Аналитический бюллетень «VIP-консультант» продолжает публикацию серии материалов, посвященных жилищным программам администрации Екатеринбурга.

Ситуация, сложившаяся в последние годы на рынке недвижимости в Свердловской области и Екатеринбурге, делает невозможным для большинства рядовых горожан улучшение жилищных условий путем одномоментной покупки квартиры: цена одного квадратного метра в новостройке примерно в три раза выше месячного дохода среднестатистического горожанина. Взяв на себя решение этой проблемы, администрация Екатеринбурга создала ряд реальных механизмов, предоставляющих горожанам возможность приобрести квартиру на условиях, приемлемых даже для людей со средним достатком. Для многих горожан муниципальные программы Администрации Екатеринбурга стали единственным доступным способом приобрести новую комфортабельную квартиру.

В рамках комплекса социально ориентированных мероприятий в области жилищной политики, реализуемого администрацией Екатеринбурга, осуществляются сразу три долговременных проекта: программа муниципальных облигаций Екатеринбурга, муниципальная ипотечная программа и программа ссудо-сберегательных строительных товариществ по строительству жилья.

Муниципальные облигации Екатеринбурга

Программа муниципальных облигаций Екатеринбурга является старейшей жилищной программой, реализуемой администрацией города. В 2004 году ей исполнится 10 лет. За это время в эксплуатацию было сдано 15 домов общей площадью более 93 тысячи квадратных метров. Квартиры получили 1630 семей.

Программа муниципальных облигаций Екатеринбурга реализуется в рамках бюджета Екатеринбурга. Средства, привлекаемые за её счет (а в 2004 году это порядка 105 миллионов рублей), покрывают значительную часть дефицита городского бюджета. Помимо контроля со стороны Администрации города, нормативный правовой акт, содержащий условия эмиссии, проходит ежегодную регистрацию в Минфине РФ. Выпуск муниципальных ценных бумаг регулируется двумя федеральными кодексами – Бюджетным и Гражданским, двумя федеральными законами – «О рынке ценных бумаг» и «Об особенности эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг», а также рядом постановлений правительства. Список документов, требуемых для предоставления в Минфин, занимает несколько страниц убористого текста. Все эти формальности призваны стать гарантией исполнения своих обязанностей со стороны муниципалитета. Несмотря на сложность этого процесса, Екатеринбург является одним из немногих городов России, который осуществляет сбор и подготовку бумаг для проведения регистрации самостоятельно, без привлечения сторонних экспертов.

Привлеченные от продажи облигаций средства поступают в бюджет Екатеринбурга и впоследствии расходуются в рамках бюджетной целевой программы на финансирование строительства жилых домов в различных районах города. Контроль над использованием бюджетных средств осуществляет администрация города. Строительство жилых домов в рамках программы производит муниципальное предприятие «Управление капитального строительства города Екатеринбурга», благодаря чему средства постоянно находятся под контролем администрации города.

Механизм функционирования программы достаточно прост и совершенно прозрачен: получив разрешение Минфина РФ, администрация Екатеринбурга осуществляет выпуск определенного количества облигаций, которые размещаются путем открытой продажи. Облигации являются именными бездокументарными ценными бумагами: при заключении договора на их приобретение новому владельцу открывается индивидуальный счет, на который переводятся его ценные бумаги. Одновременно делается соответствующая запись в реестре держателей облигаций.

Когда инвестор накапливает достаточное количество облигаций, он получает возможность заключить с администрацией города договор и обменять их на новую квартиру.

Срок обращения облигаций – 5 лет – позволяет инвестору осуществлять поэтапное накопление объема муниципальных ценных бумаг, необходимого для приобретения жилья.

Муниципальные облигации являются классическими ценными бумагами и как таковые могут не только накапливаться, но и продаваться, дариться, обмениваться, передаваться по наследству. В случае, если право на приобретение жилплощади не было реализовано в течение 5 лет, ценные бумаги погашаются Администрацией Екатеринбурга по номинальной стоимости с выплатой соответствующих процентов.

Программа муниципальных облигаций Екатеринбурга продолжает свое развитие. В ближайшие полгода планируется заселить еще 36 квартир общей площадью более 2 тысяч квадратных метров. Главой города Аркадием Чернецким подписано постановление о перспективах развития муниципальных жилищных программ. В соответствии с постановлением, по программе муниципальных облигаций Екатеринбурга в период с 2004 по 2006 годы будет возведено ещё 24 тысячи квадратных метров жилья.

Муниципальная ипотечная программа

Программа по улучшению жилищных условий работников муниципальной бюджетной сферы на условиях ипотеки является самой молодой жилищной программой, разработанной администрацией Екатеринбурга: постановление Главы города, в соответствии с которым была начата реализация этого проекта, было подписано весной 2003 года. Одновременно данная программа является одной из наиболее социальноориентированных, так как создает механизм, посредством которого новые квартиры могут получить работники бюджетной сферы, традиционно относящиеся к категории наименее обеспеченных слоев работающего населения. Для большинства из них участие в муниципальной ипотеке – вообще единственный реальный способ получить собственное жилье.

Строительство жилых объектов осуществляется Муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства города Екатеринбурга» на деньги, внесенные будущими жильцами в качестве первоначального взноса, а также за счет долговременного кредита, выделяемого на данные цели из бюджета города.

Согласно постановлению Главы города, ежегодно на осуществление данной программы из бюджета Екатеринбурга будет выделяться 50 миллионов рублей. Участник муниципальной ипотеки получает новое жилье, выплатив только 20% его стоимости равными долями в первый год строительства. Остальная часть выплачивается им в течение 9 лет. Столь незначительный первый взнос и длительный срок погашения ипотечного кредита, вкупе с относительно низкой стоимостью жилья и «социальной» планировкой квартир, позволяют принять участие в программе работникам образования, здравоохранения, культуры и ЖКХ.

После сдачи дома в эксплуатацию участник программы получает возможность заселиться в квартиру и оформить её в свою собственность. Одновременно регистрируется залог данной квартиры для обеспечения возврата ипотечного кредита.

В программе могут принять участие только работники муниципальной бюджетной сферы Екатеринбурга. Не менее 25% жилья выделяется работникам муниципальной бюджетной сферы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в возрасте до 30 лет.

В соответствии с программой в 2003 году был заселен дом по ул. Чекистов, 9 общей площадью 2300 квадратных метров. Согласно планам, ещё 36 квартир в десятиэтажном доме по улице Репина будут заселены бюджетниками в конце второго квартала 2004 года. В конце года планируется ввод в эксплуатацию шестнадцатиэтажного дома на 120 квартир по ул. Сыромолотова.

Ссудо-сберегательные строительные товарищества

Администрацией города разработана и на протяжении 3 лет реализуется программа накопительного приобретения жилья через ссудо-сберегательное строительное товарищество (СССТ), которое представляет собой организационно-финансовый долговременный механизм, позволяющий инвестору покупать жилье, оплачивая определенный процент от стоимости квартиры. Программа позволяет жителям города приобретать себе жилье, расплачиваясь за квартиру в течение пяти лет, то есть рассчитано на горожан, не имеющих возможности приобрести квартиру одномоментно. Финансовая схема уплаты взносов за жилье предусматривает ежемесячные платежи участников товарищества, что позволяет в течение 5 лет в соответствии со стоимостью строительства осуществлять ввод в эксплуатацию по одному дому в год.

На данный момент на территории муниципального образования «город Екатеринбург» успешно реализуется программа СССТ-1, по которой осуществляется застройка района Пионерский поселок, ул. Учителей – Вилонова (пять 16-ти этажных домов, два уже сданы в эксплуатацию), программа СССТ-2, по которой предполагается также пять 16-ти этажных домов в районе ул. С. Перовской – Крупносортщиков (сдача 1-го дома – конец 2004 года).

В конце мая 2004 года Главой города подписано постановление «Об учреждении товарищества собственников жилья «СССТ-3», которое включает в себя перечень мероприятий по организации жилищного строительства для работников муниципальных предприятий Екатеринбурга через ссудо-сберегательное строительное товарищество.

Базовая схема приобретения жилья состоит в следующем:

Распределенные по группам, будущие члены товарищества постепенно оплачивают стоимость приобретаемой ими жилплощади в соответствии со стоимостью строительства одного квадратного метра жилья на момент оплаты данного квадратного метра в течение 5-ти лет. Стоимость оплачиваемых в каждый конкретный месяц квадратных метров индексируется в соответствии с индексом изменения стоимости строительства. Данная норма оценки стоимости строительства записывается в договоры между заказчиком, застройщиком и будущим членом товарищества.

Группа № 1 в первый год строительства (нормативный срок строительства дома от 9 до 12 месяцев) вносит 44 процента стоимости строительства своих квартир и после сдачи дома в эксплуатацию заселяется в дом, построенный на средства, собранные всеми будущими членами Товарищества. Остальные группы (№ 2-5) вносят по 14 процентов стоимости строительства дома, что позволяет полностью профинансировать строительство дома для первой группы.

Группа № 2 в первый год вносит 14 процентов стоимости строительства своих квартир, помогая финансировать строительство первого дома для группы № 1. Во второй год группа № 2 вносит 44 процента стоимости строительства, и после сдачи дома в эксплуатацию заселяется в дом, остальные группы (№ 1, № 3-5) вносят по 14 процентов стоимости, обеспечивая финансирование в полном объеме второго дома для группы № 2.

Аналогично группы № 3, 4, 5 вносят 44 процента стоимости строительства своих квартир соответственно в третий, четвертый, пятый годы строительства и по 14 процентов стоимости строительства в первый, второй, четвертый, пятый (для группы № 3), первый, второй, третий, пятый (для группы № 4), первый – четвертый годы строительства (для группы № 5).

Перспективы

На протяжении последних лет в Екатеринбурге наблюдается уверенный рост темпов жилищного строительства. Так, если в 2000 году в эксплуатацию было сдано 300 тысяч квадратных метров жилья, в 2002 году – 360 тысяч квадратных метров, то в 2003 году эта цифра выросла до 413 тысяч. В соответствии с расчетами специалистов городской администрации и стратегическим планом развития Екатеринбурга до 2015 года, уже к 2007 году город выйдет на доперестроечный уровень и будет получать по 500-550 тысяч квадратных метров жилья в год.

Администрация Екатеринбурга не исключает возможности введения новых программ, позволяющих жителям города улучшить свои жилищные условия.