Бюллетень «VIP-консультант» анализирует схемы работы недобросовестных участников строительного рынка Екатеринбурга.

Вложение средств в недвижимость в последние годы набирает популярность в качестве инструмента средне- и долгосрочного инвестирования как частными лицами, так и коммерческими организациями. При относительно высокой ликвидности жилья (как правило, продать квартиру в новом доме можно за 1-2 месяца) рост стоимости недвижимости обеспечивает инвестору доход порядка 30% годовых. Именно настолько, по данным Уральской палаты недвижимости, выросла стоимость 1 квадратного метра в Екатеринбурге за прошлый год. В Челябинске эта цифра оказалась значительно выше — до 100%. Вложение средств в жилье на ранних зданиях строительства может принести дополнительные 20-40% годовых, возникающие за счет разницы стоимости квадратного метра в готовой новостройке и аналогичном доме «на уровне котлована».

Совокупность данных факторов стимулирует не только частных инвесторов, но и многих крупных хозяйствующих субъектов обращаться к инвестициям в недвижимость как к способу вложения крупных объемов свободных средств на срок от одного до трех лет. Однако, как отмечают эксперты рынка, как и многие другие высокодоходные инструменты, инвестиции в жилье сопряжены с целым рядом рисков. Наиболее серьезным и в то же время маловероятным из них является возможность снижения стоимость недвижимости. Другие, связанные с возможной потерей жильем своих потребительских качеств (например, в результате коммунальной аварии, затопления и т. д.), как правило, могут быть застрахованы. Однако наиболее существенными и наименее предсказуемыми являются риски, связанные с возможным ущербом от деятельности так называемых «недобросовестных подрядчиков» — строительных организаций, не исполняющих взятых на себя обязательств перед инвесторами.

«Новый Град»

Методы работы и схемы извлечения неосвоенных средств клиентов, применяемые строительными компаниями, относимыми к категории «недобросовестных застройщиков», могут быть рассмотрены на примере действующего в Екатеринбурге ЗАО «Управляющая компания «Новый Град», возглавляемого Юрием Репетой.

Следует отметить, что звание «недобросовестного застройщика» и «черного градостроителя» было присвоено компании Администрацией города Екатеринбурга, в начале 2006 года представившей общественности собственный «черный список», в который вошли строительные организации, не соблюдающие существующие строительные нормы или задерживающие сроки сдачи в эксплуатацию возводимых объектов.

Согласно заявлению заместителя главы Екатеринбурга по строительству Владимира Крицкого, УК «Новый Град» просрочила сдачу муниципального жилья почти на 2 года.

По информации, распространенной администрацией Екатеринбурга, УК «Новый Град» не выполнила условия муниципального контракта на строительство 7 однокомнатных квартир по ул. Патриотов, нарушив срок сдачи дома (срок сдачи — IV квартал 2004 г., дом введен в эксплуатацию в конце 2005 г.), к компании существуют замечания по качеству выполненных работ. Кроме того, компания на средства областного бюджета обязана была выполнить строительство десятиэтажного жилого дома, относящегося к категории социального жилья и предназначенного для ветеранов и инвалидов, по ул. Рощинской. Но УК «Новый Град» нарушила срок ввода дома, который был назначен на IV квартал 2004 г., и по состоянию на 01.04.06 дом не сдан.

«В связи с задержками сдачи ряда жилых объектов, УК «Новый Град» попала в «черный список» застройщиков, который был составлен специалистами профильных учреждений города. К сожалению, пока руководство компании не осуществило реальных шагов, направленных на выполнение своих обязательств перед гражданами, и срок сдачи объектов жилой недвижимости остается под вопросом», — отметил Владимир Крицкий.

Одновременно ЗАО «УК «Новый град» стало объектом пристального внимания общественных организаций, отстаивающих права честных инвесторов и участников долевого строительства. Так, в Екатеринбурге прошло несколько пикетов, организованных Просветительской общественной организацией «Право на жилище» и Фондом противодействия недобросовестным подрядчикам.

По словам председателя организации «Право на жилище» Василия Ганьжина, причиной организации пикета стало неисполнение ЗАО «УК «Новый Град» и близкими к нему компаниями условий договоров долевого строительства, затягивание сроков строительства, сдача в эксплуатацию объектов с низкими потребительскими свойствами.

Среди требований участников пикетов — конфискация у ЗАО «УК «Новый Град» всех выданных землеотводов и передача их другим застройщикам, а также обнародование информации о недобросовестности отдельных строительных компаний при проведении земельных торгов, на которых будут распределяться новые участки.

схема

В то же время, как отмечают эксперты рынка недвижимости, действия холдинга «Новый Град» и близких к нему компаний наносят ущерб интересам не только частных дольщиков, но и хозяйствующих субъектов, вступающих с ними в договорные отношения.

Методы такого взаимодействия может иллюстрировать схема, реализованная «Новым Градом» в Челябинске. При строительстве одного из домов контрагентом холдинга выступило ООО «Профиль Урала», с которой был заключен договор на поставку оконного профиля. Челябинскую фирму устроила предлагаемая цена, сделка была поддержана одним из сотрудников компании. Но, по словам юристов «Профиля Урала», за несколько дней до заключения сделки представители холдинга «Новый Град» предложили заключить договор не с «головной» компанией, а с одной из якобы дочерних фирм — ООО «Град Новые Технологии».

В марте 2003 года между компаниями был заключен договор на поставку пластикового профиля на сумму более 2 миллионов рублей. Товар был отгружен и получен покупателем. Но, согласно материалам судебного разбирательства, оплата по поставкам была задержана более чем на год. ООО «Профиль Урала» обратилось за взысканием своих средств в арбитражный суд, ответчиками по делу выступили ЗАО «УК «Новый Град» и ООО «Град Новые Технологии». Однако в ходе разбирательств выяснилось, что юридически «Новый Град» не имеет отношения к компании, представленной в качестве «дочерней».

23 сентября 2004 года Арбитражный суд Челябинской области вынес решение о взыскании с «Град Новые Технологии» долга в размере 2116375,49 рублей, уже в декабре был выдан исполнительный лист по взысканию долга. 23 декабря 2004 года суд выдал еще один исполнительный лист, на этот раз о взыскании пени — еще более двух миллионов рублей. Впоследствии оба дела были объедены в одно, и по нему вынесено постановление о принудительном взыскании средств ООО «Град Новые Технологии» средствами судебных приставов. Однако, по словам юристов ООО «Профиль Урала», к моменту вступления решения в силу ООО «Град Новые Технологии» уде был обанкрочен, все его имущество ушло на оплату долгов перед другими кредиторами.

Схожая схема, только в значительно более крупном масштабе, была реализована холдингом Юрия Репеты в отношении Промышленно-строительной компании «Урал-Альянс».

ПСК «Урал-Альянс», являясь собственником ряда строительных объектов, нуждалась в услугах генерального подрядчика для завершения строительства одного из них. Предложение о приглашении в качестве такового ЗАО «УК «Новый Град» принадлежало одному из заместителей директора компании, Дмитрию Белькову, который впоследствии занимался и лоббированием сделки. Холдинг, со своей стороны, предложил заказчику цену, на 25% более низкую, чем средняя по рынку, но в то же время выдвинул встречное условие — значительный объем предоплаты.

Благодаря усилиям Белинкова, выступившего гарантом сделки, «Новый Град» и «Урал-Альянс» достигли договоренностей о начале строительства. Однако, по словам представителей заказчика, в последний момент, Юрий Репета предложил своим новым партнерам заключить договор не с «головной» компанией холдинга — «ЗАО «УК «Новый Град», а с одной из входящих в холдинг компаний — собственным генеральным подрядчиком ООО «Гидроспецстрой». Такая замена была объяснена истеканием у «Нового Града» ряда лицензионных документов. «Урал-Альянс», стесненный обязательствами перед собственными партнерами по срокам сдачи объекта, вынужден был согласиться.

В результате в июне 2004 года между компаниями был заключен договор на выполнение ген. подрядных работ на сметную стоимость строительства около 165 миллионов рублей. «Урал-Альянс» в точном соответствием с графиком финансирования начал проводить на счета подрядчика авансовые платежи в размере порядка 92,5 миллионов рублей. Однако темп и качество работ, производимых ООО «Гидроспецстрой», значительно отличались от тех, что были предусмотрены договором. «Урал-Альянс» неоднократно обращался к подрядчику с официальными письмами, в которых требовал устранить недостатки и ускорить строительство, однако большинство из них остались без ответа. Более того, как в дальнейшем выяснило следствие, все средства, переводимые заказчиком на счета «Гидроспецстроя», переводились им ЗАО «УК «Новый Град».

В декабре 2004 года ПСК «Урал-Альянс» было принято решение о приостановлении финансирования строительных работ, а затем и о расторжении договора подряда с ООО «Гидроспецстрой». Согласно актам выполненных работ, подрядчик смог отчитаться за освоение только 25 миллионов рублей. Оставшуюся сумму неосвоенного аванса в размере 54 миллионов рублей заказчик потребовал вернуть через арбитражный суд. Дело было выиграно заказчиком, однако требуемой суммы на счетах ООО «Гидроспецстроя» не оказалось. На 12 мая назначено новое заседание арбитража по признанию ООО «Гидроспецстрой» банкротом и назначению конкурсного управляющего. Следует отметить, что Дмитрий Беленьков, выступавший лоббистом интересов «Нового Града» в «Урал-Альянсе», уволился из этой компании и возглавил одну из фирм в рамках холдинга Юрия Репеты.

Кредиторы «Гидроспецстроя» высказывают опасения в том, что активы компании могут быть выведены в другие фирмы холдинга. «По мнению ряда кредиторов, Юрий Репета, генеральный директор ЗАО «Новый Град», преднамеренно хочет реализовать схему объявления ООО «Гидроспецстрой» банкротом, что подразумевает собой искусственное создание существенных денежных требований в отношении предприятия с целью уклонения от уплаты суммы взысканий, предусмотренных судом Свердловской области», — отметил председатель Фонда противодействия недобросовестным застройщикам Константин Душечкин. Рядом экспертов даже называется возможный получатель активов «Гидроспецстроя» — ОАО «СпецФундаментСтрой», директором которой трудоустроен зять Юрия Репеты Роман Назаров. Одновременно иск о признании ООО «Гидроспецстрой» банкротом и взыскании с него 10 миллионов рублей подало ООО «Олби-Транс-Сервис» (учредителем которого является двоюродный брат Репеты Сергей Иванушкин).

Можно отметить, что в обоих случаях используется одна схема: сначала в компанию внедряется (или в ней находится) «лоббист», который способствует подписанию договора с одной из «дочерних» фирм «Нового Града», не имеющей с головной компанией юридической связи. После получения услуг или денег, фирма отказывается от своих обязательств. Когда деловые партнеры через суд и процедуру банкротства добиваются взыскания с нее положенных средств, активов у нее, как правило, уже не остается.

сбой

Однако в случае с «Урал-Альянсом» схема, похоже, дала сбой. Как следует из материалов дела компании, на ООО «Гидроспецстрой» зарегистрирован целый ряд землеотводов, на которых холдинг ведет жилищное строительство и под освоение которых привлекает средства дольщиков и инвесторов. В случае банкротства эти объекты должны быть выставлены на торги.

Одновременно представители кредиторов совместно с правоохранительными органами предпринимают меры к тому, чтобы исключить возможность преднамеренного банкротства компании и вывода из нее активов. Как отмечает президент совета независимых арбитражных управляющих Владимир Коробов, который, возможно, будет осуществлять банкротство компании, все возможности для этого существуют.

«Работа с материалом о компаниях, задолженности которых исчисляются десятками и сотнями миллионов рублей, ведется скрупулезно, досконально, изучается более углубленно, чтобы не пострадала репутация фирмы. Попытка вывода активов очень жестко пресекается. Уже имеется достаточная судебная практика в этой области и опыт силовых структур. Более подробные и глубокие анализы помогут проследить распределение средств внутри фирмы и их вывод на другие организации. Это всего лишь дело времени», — комментирует Владимир Коробов.

банкротство

Наблюдатели, внимательно следящие за ситуацией, разворачивающейся вокруг «Нового Града», не исключают, что результатом банкротства ООО «Гидроспецстрой» может стать последующая финансовая несостоятельность и других компаний, входящих в холдинг, включая и головную организацию ЗАО «УК «Новый Град». Потеря землеотводов и значительной части строительной техники может привести к серьезным финансовым трудностям. Более того, эксперты финансового рынка Екатеринбурга полагают, что строительный холдинг ЗАО «УК «Новый Град» может начать испытывать трудности с привлечением новых финансовых ресурсов.

Репутация компании, сложившаяся под воздействием целого ряда судебных исков и усугубленная внесением ЗАО «УК «Новый Град» в «черный список» городской администрации и бессрочным пикетом, организованным общественными организациями перед её центральным офисом, может стать препятствием для привлечения новых инвесторов в Екатеринбурге. Можно предположить, что в этой ситуации компания пыталась найти новый источник инвестиций на федеральном финансовом рынке: в частности, в рекламных материалах «Нового Града» сообщалось о совместном инвестиционном проекте с Московским банком реконструкции и развития и страховой компанией «РОСНО». Однако, очевидно, и этот источник средств оказался для «Нового Града» недоступным: и МБРР, и «РОСНО» официально сообщили, что не участвуют в совместном инвестиционном проекте с «Новым Градом».

«Подписанных совместных инвестиционных проектов между АКБ «МБРР» (ОАО) и ЗАО «УК «Новый Град» на сегодняшний день нет. Банк утвердил лимит на ипотечное кредитование физических лиц под конкретный объект ЗАО «УК «Новый Град». По данному объекту ни одного договора подписано не было», — отмечает исполняющий обязанности Председателя Правления ОАО АКБ «МБРР» Сергей Зайцев. «Никаких договорных отношений у ОАО «РОСНО» с компанией «Новый Град» нет, никаких контрактов мы не заключали», — отмечает заместитель генерального директора СК «РОСНО» Марина Айвазова.

Эксперты финансового рынка полагают, что без притока новых финансовых средств компании будет практически невозможно не только реализовывать новые проекты, но и завершить уже существующие, что, в свою очередь, неизбежно вызовет новую волну судебных исков по фактам нарушения договорных обязательств. Закономерным итогом этого процесса может стать банкротство компании.