Судный день

До 1 апреля 2005 г. в законодательстве не было определения договора о долевом участии в строительстве — требования к нему не формулировались. Застройщик использовал удобные для него формы: заключал с дольщиками договоры подряда, инвестирования, уступки права требования (цессии), предварительной купли-продажи и т.д. Это позволяло вписывать в соглашения пункты о возможном изменении цены, минимизировать ответственность за нарушение сроков строительства и предоставлять тот набор документов о своей деятельности, который застройщик считал нужным. Гражданам, заинтересованным в покупке новостройки по относительно невысокой цене, в этом случае приходилось больше полагаться на репутацию застройщика и собственную интуицию.

Закон о долевом строительстве свел все вышеперечисленные риски к минимуму, но, как свидетельствуют застройщики, существенно ограничил права стройкомпаний. Владимир Коньков, генеральный директор ТМО «Маяк»: Главная проблема в том, что закон приравнял дольщиков — по сути соинвесторов строительства, которые должны нести солидарную с застройщиком ответственность за проект, к потребителям. Каждый дольщик получил мощное оружие и при помощи его способен влиять на ход стройки, ущемляя права как застройщика, так и других дольщиков, заинтересованных в получении квартиры. Защитив потребителей, закон создал «палку о двух концах»: острие, направленное на стройкомпанию, заключено прежде всего в сути долевого соглашения. Застройщик обязан использовать денежные средства граждан по целевому назначению. Чтобы эта норма выполнялась, с момента государственной регистрации договора (а без нее документ недействителен) объект и права на участок, где он возводится, находятся в залоге у участников долевого строительства. По словам Валерия Ананьева, генерального директора «Атомстройкомплекса», сегодня ни один застройщик не огражден от ареста на возводимый объект — юристы полагают, что причиной может стать любое несогласие дольщиков. Стоит отметить, что законодатель оставил массу лазеек для недобросовестного поведения дольщиков. Например, работы приостановятся, если дольщику покажется, что «строительство ведется ненадлежащими темпами, и дом не будет сдан в срок», «проектная документация, размеры и назначение объекта или входящих в его состав помещений существенно изменены» и т.д. Такое понятие, как «существенное изменение», размыто и предполагает разнообразные трактовки. Воспользоваться несовершенством закона могут как сторонние стройкомпании, заинтересованные растянуть сроки на площадке конкурента, так и желающие заработать дольщики. Последние вправе расторгнуть в одностороннем порядке договор якобы за его неисполнение и получить неустойку в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ — 13% годовых.

Несоблюдение сроков строительства может отразиться на финансовом результате практически для всех участников строительного рынка. В случае задержки закон обязывает застройщика выплатить штраф дольщику в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженной на стоимость договора и количество дней просрочки. Эксперты прогнозируют появление профессиональных команд сутяжников — они будут работать на изымание денег с проблемных стройплощадок. Только на объектах, сданных в неустановленные сроки, можно получить от 36 до 72% годовых. Если застройщик задержит ввод объекта на три квартала, дольщик фактически получит квартиру бесплатно. Владимир Коньков: Исполнение сроков зависит не только от застройщиков. Сдача дома — долгая процедура, в ней участвует около десятка различных ведомств, у каждого из которых срок рассмотрения заявки 1-2 месяца. А если еще дольщики начнут качать права — приемка растянется на неопределенный срок. Г-н Коньков сообщил, что у компании уже были прецеденты волюнтаризма дольщиков. Гражданин, сославшись на ненадлежащее качество построенной квартиры, отказался ее принимать, хотя дом был возведен согласно всем нормам. Чтобы не тормозить сдачу объекта, «Маяк» решил вернуть деньги дольщику с 30%-й неустойкой. А после того как госкомиссия, не найдя нарушений, дала добро на ввод дома, — продать квартиру по рыночной цене, компенсировав убытки.

Андрей Озорнин, заместитель генерального директора компании «Наш Дом», считает, что прогнозировать сроки строительства можно лишь на типовом, неиндивидуальном проекте. Чтобы определить точную дату завершения строительства, необходимо согласовать всю проектную и разрешительную документацию на объект, подготовить площадку, а иногда — даже сделать фундамент и возвести пару этажей дома. Но и в этом случае застройщик не застрахован от противодействия дольщиков: строительство дома — высокотехнологичный процесс, очень много нюансов, к которым можно придраться. Единственный выход — действовать методом убеждения, решать проблемы миром. Если этого не получается, привлекать независимую экспертизу — она даст оценку качества объекта. Это долго, но это вынужденная мера, так как возможны высокие штрафы за просрочку и якобы ненадлежащее качество, — резюмирует г-н Озорнин.

Соблюсти классический алгоритм предстроительного цикла компаниям в сложившейся ситуации гораздо труднее, чем раньше. Закон установил, что застройщик имеет право привлекать средства граждан только после того, как он получил разрешение на строительство, опубликовал в СМИ или Интернете проектную декларацию, в которой указал максимально полную информацию о своей финансово-хозяйственной деятельности, и зарегистрировал право собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. Это говорит о том, что затраты на проектно-изыскательские работы, согласование документов и возможное отселение находящихся на площадке домов застройщик должен взять на себя. Эксперты оценили, что в среднем такие затраты составляют 15-30% стоимости проекта. Подготовка строительства 10-этажного 3-подъездного дома обойдется в 10-15 млн руб. Что касается сроков — без внешнего финансирования компании придется продержаться более года. Ольга Каврева, заместитель генерального директора ООО «Управляющая компания Регион-Эстейт»: Многие застройщики не смогут замораживать свои оборотные средства на проектной стадии — слишком велики суммы. На этом этапе альтернативой деньгам дольщиков становятся целевые инвестиционные контракты — их компания может заключать с крупными частными или институциональными инвесторами. Фактически это либо банковские кредиты, либо проектное финансирование партнеров. А уже после проведения подготовительных работ застройщик будет компенсировать вложения за счет долевого участия. Если раньше застройщик мог профинансировать подготовку проекта, привлекая условно-бесплатные деньги будущих жильцов, то теперь его затраты вырастут на сумму платежей по кредиту, что скажется на конечной цене квартиры, на ее ликвидности.

Несоответствие норм закона интересам застройщика подталкивает стройкомпании к тому, чтобы совсем отказаться от долевки. Первым об этом заявил «Атомстройкомплекс»: компания перестала заключать договоры долевого участия по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля. На возводимые до этого момента дома фирма продолжает привлекать дольщиков, так как имеет право работать в рамках старого законодательства. Сегодня многим застройщикам придерживаться выжидательной позиции позволяют объекты, оформленные до вступления в силу закона о долевке. По словам Ильи Балашова, начальника отдела реализации ЗАО «АСЦ Правобережный», компания до конца марта получила разрешение на застройку территории в квадрате Татищева — Сварщиков — Фролова — Плотников: нескольких домов будут возведены до мая 2009 г. Получилось, что мы предвидели сложности с долевкой: сотрудникам, успевшим оформить все документы до апреля, нужно памятник поставить. Сегодня предупреждаем каждого дольщика, что действие нового закона не распространяется на заключаемый договор, и все это оформляется документально. Чтобы клиент не сомневался в чистоте намерений компании, мы знакомим его с проектной декларацией, составленной в соответствии с новыми нормами, — пояснил г-н Балашов.

Большинство строителей, скорее всего, долго не продержатся на «старых запасах». Андрей Озорнин считает, что критический срок может наступить во втором квартале 2006 г. — к этому периоду застройщики отработают освоенные землеотводы и предложение на рынке нового жилья существенно сократится. Многие компании активно ищут альтернативу долевке.

Заложники инвестиций

Наиболее очевидный вариант, при котором застройщик может отказаться от долевого участия, — возведение дома на собственные средства плюс привлеченный кредит банка. Это позволит компании оперировать гарантированным финансированием и продавать квартиры на рынке по цене готовых, исключив 15-20%-ю инвестиционную премию дольщика. В Екатеринбурге средняя ставка по строительным займам — 16-18% годовых. Если компания возьмет кредит, скажем равный 70% цены проекта, под 17% годовых и построит дом за полтора года — расходы на погашение займа составят 18,1% от общего объема капитальных затрат. Разумеется, это отразится на стоимости жилья, но застройщик получает управляемую себестоимость проекта, отсекая претензии дольщиков. По мнению Сергея Воробьева, вице-президента, исполнительного директора Уральского Банка Реконструкции и Развития, при грамотном производстве доходность в жилищном строительстве достигает 50% годовых. Из этого следует, что выгода работы застройщика с банком очевидна.

Сегодня банки отдают предпочтение совместному с застройщиком финансированию — стройка на 100% состоит из собственных средств компании и привлеченных кредитов. Александр Мурзаков, заместитель директора управления инвестиционного кредитования и проектного финансирования Уральского банка Сбербанка России: Как правило, мы кредитуем до 70% стоимости объекта — остальное должен вложить заемщик. Если застройщик инвестирует свои средства, значит, он кровно заинтересован в успехе проекта. Банк должен быть уверен, что в случае возникновения проблем у компании не появится соблазна с легкостью «отойти в сторону».

В качестве обеспечения кредита банк, как правило, использует залог на имущество застройщика. Сергей Воробьев сообщил, что залог может распространяться на недвижимость, принадлежащую компании, товары в обороте и даже съемную опалубку для монолитного домостроения. Кроме того, банкиры начинают использовать залог имущественных прав на возводимый объект. Застройщик обладает правами на участок, у него есть проект и смета, определены источники финансирования: он готов — остается строить. Так вот, все, что будет возведено на данной площадке, банк может рассматривать как объект залога. Единственное условие — наличие у застройщика всей исходно-разрешительной документации, — говорит Александр Мурзаков. Банкиры выдают кредит на компенсацию ранее произведенных расходов, например связанных с подготовительными проектными работами и отселением. Если разрешение на строительство объекта получено, закладываются имущественные права, если еще нет — активы застройщика.

Некоторые банки, осознав доходность строительного рынка, стремятся выступать уже не кредиторами, а полноправными соинвесторами объектов, что позволяет рассчитывать на строительную прибыль. Например, при участии СКБ-банка в прошлом году было возведено пять домов, в 2005 г. сдадут еще четыре. Юрий Моисеенко, заместитель председателя правления СКБ-банка: Наша доля в финансировании строительства не превышает 50% от стоимости каждого проекта. Мы очень долго выбирали застройщиков, это трудный процесс, так как компании неохотно раскрывают информацию о своем бизнесе — им психологически тяжело попадать в зависимость от банка. Прямое вложение банковских средств затруднено законодательством: подобное инвестирование может вестись только за счет собственного капитала банка, при условии отчисления крупных резервных сумм. Юридически банк не становится непосредственным участником строительства, а если говорить о реальном движении денег — он транслирует их на объект, — сообщил Михаил Ходоровский, председатель правления СКБ-банка. — Можно создать аффилированную с банком компанию-девелопера, которая, получив от него кредит, направит деньги на возведение дома.

Помимо получения более высокого дохода, банки ввязываются в соинвестирование, чтобы контролировать стройку и реализацию объектов и минимизировать риски. К примеру, «Северная казна» уже несколько лет сотрудничает со строительной корпорацией «Эспа»: два объекта в стадии завершения, три — строится, еще столько же на стадии проектирования. Продажами недвижимости занимается родственный ЦН «Северная казна». Роман Витковский, заместитель председателя правления банка «Северная казна»: Любой строительный проект можно называть венчурным — понять, какая будет доходность, получится после подготовительного этапа и отселения, которое ведет наше агентство. Тогда просчитывается конечный срок строительства, прогнозируется ситуация на рынке недвижимости, формируется план продаж. Мы смотрим, что будет выгодней — придержать и продавать готовые квартиры либо начать привлекать дольщиков (этот вариант мы не исключаем и в нынешних условиях).

Взаимоотношения с корпорацией «Эспа» у банка достаточно просты: застройщик отводит землю, получает разрешение, формирует себестоимость проекта, заложив свою прибыль, и получает средства на проведение строительно-монтажных работ (СМР) — фактически компания выступает в этой схеме генподрядчиком. Отчеты о расходовании средств представляются в инвестиционное управление «Северной казны»: если видно, что деньги «отгружены», а дом не вырос, у банка могут «возникнуть вопросы».

В качестве упрощенной схемы соинвестирования банк может предложить застройщику выкуп той же долевки, но не одной квартиры, а сразу нескольких десятков. Подозревать банк в волюнтаризме по отношению к стройкомпании — абсурдно: он напрямую заинтересован в успехе предприятия. УБРиР никогда не вкладывался на 100% в строительство какого-либо объекта, сообщил г-н Воробьев. Банк предпочитает диверсифицироваться — покупать доли в разных домах у разных застройщиков: тут — половина, там — 20% и т.д.

Операция «Кооперация»

Говоря о новых формах привлечения инвестиций, Валерий Ананьев заявил, что уравновесить и защитить права обеих сторон, участвующих в строительстве новых объектов, можно при помощи жилищно-строительных кооперативов: Пайщики ЖСК могут выступать инвесторами, Жилищный кодекс предусматривает заключение подобных договоров с застройщиком. Разработаны механизмы защиты прав кооператива как юридического лица и стройкомпании — опосредованного контрагента каждого из владельцев пая. Все это сможет обеспечить стабильный ритм стройки. Участники вносят деньги в паевой фонд кооператива, которые он, уже как единый инвестор, направляет на строительство дома. Через ЖСК стройкомпания может привлекать деньги еще до получения разрешения на строительство — тратить их на проектные изыскания и проводить отселение. Николай Сумин, заместитель директора по коммерческим вопросам ЗАО «Уралэнергостройкомплекс»: Наша компания около шести лет сотрудничает с ЖСК «Чкаловский» — совместно мы возвели два дома, еще три будет сдано в ближайшее время. Кооператив получает землеотвод и выступает заказчиком-инвестором. Мы — генподрядчик: формируем проект, просчитываем себестоимость, сроки, в итоге представляем правлению ЖСК подробное описание каждой квартиры в доме и выставляем цену работы. Контроль за ходом строительства и приемку объекта ведет правление.

Кооператив выгоден застройщику в первую очередь тем, что он работает с единым инвестором, агрессивное поведение пайщиков здесь исключено. Власть в ЖСК принадлежит его правлению, которое, в свою очередь, опирается на решения общего собрания пайщиков. У каждого из участников столько голосов, сколько квартир он финансирует в доме. Он не сможет противодействовать застройщику единолично — любое решение должно быть принято 75% голосов. Поскольку большинство членов заинтересовано в скорейшем получении жилья, необоснованные претензии одиночки вряд ли найдут одобрение, — резюмирует Хафиз Гизетдинов, председатель правления ЖСК «Чкаловский». Работа через кооператив будет также выгодна крупному частному инвестору, выкупающему крупные доли в доме с целью перепродажи. Если он сегодня вступит в долевку, окажется не защищенным от «терроризма» недобросовестных дольщиков — пострадают его коммерческие интересы.

Хоть деятельность кооператива и не предполагает извлечения прибыли, вознаграждение его организаторам (как правило, это члены правления) предусматривается. Оно формируется из вступительных взносов, которые могут варьироваться от 100 руб. за кв. м будущего жилья до 3% от цены контракта. Кооператив работает на полной самоокупаемости. Если рассматривать связку ЖСК — застройщик как нечто единое, строительная прибыль будет формироваться на этапе проведения СМР — оседать у стройкомпании. В стоимость квадратного метра может быть заложена инфляционная составляющая. Николай Сумин: В нашем случае пайщик, зафиксировав цену на жилье, выплачивает процент, соответствующий уровню инфляции в строительстве. Его определяет Уральский центр экономики и ценообразования в строительстве: сегодня это 14%. Он начисляется на остаток невыплаченного пая — по регрессирующей кривой — дополнительные расходы пайщика не превышают 4-5%.

Застройщик заинтересован во вступлении в кооператив крупного инвестора, который может выкупить 20-50% дома: большая сумма поступает единовременно и не нужно заниматься активным поиском мелких клиентов. Однако коммерческие интересы девелопера-спекулянта в этом случае не совсем защищены. Практика долевого участия показала, что многие квартиры перепродавались на этапе строительства: инвестор переуступал право требования, зарабатывал неплохой процент и уходил на новый объект. Вполне вероятно, что эта схема не потеряет актуальности. Но здесь возникает коллизия: формально участник кооператива не может продать свой пай до завершения строительства, поскольку на этот момент он обладает лишь членством в ЖСК. Как сообщил «ДК» на условии анонимности представитель компании, инвестирующей в строительство через ЖСК, этот вопрос решается по договоренности с председателем правления кооператива. Играющий на повышении стоимости жилья пайщик может «переуступить» право на членство третьему лицу за интересующую его сумму. Правление примет в кооператоры нового пайщика, а часть уплаченной суммы будет внесена в качестве вступительного паевого взноса.

Резюмируя вышесказанное, можно с уверенностью полагать, что схема ЖСК, рожденная еще в советские времена, способна стать реальным инструментом обхода закона о долевом строительстве. Существенных противопоказаний для триумвирата застройщик — кооператив — инвестор нет.