На вопросы информационно-аналитического агентства «УралБизнесКонсалтинг» ответил заместитель председателя Правления ОАО «МЕТКОМБАНК» Александр Щур.

— Александр Николаевич, как вы оцениваете результаты деятельности банка в области ипотечного кредитования? Какие тенденции наблюдаются в этой сфере, какие видятся перспективы?

— На сегодняшний день ипотека в Екатеринбурге запущена, и мы наблюдаем ее динамичный рост. Уже сейчас МЕТКОМБАНК выходит на объем выдаваемых кредитов в районе 20 млн. рублей в месяц, это в среднем около 30 сделок. Заявок, которые находятся на той или иной стадии рассмотрения — на порядок больше. Это существенный рост по сравнению с прошлым годом, и налицо тенденция к увеличению объемов выдаваемых кредитов, что говорит о стабильном интересе населения к данному виду кредитования.

Если говорить о проблемах, то нас не устраивает недостаточная скорость продвижения нашего продукта в городах области, где есть наши подразделения, такие как Североуральск, Краснотурьинск, Кушва и Каменск-Уральский. Сложности связаны с тем, что в этих городах несколько ниже платежеспособный спрос. Причем физические лица, имеющие достаточно высокие доходы, предпочитают приобретать жилье не в своих городах, а в Екатеринбурге, что приводит к увеличению спроса и соответственно цены квадратного метра, прежде всего в столице области. Также сложности в этих городах связаны с неподготовленной инфраструктурой, ведь в этих сделках задействован не только банк, а еще и регистрационная служба, оценщики, представители страховых компаний. Зачастую сами заемщики менее информированы о том, что представляет из себя ипотека. Это требует дополнительного информационного посыла, популяризации этой услуги. Часто не знают об этом и профессионалы, те же сотрудники регистрационной службы, которые не всегда имеют достаточную подготовку для ведения таких дел.

Следует отметить, что мы не планировали заранее одинаковых объемов для Екатеринбурга и для городов области. Понятно, что эти рынки имеют совершенно разный объем, но наша стратегия в том, чтобы продвигать эту услугу в тех городах, где присутствуют предприятия наших партнеров.

— Сравнительно новым моментом в отечественной ипотеке является дифференциация ставки по кредиту. Не привело ли это нововведение к тому, что ипотечный кредит стал менее понятен для потенциальных заемщиков?

— Дифференциацию ставки заемщики воспринимают достаточно адекватно, потому что математика здесь элементарная. Система предоставляет возможность заемщику получить кредит с 10% долей собственных средств от стоимости квартиры. У нас есть такая статистика: снижение собственного взноса с 30% даже до 20% увеличивает количество людей, которые могут себе позволить вступить в данную систему с 20% до 50%. Это значительный шаг, и, по большому счету, роль этих изменений с 1 января даже не в снижении процентной ставки, ведь 12-16% это не так существенно при таком росте цен на жильё. Наиболее важным нововведением стало именно снижение вступительного взноса.

Логика дифференцированной ставки понятна. Если человек, например, имеет собственные средства от 50% стоимости квартиры и более, и он понимает, что он по своему доходу способен погасить кредит в течение 15 лет, то у него будет минимальная процентная ставка, если же он понимает, что на самом деле ему придется поработать, и накоплений у него всего на 10%, и срок ему необходим максимальный, то, соответственно, и процентная ставка — 16%. Чем больше увеличивается срок взаимных обязательств клиента и банка, в течение которого может произойти все что угодно, тем выше процентная ставка. С увеличением риска — ставка растет.

— Каковы перспективы кредитования на этапе долевого участия в строительстве жилья?

— Вступивший в силу с 1 апреля 2005 ФЗ №214 «О долевом участии в строительстве» на сегодняшний день пока не работает. У всех банков, которые занимаются ипотекой, как и у МЕТКОМБАНКА, около 10-15% от объемов выдаваемых кредитов — это кредиты на приобретение оплаты доли в долевом участии. И сейчас долевое участие сокращается. Сегодня на рынке только та «долевка», которая началась до 1 апреля 2005 г. Пока у нас не видно тех компаний, которые полностью выполняют все требования этого закона и могут уже привлекать долевое участие. Рынок пока находится в некоей неопределенности, но я думаю, она не будет достаточно длительной. Я считаю, что в 2006 г. дело сдвинется с мертвой точки: либо будут внесены изменения в этот закон, либо приспособятся строительные компании, и начнется привлечение дольщиков и строительство уже на новых условиях.

Сегодня мы работаем с тем, что есть. Мы предоставляем кредиты на оплату части долевого платежа. Как правило, взнос составляет от 30% стоимости приобретаемой квартиры и выше, при этом такие сделки идут с индивидуальным рассмотрением. Кроме залога прав к застройщику принимаются определенные виды обеспечения, такие как поручительства юридических или физических лиц, дополнительное обеспечение в виде, например, жилья заемщика. На срок, пока жилье строится обычно и ставка выше.

— Подтверждает ли опыт работы банка мнение о высокой надежности ипотечных кредитов?

— Наше мнение об этом не изменилось. Данный кредит имеет минимальный риск по сравнению с другими розничными продуктами. За тот период, что мы выдаем ипотечные кредиты, не было еще ни одного «проблемного займа». Это обусловлено рядом факторов. Во-первых, сама по себе недвижимость является надежным обеспечением. Во-вторых, сама система обработки заявки, консультация заемщика, работа с ним в рамках подписания соглашения — все это приводит к тому, что банк лучше узнает заемщика, и заемщик понимает, что вступает с банком в долгосрочные отношения, где он должен рассчитывать на собственные силы. И, как правило, у людей есть время хорошо подумать. Те заемщики, которые вступили в ипотеку в прошлом году, увидели, что стоимость квадратного метра увеличилась на сумму большую, чем проценты, которые они платили по кредиту. И это лишний раз убеждает в правильности принятого решения и мотивирует заемщика тщательно относится к своим обязательствам перед банком. На сегодняшний день у нас нет случаев просрочки.

— При рассмотрении заявки учитывается кредитная история?

— Она учитывается наряду с другими факторами, такими как уровень заработной платы, стабильность работы на одном месте, квалификация человека, востребованность его профессии. Кредитная история выступает пока как дополнительный фактор потому, что еще слишком мало потенциальных заемщиков успели ее себе создать. Но, безусловно, если она есть, то рассматривается как положительное качество заемщика. В дальнейшем, с ростом рынка розничного кредитования этот критерий будет увеличивать свою значимость в принятии банком решения при выдаче кредита.

— Какова структура ипотечных кредитов МЕТКОМБАНКА, и какие виды ипотеки представляют для банка наибольший интерес?

— Ипотечные кредиты можно разделить на кредитование строящегося жилья и кредитование покупки вторичного жилья. Мы уже говорили, с какими проблемами банк сталкивается при кредитовании долевого участия, поэтому пока около 10-15% в структуре ипотеки МЕТКОМБАНКа занимает кредитование строящегося жилья и остальное — кредиты на покупку вторичного и первичного. Но мы понимаем, что наибольшие перспективы увеличения объемов кредитования имеет предоставление кредитов на строящееся жилье. Причем это интересно как заемщикам, которые хотели бы приобрести новую квартиру, так и банку, который получает в этом виде кредитования большую доходность. Эта тенденция будет усиливаться — спрос на первичное жилье будет расти, и мы должны быть готовы к этому.

С точки зрения валюты, кредиты можно разделить на рублевые и валютные. Мы сделали для себя однозначный вывод: в регионах в основном спрос существует на рублевые кредиты. У нас есть и валютная программа, и рублевая, и мы видим, что 95% спроса по ипотеке — это спрос на рублевый продукт. Это связано с тем, что программа АИЖК, которая привязана к рублю, поддерживается государством, и предусматривает прозрачные правила для заемщика, который сегодня получает заработную плату в рублях.

С точки зрения срока кредитования можно сказать, что в основном сегодня кредиты получают на срок 15-20 лет, то есть доля более краткосрочных (до 15 лет), как и более долгосрочных (30 лет) кредитов гораздо меньше.

С точки зрения суммы кредита мы видим, что основная доля заемщиков (это жители Екатеринбурга) приобретает 1 и 2 комнатные квартиры. Средняя сумма кредита 700-800 тыс. руб. То есть, с помощью ипотеки люди решают свои самые насущные жилищные проблемы.

— Каково географическое распределение ипотечных кредитов МЕТКОМБАНКа?

— В настоящее время около 90% кредитов выдается в Екатеринбурге и только 10% в городах области. Но мы будем работать над тем, чтобы это соотношение менялось. Во-первых, в Екатеринбурге существует серьезная конкуренция между банками, во-вторых, стратегия МЕТКОМБАНКа предусматривает развитие этой услуги в городах, где находятся предприятия наших акционеров.

— Сказалось ли понижение ставки по ипотечным кредитам на прибыльности их обслуживания для банка?

— Несмотря на то, что диапазон ставок по ипотеке достаточно широк — 12-16%, в основном кредиты предоставляются по ставке 13-13,5%. Рентабельность данной услуги для банка складывается из нескольких величин, среди которых ставка по кредиту, определенные комиссионные сборы и платежи. Ведь на самом деле пред банком стоит задача рефинансировать закладную институциональному инвестору в течение 3-6 месяцев. Мы посчитали, чтобы получить приемлемую для нас доходность, сопоставимую с другими кредитными продуктами, мы должны продавать этот кредит в течение 4-5 месяцев. У нас это получается. Поэтому снижение ставки АИЖК не повлияло на рентабельность ипотечного кредитования. Важно наладить этот процесс, автоматизировать его, обучить сотрудников. Подготовленный персонал позволяет сокращать сроки рефинансирования, а чем меньше сроки рефинансирования, тем выше доходность кредита для банка.

— Как вы считаете, достаточно ли снижения до 10% вступительного взноса и снижения ставки до 12%, чтобы сделать ипотеку доступной для населения?

— На сегодняшний день, макроэкономическая ситуация такова, что это вполне достаточные условия для того, чтобы сделать ипотеку доступной для большинства дееспособного и желающего работать населения. Взнос в 10% — это нормальная цена «входного билета» для развитых рынков в западных странах. Процентная ставка в 12-16% больше, чем на развитых рынках, но у нас и инфляция гораздо выше. Есть такой интересный факт: когда в 80-ых годах прошлого века в США ипотека интенсивно развивалась (в это время до 90% жилья приобреталось таким способом) — процентная ставка была там 11-14%.

У нас этот рынок еще только начинает развиваться, население привыкает к мысли, что единственный реальный шанс приобрести жилье — это ипотечный кредит.

— Как Вы относитесь к такому мнению, что в связи с развитием строительной индустрии в обозримом будущем стоимость квадратного метра будет уменьшаться, и что стоит подождать?

— Необходимо идти в ипотеку сейчас. Надо понимать, что стоимость квадратного метра снижаться не будет, она будет только повышаться и тем стремительней, чем медленнее будет разворачиваться наша строительная отрасль. Строительство инертно, оно с 2000 года медленно выходит из кризиса, в силу своей фондоемкости, в силу того, что оно связано с массой других отраслей, поэтому чтобы существенно увеличились объем строительства потребуется время. Увеличение платежеспособного спроса происходит и без ипотеки. Зарплаты платятся регулярно, задолженности по выплатам сокращаются — у людей появляются накопления. Банковский рынок переориентируется на розничное кредитование, что приведет к еще большему спросу и увеличению стоимости квадратного метра. По 2004 году увеличение стоимости жилья было около 20-40%, в 2005 — 25-30%, в 2006, скорее всего, будет тоже около 20%. Средний рост получается около 25% и в сравнении с таким ростом ставка даже в 16% не выглядит большой.

Есть еще важный момент. Опыт развития ипотеки и у нас, и за рубежом говорит, что фактический срок погашения кредита в 3 раза меньше, чем номинальный. Это происходит, как правило, потому, что человек начинает более взвешенно относится к свои расходам, начинает что-то откладывать. Долг, если можно так выразиться, дисциплинирует.