570 – вновь построенных. Другим фактором, увеличивающим потребности города в электроэнергии, является постоянно растущая энергоемкость уже введенных в эксплуатацию квартир. Все это создает необходимость модернизации электрических сетей. В частности, нужно провести линии высокого напряжения в центральные районы города. До этого электрический ток высокого напряжения шел по кольцевым линиям электропередач за пределами городской черты, а в город электричество поступало под напряжением в 0,4 киловольта.

В этой связи хотелось бы еще раз подчеркнуть, что установленные 10% отчислений в фонд развития инженерной структуры города – это не прихоть городской администрации, а действительно необходимая мера. В Москве доля таких отчислений доходит до 50%. Если в сложившейся ситуации жилищное строительство в Екатеринбурге будет продолжено без перекладки инженерных сетей, все вновь построенные дома в реальности окажутся группой пустых коробок без тепла и света, от существования которых никому легче не станет.

– Будет ли продолжено строительство в городе Екатеринбурге доступного жилья? Какие объекты планируется сдать в 2004 году в рамках этого направления строительства и какие районы города будут выделены под такого рода застройку?

– Строительство доступного жилья будет продолжено. Мы сейчас работаем над реализацией вышеупомянутых муниципальных программ, используя все возможности, в том числе и участие в федеральных программах, участие в программе сноса ветхого и аварийного жилья. В частности, по ул. Ломоносова, д. 10 объект практически готов к сдаче. Я считаю, что в качестве еще одного фактора увеличения доступности жилья можно рассматривать конкуренцию между подрядчиками.

– Но большинство екатеринбургских фирм-подрядчиков строит в основном элитное жилье?

– На сегодняшний день цена жилья в Екатеринбурге колеблется от 13 до 24 тысяч рублей за квадратный метр. Цена единичных экземпляров превышает 1200 долларов США за квадратный метр. Это касается, например, объектов, строительство которых начато СМУ-3 в районе ККТ «Космос» или тех объектов, которые строятся по ул. Лермонтова компанией «Атомстройкомплекс». Но такое жилье составляет в Екатеринбурге скорее исключение, чем правило. В нашем городе никогда не было по-настоящему элитного жилья, мы его только-только начинаем строить. В развитии этого направления строительства многое зависит от конъюнктуры рынка недвижимости: если есть спрос, то возникает и соответствующее предложение.

– Этот год в Свердловской области, в частности, в Екатеринбурге, идет под знаменем ипотечного кредитования, но пока ипотека в основном касается вторичного рынка жилья. Можно ли ожидать, что ипотека, участие через банки в долевом строительстве выйдут на первичный рынок?

– Ипотечное кредитование в Екатеринбурге может получить большие перспективы при условии снижения банками процентных ставок. И, на мой взгляд, необходимо также снижение порога первого взноса. Необходимость вносить сразу же 30% стоимости квартиры и получать кредит на остаток ее стоимости под 15% годовых существенно осложняет выполнение договора об ипотеке.

– Планируется ли участие в жилищно-коммунальном строительстве города Екатеринбурга строительных компаний и инвесторов из других регионов России, а также зарубежных компаний? В каких проектах примут участие эти компании, и каковы сроки реализации этих проектов?

– В настоящее время все больше зарубежных компаний склонны инвестировать в строительство в городе Екатеринбурге. Так, на въезде в город выделен земельный участок для строительства торгового центра и складов шведской мебельной компании «ИКЕА». Кроме того, принято решение о строительстве в городе трех торговых центров компании «МЕТРО Кэш энд Кэрри». Под один из них, общей площадью 14 тысяч квадратных метров, уже выделен земельный участок величиной около 5 гектаров. В настоящее время идет выбор еще двух площадок. Предположительно, первая из них разместится в северной части города, а вторая – в западной. Правда, сроки сдачи объектов будут разными.

Уже определено, что первый центр «МЕТРО Кэш энд Керри» откроется в августе 2005 года. Кроме того, в стадии рассмотрения находится проект «Итальянская деревня».

У меня нет никаких сомнений в том, что в ближайшем будущем часть инвесторов перейдет и к вложениям в жилищно-коммунальное строительство. Сегодня инвесторы отмечают динамичное развитие Екатеринбурга, рост покупательной способности горожан. Со своей стороны, администрация города готова рассмотреть любые инвестиционные предложения. Еще раз повторю, что конкуренция – один из основных механизмов снижения стоимости строительства.

– Можно ли прогнозировать заметное снижение цены доступного жилья в результате конкуренции между застройщиками уже в ближайшее время?

– Я не думаю, что цена доступного жилья резко снизится. Как известно, с 1 января 2004 года цены на черные металлы выросли на 70%. В связи с этим значительно возрастает цена труб, арматурных элементов, активно используемых в строительстве, а значит и себестоимость построенного жилья. На мой взгляд, более реалистичная задача – сдерживание роста цен на жилье. Именно над ее решением в настоящее время работает городская администрация. Единственное, что нас ограничивает – это размеры городского бюджета.

– Каким образом будет решаться вопрос застройки центральной части города Екатеринбурга в районе зданий областного правительства?

– Это район так называемого «Сити-центра». В настоящее время администрацией города проведен конкурс на лучший эскизный проект застройки «Сити-центра». Согласно принятому проекту, в этом районе будут возведены следующие объекты: гостиница класса 5 звезд с конгресс-холлом, вторая гостиница класса 3 звезды, а также банки, торговые зоны, офисные здания, подземные паркинги, оздоровительный центр и развлекательные заведения. Площадь застройки составляет 56890 квадратных метров, площадь зданий – 443 тысячи, в том числе ниже нуля – 100 тысяч квадратных метров, строительный объем – 1703 тысячи кубических метров, в том числе подземный – 294 тысячи кубометров. Сегодня на основании анализа технических условий застройки производятся окончательные расчеты, и думаю, что на следующей неделе мы выясним стоимость перекладки сетей для обеспечения этого района энергоресурсами.

С точки зрения интересов города, желательно, чтобы у этого района был единый инвестор-застройщик, который смог бы обеспечить и комплексное освоение подземного пространства, и осуществление перекладки инженерных коммуникаций с целью обеспечить поэтапную застройку данного района. Как известно, некоординированная застройка такого рода районов несколькими инвес торами приводит к образованию стыков между ее участками, которые представляют проблемы при дальнейшей эксплуатации. В настоящее время в городскую администрацию поступило несколько предложений от иностранных компаний по комплексной застройке «Сити-центра», однако окончательное решение пока не принято.

– Будет ли продолжено строительство Екатеринбургского метро? Каковы сроки введения в эксплуатацию очередных станций? Каковы источники финансирования этого строительства?

– Строительство городского метрополитена остро нуждается в дополнительном финансировании. В этом году на осуществление программы по освоению метро было выделено порядка 251 миллиона рублей, из них около 169 миллионов – средства городского бюджета, а остальные – из федерального бюджета. Из областного бюджета на развитие метро в 2004 году не было выделено ни копейки. Построить метро в таких условиях будет крайне сложно. Сегодня в строительстве метрополитена город Екатеринбург и Свердловская область заинтересованы как никогда: в Екатеринбурге стремительно развивается Ботанический район, в ближайшей перспективе – освоение ряда центров в районе Автовокзала. Следовательно, можно прогнозировать резкий рост спальных микрорайонов в этих частях города. В результате, возрастет и число граждан, которым необходимо будет утром выбраться на работу, а вечером вернуться с нее.

Согласно рекомендациям международной конференции 2003 года по освоению подземного пространства, существует возможность, при соблюдении определенных технических условий, пройти горнопроходческим комплексом «ВИРТ» мимо станции метро «Чкаловская» и сделать в однопутном исчислении станцию «Ботаническая», соединив таким образом Уралмаш и Ботанический район. После этого следует вернуться вторым путем на станцию «Геологическая» и завершить работы по станции «Чкаловская». Для того, чтобы осуществить это к 2007 году, городу необходимо 1,2 миллиарда рублей. В настоящее время городская администрация прорабатывает вопросы финансирования этого проекта с правительством РФ и правительством Свердловской области.

– Расскажите, пожалуйста, о деятельности городской администрации по учету землеотводов. Какие меры будут применяться к организациям, не выполняющим правила получения землеотводов в Екатеринбурге?

– Тем организациям, которые не выполняют условий получения землеотводов, они просто не будут выданы. В Екатеринбурге процедура получения организацией землеотвода спланирована по принципу «одного окна»: представители организаций, претендующих на получение землеотводов, сдают весь пакет необходимых документов в одну инстанцию. Процесс дальнейшего прохождения этих документов оптимизирован и контролируем. При этом отслеживается репутация застройщика, история его взаимоотношений с администрацией города и наличие у него финансовых возможностей для выполнения планируемой застройки. То есть проверяется, имеет ли организация возможность осуществить строительство за собственные средства или получить необходимые кредиты в одном из банков. Иными словами, городской администрации необходимы гарантии того, что организация, претендующая на получение землеотвода – это не фирма-однодневка, созданная с целью последующей самоликвидации и продажи земельного участка. Не секрет, что сегодня существует черный рынок земли, и задача городской администрации состоит в том, чтобы этот черный рынок ликвидировать.

Для Екатеринбурга подобные меры представляют собой новацию, но мировая практика уже давно идет по этому пути. Согласно существующим процедурам оформления землеотводов в Европе, США, землеотвод не может быть выдан без изучения финансовых возможностей будущего застройщика.

Кроме того, администрация города готовит переход с двухстадийного на одностадийное выделение земельных участков, что предполагает проведение тендеров, конкурсов, аукционов. Несколько таких конкурсов будут проведены уже в этом году.

– А если такие компании-однодневки действуют уже сейчас?

– Недавно городской администрацией была проведена соответствующая ревизия, по итогам которой был отменен ряд разрешительных писем и постановлений о предварительном согласовании места размещения объекта. Согласно п. 8 ст. 31 Земельного кодекса, постановление о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет. Поэтому все принятые более трех лет назад постановления были аннулированы.

– С точки зрения развития градостроительства, урбанистики, какое значение придается архитектурному, эстетическому решению новых проектов?

– Вопрос о строительстве ни одного значимого для города Екатеринбурга объекта (то есть высотного объекта или с большими строительными объемами, или объекта, находящегося в центре города) сейчас не рассматривается городской администрацией без экспертизы градостроительного совета. Градостроительный совет – это общественный орган, включающий наиболее квалифицированных екатеринбургских архитекторов, как «ветеранов», так и молодых.

– Недавно Вы с Главой города посещали институт урбанистики Уральской государственной архитектурной академии. Как вы оцениваете уровень местной школы архитектуры и урбанистики?

– Этот уровень очень высок. Квалификация местных архитекторов пользуется заслуженной известностью в пределах страны и за рубежом. Кратко говоря, мы в Екатеринбурге умеем строить и умеем принимать градостроительные решения, не уступающие московским. Екатеринбургская архитектурно-градостроительная школа может признаваться или не признаваться, но она сложилась и существует уже не один год. Поэтому сотрудничество городской администрации и с институтом урбанистики, и с архитектурной академией в целом будет продолжено.

Беседовал Евгений Потапов