Аналитический бюллетень «VIP-консультант» представляет обзор первичного рынка жилья Екатеринбурга.

По объемам жилой застройки, ежегодно вводимой в оборот, Екатеринбург сегодня занимает четвертое место по России, лидируя по объему и темпам строительства жилья в Свердловской области. По словам заместителя Главы Екатеринбурга по вопросам строительства Владимира Крицкого, за 9 месяцев 2005 года в городе было сдано в эксплуатацию 194 тысячи квадратных метров жилья, что превышает аналогичный показатель 2004 года на 40%.

По данным городской администрации, ежегодный прирост темпов строительства жилых помещений в Екатеринбурге составляет 20%: в 2002 году было сдано в эксплуатацию 360 тысяч кв. метров жилья, в 2003 г. – 413 тысяч кв. метров, в 2004 году застройщики Екатеринбурга сдали 493 тысячи кв. метров жилья.

Специалисты администрации планируют, что в 2005 году будет сдано не менее 550 тысяч кв. метров жилой площади. Генеральный план застройки Екатеринбурга до 2025 года предполагает, что к этому сроку жилищный фонд города увеличится в два раза.

сегментация рынка

По статистике строительного комитета администрации Екатеринбурга, в городе, в основном, возводится многоэтажное жилье среднего класса. Доля элитного жилья в общем объеме строительства незначительна. Данные за 2004 год, предоставленные Уральской палатой недвижимости, показывают, что по доле площадей жилье эконом-класса занимало 38%, бизнес-класса – 59%, элитное жилье – 3%. По количеству возводимых зданий эконом-класс занимал 47%, бизнес-класс – 51%, премиум-класс – 2%.

Участники рынка расходятся в вопросах сегментации рынка, но в целом отмечают, что классы «эконом» и «бизнес» остаются лидерами, а строительство элитного жилья пока не достигло значительных масштабов. По общей оценке, премиум-класс занимает не более 5% первичного рынка.

«Я бы выделил три сегмента: эконом-класс, бизнес-класс и элитное жилье, – отмечает заместитель генерального директора ЗАО «Наш дом» Андрей Озорнин. – Эконом-класс – это, в основном, панельные дома с типовыми планировками, стандартные по архитектуре, с квартирами площадью в среднем от 35 до 75 квадратных метров и потолками высотой от 2,5 до 3 метров. Такие здания расположены в районах 1-3 пояса (Ботаника, Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Заречный, ЖБИ, Синие камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка и Сибирский Шинный, Аппаратный, Совхоз, Лечебный, Старая Сортировка, Уктус, Компрессорный, Химмаш)».

По словам Андрея Озорнина, к бизнес-классу сегодня относят кирпичные или монолитные дома с современной фасадной облицовкой, с потолком высотой от 2,7 до 3 метров и квартирами свободной планировки, которые обычно сдаются «под чистовую отделку». Бизнес-класс характеризуется определенным уровнем инженерного оснащения, в которое входят системы контроля доступа, очистки воды, вентиляции и (или) кондиционирования. Для этого класса обязательно наличие подземной парковки и, возможно, закрытого двора. «Бизнес-дома» расположены в центре города или в районах первого ценового пояса.

К элитному жилью относятся кирпичные или монолитные дома малой этажности, с дорогостоящей отделкой фасада, квартирами свободной планировки, сдающимися под отделку. Высота потолков – не менее 3 метров. В данном случае обязательно наличие охраны, подземной парковки и закрытого двора. Первые этажи дома занимают бутики, спортивные центры, салоны красоты, кафе или рестораны, причем соотношение жилой и общественной площадей составляет примерно 60% к 40% соответственно. Обязательным признаком элитного жилья является месторасположение в центре города.

Собственные исследования компании показывают, что в августе стоимость 1 кв.м. была следующей: эконом-класс – 24 тысячи рублей за 1 кв. метр, бизнес-класс – 32 тысячи рублей за кв. метр, элитное жилье – 50 тысяч рублей.

«В настоящее время примерное соотношение сегментов рынка выглядит следующим образом: эконом-класс занимает порядка 15%, самый развитый сегмент – жилье бизнес-класса – составляет порядка 80% (на основе данных по объемам ввода жилья за 2004 год). Основная причина такой «расстановки сил» заключается в доступности технологий и основных строительных материалов, которые используются для строительства жилья класса «бизнес». Эти материалы не «завязаны» на конкретных поставщиков и представлены на рынке в широком ассортименте», – отмечает Андрей Озорнин.

Согласно используемой компанией «NOVA-Строй» ценовой классификации, картина первичного рынка выглядит несколько иным образом. Начальная цена элитного жилья составляет 45 тысяч рублей за 1 кв. метр, притом, что минимальная площадь трехкомнатной квартиры не ниже 130 кв. метров. Жилье класса-премиум должно находиться на центральных улицах Екатеринбурга.

«Доля бизнес-класса составляет примерно 20%. Дома находятся в центре города или в районах 1-2 поясов. Стоимость жилья – от 35 тысяч рублей за квадрат. Площадь трехкомнатной квартиры – от 100 кв. метров. Класс «эконом плюс» занимает приблизительно 45%. Дома расположены в 1-2 поясах, стоимость квадратного метра от 25 тысяч рублей. Площадь трехкомнатной квартиры составляет 80-110 «квадратов». И, наконец, жилье класса «эконом», к которому специалисты «NOVA-Строй» относят порядка 30% «первички»: такие дома находятся во 2-4 поясах, и их стоимость начинается от 18 тысяч рублей. Стандарт трехкомнатной квартиры – от 80 кв. метров», – сообщил ведущий маркетолог ЗАО «NOVA-Строй» Руслан Музафаров.

«Перекос» в сегмент «эконом+» наблюдается потому, что сегодня идет точечная застройка «белых пятен» на освоенной части города. Здесь земля дороже, поэтому выгоднее строить дома класса «эконом плюс» и «бизнес». Новых районов эконом-класса (так сказать, «в чистом поле»), пока ещё нет. Но тенденция – именно к массовой застройке. В центре города строятся только бизнес-класс и «премиум», – отмечают в компании «NOVA-Строй».

перспективы

Всего на данный момент в Екатеринбурге работает 196 застройщиков, причем 170 из них занимаются жилищным строительством. Многие компании уже сегодня отмечают нехватку мест в центре города. Начальник управления недвижимости ООО «Корпорация Маяк» Марина Конькова полагает, что в ближайшее время застройщики переберутся в отдаленные районы и будут строить здания, по качеству не отличающиеся от построенных в центре.

«В Екатеринбурге будут появляться крупные проекты массового строительства в отдаленных районах города», – сообщили в ЗАО «NOVA-Строй».

«В центре строить выгоднее, но свободных площадок всё меньше и меньше, поэтому городу придётся расширяться. Отдалённые районы будут постепенно застраиваться. Например, специалисты нашей компании планируют проводить массовую застройку в таких районах как Автовокзал, Сортировка, Эльмаш, Уралмаш, Кольцово. Конечно, в зависимости от транспортной доступности, экологической обстановки и социальной и бытовой инфраструктуры ценовые пояса обязательно поменяются, и, возможно, в недалёкой перспективе. При этом, естественно, стоимость жилья в отдаленных районах будет ниже, чем в центре Екатеринбурга», – сообщил ведущий маркетолог ЗАО «NOVA-Строй» Руслан Музафаров.

Специалисты компании полагают, что одной из особенностей строительства, в связи с отсутствием площадок в центре и высокой стоимостью земли, является проектирование высотных домов. «На периферии выгодно проводить строительство зданий до 10-12-16 этажей, так как более высокие дома проходят уже по качественно другим пожарным и санитарным нормам. Строения с большей этажностью возводятся только в центре и в лучших районах первого ценового пояса», – отмечают в «NOVA-Строй».

Другая часть строителей пока не ощущает нехватки строительных площадей. Например, компания «Стин Вест» в настоящее время реализует три крупномасштабных жилых проекта в центральных районах Екатеринбурга: два элитных здания и один дом класса-эконом.

материалы

Сегодня на рынке первичного жилья наблюдаются две основные тенденции, считает Андрей Озорнин. Во-первых, это ежегодное увеличение объемов ввода жилых помещений, в размере не менее 10-15%. Во-вторых, это конструктивный материал строящихся объектов. В настоящее время по данному фактору находящиеся в стадии строительства дома можно разделить на три основные группы: панель 10%, монолит 15% и кирпич 75%. Нужно отметить, что в последнее время наблюдается увеличение монолитного строительства за счет уменьшения кирпичного.

Эксперты полагают, что смена материалов является не последним фактором, способствующим росту объемов строительства. Кирпичное строительство сохраняет первенство по ряду причин, в том числе, эксперты отмечают моду на кирпич как на материал, сохраняющий тепло. В то же время, по словам специалистов, монолит позволяет возводить здания в несколько раз быстрее, причем срок эксплуатации таких домов в среднем в 4 раза больше, чем, например, панельных.

выводы

По количеству вводимого жилья на душу населения Екатеринбург сегодня находится на одном уровне с Москвой. Этим фактом во многом обусловлено появление тенденции «выхода» крупных строительных объектов на окраины города. Эксперты считают, что в ближайшее время застройщики будут либо «затыкать дыры», оставшиеся в центре Екатеринбурга, либо начнут осваивать отдаленные районы Химмаша, Уралмаша и Эльмаша.

Как в этом случае изменится стоимость жилья и его «престижность», специалисты предсказывать не берутся.

На сегодня, в зависимости от используемых материалов, инфраструктуры дома и места расположения дома, они выделяют три сегмента рынка: «эконом», «бизнес» и «премиум». Статистика показывает, что наибольшие объемы строительства наблюдаются в первых двух классах. Однако застройщики утверждают, что сегодня можно успешно работать во всех трех сегментах. Единственное, нужно учитывать, что ниша элитного жилья в Екатеринбурге достаточно ограничена и, по мнению участников рынка, насыщена по предложению.