Наиболее активная деятельность в уходящем году наблюдалась на рынке коммерческой недвижимости — вводилось в строй большое количество новых площадей, возрастала конкуренция с иногородними игроками. Застройщики жилой недвижимости также не отставали по темпам роста. Хотя в этом году им пришлось пережить революционные законодательные нововведения.

Эксперты:Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс»; Леонид Базеров, директор ТЦ «Успенский»; Владимир Ермолаев, руководитель отдела продаж «Уральской компании предпринимателей»; Марина Конькова, начальник отдела недвижимости корпорации «Маяк»; Михаил Хорьков, начальник аналитического информационного отдела Уральской палаты недвижимости; Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Роттердам»;

Будут ли в следующем году строить больше жилья?

Исчезнут ли с рынка офисы класса С?

Начнут ли ТЦ менять свои концепции?

Прошедший год можно назвать переломным для рынка недвижимости. Закон о долевом строительстве, вступивший в силу весной, разделил жизнь застройщиков на «до» и «после». Поиск новых источников финансирования вывел игроков на некогда популярные ЖСК. В качестве инструмента привлечения денег компании стали рассматривать ипотечное кредитование.

Приоритетным становится строительство на периферии

Вторичный рынок жилья в этом году был более спокойным, чем в 2004 г. По данным Уральской палаты недвижимости, цены на квартиры выросли всего на 20-25% — против 55% в прошлом году. В среднем квадратный метр дорожал на 1,5-2% в месяц. Эксперты связывают замедление ценовой динамики с тем, что число потенциальных покупателей значительно сократилось из-за резкого удорожания жилья в 2004 г.

Вплотную к стоимости вторичного жилья приблизилась цена квартир на начальном этапе строительства. Причиной этого стало повышение стоимости стройматериалов, в первую очередь цемента — с начала года он подорожал на 15%.

Способствует повышению цен и активно развивающаяся система ипотечного кредитования. Сильнее всего подорожало малогабаритное вторичное жилье:

1— 2-комнатные квартиры чаще всего становятся объектом ипотеки. По мнению экспертов, в следующем году влияние ипотеки на рынок усилится. Илья Шкоп, директор агентства недвижимости «Роттердам»: «Сегодня с ипотекой работают в лучшем случае половина риэлтеров. Объем сделок по ипотечным кредитам на вторичном рынке жилья не превышает 5-8%. Но уже через два-три года в кредит будут продавать до 50% вторичных квартир».

И все же основным фактором повышения цен был, по словам участников рынка, ажиотажный спрос на жилье в Екатеринбурге. Сейчас он многократно превосходит предложение, и тенденции к снижению не наблюдается. «Если в первом полугодии объем квартир пусть и невысокими темпами, но повышался, то к середине года доля вторичных квартир, выставленных на продажу, планомерно снижалась», — отмечает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. По его мнению, темпы строительства нового жилья у многих застройщиков невысокие, потребности рынка они не покрывают. В результате цены постоянно растут. При этом официальная статистика утверждает, что по сравнению с 2004 г. в текущем году темпы роста жилья увеличились. За 9 месяцев 2005 г. в Екатеринбурге ввели в эксплуатацию 194 тыс. кв. м — на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года. До конца 2005 г. будет сдано не менее 550 тыс. кв. м жилой площади.

В следующем году тенденция дефицита жилья на рынке может усилиться, прогнозируют эксперты. Марина Конькова, начальник отдела недвижимости корпорации «Маяк»: «Ипотечных кредитов будет больше, а застройщики вряд ли смогут насытить этот спрос. В первую очередь это связано со вступлением в силу закона о долевом участии. Многие игроки чувствуют себя неуверенно на рынке и отлаживают новые схемы финансирования».

Еще одним фактором, способным затормозить строительство, по мнению Ильи Шкопа, станет новый порядок получения землеотводов. С октября этого года получить землю под застройку компании могут только после победы на открытых аукционах в администрации города. «Результаты нововведений мы почувствуем в конце следующего года. У некоторых строителей есть запас земли под застройку на 5 лет вперед, а у некоторых нет вообще. Многие муниципалитеты не готовы к новому порядку, количество земельных участков, выделяемых под застройку, уменьшится, соответственно, сократятся объемы строительства», — полагает г-н Шкоп. Впрочем, некоторые застройщики не разделяют пессимизма риэлтеров. Валерий Ананьев, генеральный директор компании «Атомстройкомплекс» (АСК): «Причин для уменьшения объемов строительства я не вижу. Застройщики и в следующем году выведут на рынок достаточное количество жилья. На руку сыграет ипотека. Нам удалось в этом году продать большую долю жилья по невысокой цене. Мы рассчитываем в будущем с помощью ипотечных кредитов строить немало жилья».

Выход многих застройщиков в сегмент недорогого жилья стал еще одной показательной тенденцией уходящего года. Несколько лет назад основные объемы строительства приходились на элитный сегмент, сейчас же застройщики переориентировались на более экономичное жилье среднего класса. Отчасти это связано с тем, что сегмент дорогого жилья переживает стабилизацию, спрос постепенно приближается к насыщению. По словам Михаила Хорькова, в этом году началось комплексное освоение окраин города. Подтверждает это и Валерий Ананьев: «Все крупные застройщики ушли от бесперспективного строительства одиночных вставок и переходят на застройку микрорайонов с крупными торгово-развлекательными комплексами и магазинами «шаговой доступности», спортзалами, хорошими дорогами, полным благоустройством. Мы, к примеру, уже запустили такие проекты в 2005 г. и намереваемся продолжать эту практику». По тому же пути идет корпорация «Маяк». «Продавая квартиру в квартале, мы продаем, так сказать, «манеру жизни». Комплексная застройка позволяет проще планировать объемы строительства и снижать его себестоимость», — отмечает Марина Конькова.

Яркой тенденцией застройки в центре стало высотное строительство. Постепенно оно уходит и на периферию Екатеринбурга. Сегодня в городе ведутся работы как минимум на восьми жилых комплексах высотой в 25 этажей — девелоперская компания «МАН» строит высотное «Кольцо Екатерины», АСК завершил первый 25-этажный дом комплекса «Аквамарин», корпорация «Маяк» возводит серию 26-этажных зданий в пер. Базовый, компания «Уралстрой-1» реализует сразу два высотных проекта — «Высокий Берег» и «Университетский» и т. д. Между крупными застройщиками начались настоящие «гонки в высоту». Еще недавно глава корпорации «Маяк» Владимир Коньков говорил, что его проект будет самым высоким в городе. А сейчас Валерий Ананьев рассказал «ДК», что его компания в ближайшее время начнет возводить 35-этажное здание.

Офисы класса С исчезнут с рынка уже через 2-3 года

Рынок офисной недвижимости в уходящем году тоже развивался относительно спокойно. В начале года рост цен был на уровне 13%. Стоимость офисов в городе колеблется в среднем от $1300 до $1400 за кв. м. В центральных районах она достигает $1600-1700. Предложения по офисам формируются как в сдаваемых зданиях, так и в давно существующих. Вторичные площади заметно дешевле. К тому же объем такого предложения пока превышает показатели по первичному рынку. Хотя сегодня есть все предпосылки для выравнивания источников наполнения рынка. Об этом позволяют говорить высокие темпы строительства в Екатеринбурге. По данным заместителя главы Екатеринбурга Владимира Крицкого, за 9 месяцев 2005 г. в эксплуатацию введено 36 тыс. кв. м административных зданий.

По-прежнему подавляющую часть рынка занимают объекты класса С — самого низкого: сдавая свои площади в аренду, производственные предприятия и НИИ получают дополнительный источник дохода. По мнению экспертов, в среднесрочной перспективе офисы класса С могут перестать существовать или перейти в класс В, к которому относится большинство недавно сданных комплексов. Устранению класса С будет способствовать то, что здания перейдут в доверительное управление профессиональных компаний, которые активно появляются на рынке.

Офисных помещений класса А в Екатеринбурге немного — на сегодня к ним можно отнести Атриум Палас Отель и, с некоторыми оговорками, бизнес-центр «Антей». Участники рынка полагают, что это временное явление. Офисы класса А пользуются популярностью среди крупных иностранных и столичных компаний, имеющих свои представительства в Екатеринбурге. Учитывая высокую инвестиционную привлекательность города, можно спрогнозировать значительное увеличение числа иностранных компаний уже в ближайшее время. «Город вместит еще 1-2 объекта класса А. Те ставки, которые сегодня удерживает Атриум Палас Отель, говорят о насыщении рынка», — уверен Михаил Хорьков. На самую высокую статусность претендуют объекты корпорации «Маяк» на ул. Московская — Радищева и «Корин центры», возводимые «Корин холдингом».

Вопреки расхожему мнению, рынок офисной недвижимости еще далек от насыщения. Даже проект бизнес-квартала «Сити центр» близ здания облправительства (7 объектов, среди которых 4 офисника по 35 и 45 этажей, паркинги, торговые центры), который пока существует только на бумаге, по словам участников рынка, не насытит его. «Переизбыток через год-два будет переварен, бизнес подрастет, и снова будет под кого строить, — считает Илья Шкоп. — Кроме того, даже если офисных центров будет много, не пропадает интерес к офисам в собственность. Есть бизнесы, которые никогда не сядут в ТЦ, например салоны красоты или парикмахерские. С увеличением предложения могут перестать повышаться арендные ставки».

Тенденцией следующего года может стать появление долгосрочных проектов — коммерческие площади будут сдаваться в аренду самой строительной или девелоперской компанией. Одним из первых таких объектов станет бизнес-центр на Московской —Радищева. Как сообщила «ДК» Марина Конькова, «Маяк» сдаст в аренду все площади центра. По оценкам екатеринбургских риэлтеров, через год-два эта тенденция коснется минимум 80% построенной коммерческой недвижимости.

Девелоперы стали советоваться с консультантами

Рынок торговой недвижимости пополнился в этом году сразу несколькими крупными федеральными и международными проектами. В августе открылось «Метро Кэш энд Керри» немецкой компании Metro и первая очередь ТРК «Парк Хаус» самарской группы компаний «Время». В стадии строительства находятся еще два крупных проекта. Первый — ТРЦ московской инвестиционной компании DVI, которая приобрела в Екатеринбурге участок земли площадью 4,6 га на дублере Сибирского тракта, неподалеку от супермаркета «СтройАрсенал». Завершить строительство предполагается в марте 2007 г. После долгих перипетий шведская компания IKEA начала строительство торгового комплекса Mega на 140 тыс. кв. м. Осенью компания определилась с генеральным подрядчиком. Им стала турецкая компания Koray. Закладывая первый камень ТРЦ, губернатор области Эдуард Россель дал прогноз по срокам сдачи объекта — сентябрь 2006 г.

Среди проектов, запущенных в этом году местными фирмами, можно выделить ТЦ «Гермес-Плаза», ТЦ «Восточный» и т. д. В стадии строительства находятся вторые очереди ТЦ «Купец», ТЦ «Антей», ТК «Сибирский трактъ», ТК «Таганский ряд» и др. С подачи администрации города началась реконструкция рынков. Из 19 рынков планы дальнейшего развития отстояли лишь девять, остальные готовятся к презентации новых проектов. Известно, что УК «Олипс» возведет на месте Паркового рынка торгово-досуговый центр под тем же названием. УК «Мегаполис» начала строительство ТРК на месте Чкаловского вещевого рынка.

К 1 сентября в городе насчитывалось 13 торговых центров суммарной площадью 387,5 тыс. кв. м (37% от общей площади предприятий розничной торговли). В комитете по товарному рынку администрации города прогнозируют, что в следующем году за счет введения крупных объектов показатель вырастет почти в 2 раза. Несмотря на это, собственники ТЦ и девелоперы констатируют дефицит торговых площадей.

Усиление конкуренции заставляет местных игроков уже сегодня задумываться о качественно новом подходе к организации торговли. «Девелоперы стараются заранее продумать концепцию торгового центра, предусмотреть, где и какие будут расположены магазины, как будут двигаться людские потоки. В соответствии с разработанной концепцией застройщики подбирают будущих покупателей или арендаторов площадей», — рассказывает руководитель отдела продаж «Уральской компании предпринимателей» Владимир Ермолаев.

Леонид Базеров, директор ТЦ «Успенский», считает, что пока рост платежеспособного спроса компенсирует ошибки в формировании концепций ТЦ: «Не потому, что мы слишком умные, — так складываются обстоятельства. Несмотря на массовое строительство ТЦ, дефицит торговых площадей остается — сегодня условия арендаторам диктуем мы». По общему мнению, качественные изменения произойдут не раньше, чем суммарная торговая площадь увеличится в разы. Примерно тогда же, говорят игроки, в Екатеринбурге начнет формироваться вторичный рынок ТЦ. Центры, при создании которых был допущен концептуальный просчет, сменят формат торговли или выберут иную целевую аудиторию. Показательной тенденцией этого года стало обращение игроков рынка к консалтинговым компаниям еще на этапе проекта ТЦ. Большая часть показательных объектов торговой недвижимости, созданных при помощи консультантов, сейчас находится в стадии воплощения. Оценить их успешность можно будет через пару лет — после запуска в эксплуатацию.