Рынок торговых центров развивается необычайно бурно. Основная причина — повышение благосостояния населения. Игроки прогнозируют, что столь высокие темпы роста рынка ТЦ сохранятся еще 3-5 лет. Затем может наступить стагнация. Не исключено, что некоторым центрам придется сменить концепцию или даже собственников.

Согласно данным комитета по товарному рынку, Екатеринбург занимает второе место в России по количеству сданных в эксплуатацию ТЦ на душу населения. «Сегодня самый перспективный формат для застройки — торговые центры. Их в городе 15, и в них сосредоточено 24% всех торговых площадей. Наша задача — довести этот показатель до 70%», — сообщил Виктор Контеев, вице-мэр Екатеринбурга.

Рынок ТЦ растет экстенсивно

В 2005 г. в Екатеринбурге появились четыре новых торговых центра: «Парк Хаус» (общая площадь 55,8 тыс. кв. м), «Гермес-Плаза» (16,4 тыс. кв. м), вторая очередь «Сибирского тракта» (13 тыс. кв. м) и «Бум» (6 тыс. кв. м). Общая площадь увеличилась на 91 тыс. кв. м и достигла 290 тыс. кв. м. Вместе с этим повысилась и обеспеченность торговыми площадями. Если в 2004 г. на 1 тыс. жителей города приходилось 354 кв. м, то в 2005 г. — уже 458 кв. м (прирост — около 30%). Для сравнения: в Москве этот показатель равен 513 кв. м.

Евгений Мельников, заместитель генерального директора ЗАО «Олипс» по операциям с имуществом, считает, что количество ТЦ увеличивается благодаря улучшению благосостояния горожан: «Повышается покупательская способность населения, и, как следствие, наблюдается устойчивая тенденция к росту товарооборота в розничной сфере. Оборот розничной торговли в Екатеринбурге выше, чем в других городах-миллионниках, в 1,5-2 раза. Среднемесячный товарооборот на 1 жителя нашего города вырос за год на 130% (с 7736 до 10057 руб.)».

В отличие от Москвы, где формирование рынка ТЦ вступило в завершающую стадию, в столице Урала сейчас переходный период, который, уверены эксперты, продлится 1,5-2 года. Он характеризуется приходом крупных федеральных и иностранных торговых сетей. «В США и Европе сегмент ТЦ уже давно прошел экстенсивный путь развития и перешел на интенсивный: все доли рынка заняты, покупатели посчитаны, издержки снижаются только за счет внутренних резервов. Российский рынок развивается пока экстенсивно — через количество ТЦ», — подчеркивает Виктор Тестов, директор ЗАО «Таганский ряд».

Оценить объем рынка сдаваемых в ТЦ площадей очень сложно. Стоимость 1 кв. м зависит от района, качества помещения, объема площадей, их расположения в ТЦ и срока аренды. Арендная ставка варьируется от $10 до $180 за кв. м в месяц. Евгений Мельников определяет приблизительный объем в $170-200 млн в год.

Игроки рынка по-разному оценивают рентабельность этого сегмента бизнеса. Сергей Красовский, генеральный директор ТЦ «Универбыт», не стал называть конкретных показателей, но отметил, что рентабельность растет: «Она падает там, где идет борьба за массового потребителя. У нас же конкуренции сегодня, по сути, нет».

Успешность того или иного ТЦ, по мнению экспертов, определяется во многом его месторасположением — объект должен находиться в обжитом районе, чтобы рядом была хорошая проходная магистраль, обеспечивающая подъезд на личном или общественном транспорте.

«В Екатеринбурге уже сформировалась потребительская культура. Поэтому при создании ТЦ важно, чтобы фасады и интерьеры были привлекательными, планировки не вызывали паники, чтобы атмосфера в здании делала посещение комфортным и приятным», — отмечает Дмитрий Баранов, главный аналитик УК «Молл Менеджмент». Как считает Евгений Мельников, рентабельность этого бизнеса находится на уровне 15-18%: «Но сегодняшняя ситуация уже несопоставима с 2000-2001 гг. По сравнению с тем промежутком времени прибыльность бизнеса, конечно, снижается».

Качественных площадей не хватает

Говорить о насыщении рынка предложением качественных площадей еще рано — полагают аналитики. По мнению Леонида Базерова, генерального директора ТЦ «Успенский», ситуация напоминает прошлогоднюю: «Пока еще существует большой дефицит хороших ТЦ. В 2005 г. появился лишь один серьезный игрок — «Парк Хаус». Это районный ТЦ, там 52% посетителей — жители Пионерского поселка, а потому молл никак серьезно не повлиял на городской рынок в целом». Евгений Мельников обозначает дальнейшее развитие рынка ТЦ: «Арендаторы начали переходить из несовременных (не отвечающих требованиям рынка) торговых зданий в современные ТЦ. Именно такие площади дают им значительный поток покупателей, высокую доходность и уверенность в завтрашнем дне». По его мнению, этот факт поддерживает высокий уровень цен на аренду площадей. Дмитрий Баранов полагает, что объем качественных площадей в ТЦ города составляет менее половины от общего их количества: «Учитывая стабильное «выбывание» морально устаревших объектов, дефицит предложения на ближайшие 2-3 года в целом по Екатеринбургу можно оценить в 200-300 тыс. кв. м. Однако следует помнить, что потребность в площадях варьируется в зависимости от района города».

Как отмечает г-н Баранов, конкуренция становится все заметнее с появлением крупных и качественно новых ТЦ: «Торговые центры, не способные удовлетворить потребности современного потребителя, причем не столько по ассортименту, сколько по уровню сервиса, постепенно выбывают из борьбы».

Виктор Тестов считает, что уровень конкуренции между торговыми центрами еще невысок: «Практика внедрения на местном рынке ТРЦ «Парк Хаус» и центра мелкооптовой торговли Metro Cash & Carry, появления которых очень опасались многие местные операторы, показывает, что сильно они не повлияли на состояние ни городского, ни областного рынка. Это свидетельствует о достаточной подготовленности местных игроков к «сопротивлению». Однако г-н Тестов уверен: по мере формирования рынка конкуренция между ТЦ будет обостряться. Возрастут организационные и финансовые издержки, увеличатся сроки окупаемости запущенных в эксплуатацию объектов, риски для новых проектов повысятся.

Уязвимыми в этой конкурентной среде, полагают эксперты, окажутся те ТЦ «первой волны», которые нередко создавались в старых, функционально не приспособленных, тесных зданиях. Перепрофилированное помещение не позволяет учесть все требования мерчандайзинга и сделать рациональную и доступную для покупателя выкладку товаров, представить широкий ассортимент. И это приводит к потере 13-16% прибыли.

Планировка первых торговых центров и комплексов не отвечает стандартам классических крупноформатных объектов и сделана по устаревшим схемам и меркам. Такое состояние ТЦ не может соответствовать возрастающим запросам современного покупателя. Отсюда и неудовлетворенный спрос, снижающий уровень лояльности и заставляющий часть посетителей обращаться в другие торговые точки.

Еще одна тенденция, о которой говорили многие эксперты, — передача торговых площадей в собственность. «Екатеринбург изобретает велосипед. Создаются торговые центры, не имеющие, по сути, управляющих компаний. Например, в Москве нет торговых центров, где все площади проданы, и в результате появилось большое количество собственников, которые своими силами пытаются управлять, вместо того чтобы контролировать продажи», — отмечает Сергей Красовский. В Екатеринбурге, полагает он, сейчас эра, когда в моде строительство и продажа по частям торговых площадей — это основное отличие от рынка Москвы. ТЦ со множеством собственников нельзя считать торговыми центрами — убежден г-н Красовский.

Как считает Леонид Базеров, при наличии множества собственников управляющая компания теряет свои полномочия и рычаги: «Я вправе своим арендаторам сказать, что мы прекращаем сотрудничество. УК должна иметь возможность управлять всем ТЦ. Рынок часто меняется. Длинные договоры мы заключили только с теми (например, с «М.видео» и «Снежной королевой»), кто нам был жизненно важен тогда, когда мы появились два года назад». Арендаторы, сотрудничающие с «Успенским» много лет, хотят выкупить площади — рассказывает Леонид Базеров: «Но я никогда этого не сделаю! Рынок меняется слишком часто. Продал площадь одному — все, его уже не сдвинуть отсюда. А стабильность в нашем бизнесе означает стагнацию».

По убеждению Ксении Куракиной, руководителя отдела аренды БЦ «Антей», арендаторы не могут меняться массово: «Перестановки в пуле арендаторов не должны превышать 5% в год. Перемещение торговых точек — также не более этого показателя. Но, к сожалению, если арендатор не развивает свой магазин, продает старые коллекции, нам приходится расставаться с ним».

Появятся новые форматы ТЦ

В 2006 г. в Екатеринбурге должны появиться шесть новых ТЦ: «Гринвич» (апрель, общая площадь — 53 тыс. кв. м), вторая очередь «Антея» (апрель, 35,5 тыс. кв. м), DVI (IV квартал, 72 тыс. кв. м), «Урал» (IV квартал, 60 тыс. кв. м), IKEA (октябрь, 110 тыс. кв. м) и «Мегаполис» (октябрь, 24 тыс. кв. м).

Развитие ТЦ идет в рамках проекта торговых узлов (ТУ). В плане проекта обозначено, что ТУ — это «особая территориальная совокупность предприятий торговли, питания и услуг, формирующихся вблизи крупных транспортно-планировочных узлов и имеющих определенную зону покупательского притяжения». «Сегодня выделена 71 площадка под эту программу. Из них не осваивается только 27. Например, формируется очень мощный узел около «Парк Хауса». Если мы будем развиваться теми же темпами, что и сегодня, проект завершится раньше 2015 г., как запланировано», — подчеркнул Виктор Контеев.

По мнению Леонида Базерова, формат торгово-офисных или торгово-развлекательных центров себя не оправдывает: «Я объехал почти весь мир, и нигде такого нет. Офисы — одна инфраструктура, магазины — другая. Постепенно и мы от этого отойдем». Как подчеркнул г-н Базеров, на ранней стадии развития «Успенского» считали, что в ТЦ требуется развлекательная составляющая, и с этой целью спроектировали пятый этаж. «Но потом осознали — основной поток в развлекательные заведения идет после 20 часов. Перспектив у таких гибридов нет», — делится опытом Леонид Базеров.

С ним согласилась г-жа Куракина: совмещение офисных и торговых заведений — неверное решение: «Именно поэтому мы намерены выделить торговлю в отдельное помещение. Для этого должно быть не менее 5 тыс. кв. м». Вместе с тем торгово-развлекательный центр, убеждена она, — одна из самых перспективных концепций развития: «Центры выходного дня, куда человек приходит на весь день, приносят наибольший доход. Естественно, постоянно заниматься шопингом очень тяжело, а потому для покупателя необходимо создать пространство, где можно отдохнуть, покушать, поиграть в боулинг».

В Екатеринбурге будут появляться новые форматы торговых центров — уверен Виктор Тестов. Например, ритейл-парки. По словам директора «Таганского ряда», такой формат ТЦ экономкласса сегодня очень популярен в Европе и США: это группа 1-2-этажных магазинов, принадлежащих торговым операторам разного профиля, объединенных единой архитектурной идеей, имеющих отдельные входы, но использующих общую автопарковку. Торговая площадь таких объектов может колебаться от 10 до 200 тыс. кв. м. Объекты строятся из простых материалов, без фонтанов и мраморных полов. Арендаторы — только якорные, занимающие большие торговые площади. Есть не только архитектурные, но и технические отличия от классических ТЦ: отсутствие лифтов, эскалаторов и других дорогостоящих подъемных механизмов, а также технических подсобных помещений и общих зон, которые составляют 20-30% площади ТЦ, а прибыли не приносят. За счет таких «сокращений» стоимость строительства может быть снижена на 20-30%. Однако по доходности ритейл-парки не уступают классическим ТЦ.

Первый ритейл-парк в нашей стране открылся в конце прошлого года в Москве на Варшавском шоссе. Он работает в ценовом сегменте дискаунтера. Проект объединяет шесть индивидуальных боксов площадью от 1,3 до 3,7 тыс. кв. м. На очереди — еще несколько подобных ТЦ, в том числе на площадке бывшего столичного рынка «Ростокино».

В Екатеринбурге группа компаний «Оборонснабсбыт» планирует создать на месте нынешнего торгового комплекса по ул. Бахчиванджи первый уральский ритейл-парк. Общая площадь нового ТЦ в соответствии со стратегическим планом составит 200 тыс. кв. м (20 га). Он объединит группу самостоятельных торговых объектов по 1,5-2 тыс. кв. м каждый.

В ближайшие годы, прогнозирует Дмитрий Баранов, будут преобладать современные, просчитанные до мелочей торговые объекты, в то время как рынки и торговые ряды быстро уйдут в прошлое: «Параллельно с возникновением цивилизованного спроса предложение также становится все более европейским — это касается качества размещения, концепции, проектирования и строительства торговых зданий, формирования товарного наполнения и ценовой политики, условий сотрудничества с ритейлерами».

Екатеринбург за быстрым периодом роста торговых центров начнет увеличивать число специализированных ТЦ, поскольку городу сложно будет переварить огромное количество площадей — в этом убежден Сергей Красовский: «Сегодня уже нет столько арендаторов, способных занять новые места. Особенно остро проблема встанет перед теми, кто ориентируется на массовую аудиторию с доходом в $200-300». Именно поэтому, предсказывает генеральный директор «Универбыта», через 2-3 года часть ТЦ будет либо продана, либо перепрофилирована.