Аналитический бюллетень «VIP-консультант» провел исследование действия закона «О долевом строительстве многоквартирных домов» на екатеринбургский рынок жилого строительства.

Федеральный закон «О долевом строительстве многоквартирных домов» вступил в силу 1 апреля 2005 г. Он вызвал негативную реакцию большого количества участников рынка и аналитиков, которые заявили, что строительные компании не смогут работать в условиях, указанных в законе, и вынуждены будут уходить из сферы долевого строительства. В результате, по мнению специалистов, объемы строительства должны сократиться, а стоимость жилья, соответственно, возрасти. В то же время, многие эксперты положительно оценили закон о «долевке», считая, что он сделает рынок более прозрачным и позволит обезопасить граждан, заключающих договора об участии в долевом строительстве.

Сейчас прошло пять месяцев с момента вступления в силу закона о долевом строительстве. За это время участники рынка неоднократно предлагали Правительству Российской Федерации и Государственной Думе пересмотреть некоторые его положения и смягчить правила работы для компаний-застройщиков. Однако власти данные законопроекты на рассмотрение не приняли. Закон продолжает действовать без изменений.

перспективы

Часть аналитиков Екатеринбурга полагает, что уже сейчас мы можем наблюдать первые «предкризисные» результаты. В частности вице-президент национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко считает, что закон о «долевке» уже приводит к снижению объемов строительства приблизительно на 20% в России в целом и в Екатеринбурге в частности. «У меня нет точных данных по Екатеринбургу, но полагаю, уменьшение объемов строительства в среднем на 20% действительно для всех крупных городов России. Компании-застройщики не могут компенсировать долевое строительство другими видами застройки, например, созданием жилищно-строительных кооперативов. В результате они начинают строить меньшее количество объектов», – отметил Владимир Герасименко.

Владимир Герасименко считает, что сегодня мы наблюдаем реализацию этих прогнозов. «Количественное снижение предложения, а также трудности работы на рынке долевого строительства приведут к увеличению цен на 18-20% в год, и в настоящее время можно наблюдать, как этот показатель становится более и более реальным, так как в среднем по России рост цен на жилье уже составляет 1-1,5% в месяц», – заключил Владимир Герасименко.

Часть участников строительного рынка Екатеринбурга также склонна полагать, что закон оказал значительное влияние на ценовую политику компаний и условия работы по схеме «долевки». «В связи с введением закона «О долевом строительстве» произошли существенные изменения на рынке жилья Екатеринбурга», – считает инженер производственно-технического отдела ООО «Остов» Виктор Петров.

«Цены на жилье постоянно повышаются, поэтому каждые полгода приходится производить переоценку сметной стоимости. Следовательно, меняются условия договоров, что отрицательно влияет на деятельность фирмы. Если мы не укладываемся в смету – требуем клиентов компенсировать часть затраченных средств. Это неудобно и для строителей, и для долевиков», – отметил Виктор Петров.

Начальник управления недвижимости ООО «Корпорация Маяк» Марина Конькова считает, что в настоящее время еще рано подводить итоги действия закона о долевом строительстве на жилищном рынке Екатеринбурга в целом. Однако, по ее мнению, от него уже пострадали небольшие строительные компании. «Крупные застройщики, как правило, продолжают работать в прежнем объеме, хотя большинство еще действует по условиям договоров, заключенных до вступления в силу закона о «долевке». Но как небольшие фирмы смогут удержаться на рынке в настоящих условиях, я не понимаю. Я полагаю, что количество строящихся объектов уже должно было сократиться именно за счет ухода с рынка малых компаний», – считает Марина Конькова.

рынок

Между тем, многие участники рынка недвижимости Екатеринбурга придерживаются противоположной точки зрения. В Уральской палате недвижимости (УПН) заявили, что рынок недвижимости Екатеринбурга расширяется, а объемы строительства, в противоположность сказанному Владимиром Герасименко, увеличиваются. «Судя по отчетности, за I полугодие 2005 г. объемы застройки в городе возросли примерно на 40 %, в том числе и за счет «долевки», – сообщил исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

«Закон «О долевом строительстве многоквартирных домов» не отразился на деятельности нашей строительной фирмы. Мы продолжаем работать по старой схеме», – заявила заместитель начальника производственного отдела строительной компании «Урал Развитие» Светлана Горячева.

Между тем, и специалисты УПН, и представители строительных фирм вынуждены признать, что в настоящее время застройщики продолжают работать по договорам, заключенным до вступления в силу закона «О долевом строительстве», то есть до 1 апреля 2005 г. «Поэтому, мы пока не наблюдаем снижения количества компаний-участников рынка долевого строительства. Сейчас трудно спрогнозировать, как сложится ситуация, когда фирмы полностью исчерпают объекты, оформленные до 1 апреля. Однако говорить о банкротстве застройщиков, резком росте цен на жилье или уменьшении строящихся объектов пока не приходится», – заключил Рустем Галеев.

Действует мнение, что рынок жилья остается стабильным постольку, поскольку основная доля строящихся зданий приходится на крупные компании, а они продолжают работать в прежнем режиме и уже заключают новые договоры.

«Между тем, закон о «долевке» негативно отразился на работе небольших строительных фирм, которые вынуждены искать другие способы привлечения финансовых средств. Они не выдерживают установленных законодателями условий и вынуждены уходить с рынка. Однако их уход не повлияет на общую ситуацию, сложившуюся на рынке жилищного строительства Екатеринбурга», – отметил маркетолог строительной компании «Nova-строй» Алексей Осотов.

В то же время, молодые компании, недавно начавшие свою деятельность, пока с осторожностью относятся к «долевке» и не спешат привлекать средства на строительство по этой схеме. «Наша компания пришла на рынок строительства жилья недавно, и сейчас мы проводим анализ тех видов привлечения денежных средств, которые предусмотрены законом для постройки многоквартирных зданий. Одним из таких видов является долевое строительство», – сообщила начальник отдела продаж строительной организации «Метеорит» Юлия Климанова.

По словам Юлии Климановой, «долевка» может быть привлекательной схемой работы на рынке и для застройщика, и для потребителя. Однако закон «О долевом строительстве многоквартирных домов сделал этот вид работы более рискованным для организаций, специализирующихся на предоставлении услуг по строительству жилых зданий.

«В итоге, объемы строительства жилья по схеме «долевки» могут снизиться за счет ухода с рынка небольших строительных компаний», – считает Юлия Климанова.

Многие эксперты полагают, что закон был принят для того, чтобы удалить с рынка строительства жилья небольшие компании, которые представляют собой, по мнению аналитиков, определенную «зону риска». Уменьшение числа застройщиков и изменение их состава в пользу крупных компаний поможет снизить высокий процент нарушений условий договоров по «долевке».

Напомним, что последняя версия закона об участии в долевом строительстве была направлена на защиту прав дольщиков, и строительные компании оказывались, по собственному признанию, в крайне невыгодной ситуации. Например, по закону, в случае если клиент принимает решение отказаться от услуг фирмы-застройщика, ему должна быть полностью возвращена сумма взносов и выплачены проценты. Кроме того, закон обязывает строительную компанию предоставить заказчику готовый проект здания до того, как поступит первый взнос. Данное положение означает, что застройщик должен подготовить всю проектную документацию без привлечения денег клиентов. Учитывая, что срок разработки проекта полностью может занять несколько месяцев, компания фактически обязывается работать в течение этого срока, привлекая только собственные финансовые ресурсы. Таких ресурсов у небольших фирм нет. В результате, компания вынуждена будет обращаться за кредитом в банк, что также ведет к затратам на выплату процентов. Таким образом, остаться на рынке и не понести потерь в финансовом плане смогут только крупные компании, имеющие собственные долговременные средства.

Выводы

Таким образом, мнения участников строительного рынка разделились. Одна группа аналитиков полагает, что закон «О долевом строительстве» уже оказал свое негативное воздействие на объемы строительства и стоимость квартир в Екатеринбурге. Другая придерживается мнения, что говорить о влиянии закона на ценообразование и количество строящихся объектов пока преждевременно, так как пока большинство компаний работает на основе договоров, заключенных до 1 апреля 2005 года. При этом представители данной группы отмечают, что в настоящее время объемы строительства не только не снизились, но наоборот возросли. Однако они все же вынуждены признать, что как только застройщики исчерпают старые договора, часть компаний должна будет отказаться от «долевки» или вообще уйти с рынка. Также практика показывает, что «молодые» фирмы не стремятся воспользоваться схемой долевого строительства.