Недавно в уральской столице прошло совместное совещание Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области и Уральской палаты недвижимости.


В совещании приняли участие представители Бюро технической инвентаризации и комитета по жилищной политике Екатеринбурга. Тема обсуждалась злободневная: «Изменения в законодательстве, регулирующем оборот недвижимости». Эти изменения потребовали корректировать деятельность почти всех структур, обслуживающих рынок недвижимости.


Приведу пример. Одним из самых интересных нормативных актов является Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Востребованность этого закона обусловлена жизненными реалиями. Вспомните многочисленные скандалы с двойными продажами строящихся объектов. У всех на виду возвышаются недостроенные скелеты зданий в центральных районах города. Невозможно подсчитать количество потерянных денег, пролитых слез и исковерканных судеб.


Ранее, при рассмотрении споров между застройщиками и дольщиками, суд руководствовался в основном Гражданским кодексом и законом о защите прав потребителей. С 1 апреля 2005 года отношения участников долевого строительства, кроме того, будут регламентированы законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».


Что важно отметить, прочитав данный нормативный акт?


Договор об участии в долевом строительстве стал подлежать обязательной государственной регистрации — статья 4 закона. В ней четко определены существенные условия договора участия в долевом строительстве. Это — определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта, цена договора, сроки и порядок ее оплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре существенных условий договор считается незаключенным.


Не секрет, что ранее при проведении экспертизы в регистрационной палате нередко обнаруживалось отсутствие того или иного существенного условия договора и застройщик в срочном порядке задним числом заключал дополнительные соглашения, в которых отражал недостающие моменты. Это была порочная практика, не вписывающаяся ни в какие правовые рамки. В новом законе четко сказано, что должно быть в договоре. Потенциальный дольщик вправе требовать, чтобы все существенные условия договора были обозначены еще на стадии его заключения. Закон «Об участии в долевом строительстве...» подробно рассматривает вопросы ответственности сторон договора, уступки прав требований, момент исполнения обязательств по договору. Кроме того, в статье 13 описывается механизм обеспечения исполнения обязательств по договору. Из смысла статьи вытекает, что дольщик после подписания договора с застройщиком может обратиться в регистрационную службу для регистрации своего договора в качестве обременения (залога) прав на земельный участок, отведенный для объектов долевого строительства.


Это означает, что, зарегистрировав договор участия в долевом строительстве, вы публично объявите о своих правах на тот объект, который строится для вас, и в случае неблагоприятного развития событий вы будете иметь право на возмещение понесенных затрат. При этом застройщик обязан зарегистрировать свои права на отведенный земельный участок до момента заключения договора о долевом участии с первым застройщиком. Эти требования, безусловно, дисциплинируют строительные организации и придают рынку недвижимости более цивилизованный вид.