Идею о том, что жилым фондом может, управлять частное предприятие, в Екатеринбург привезли голландские специалисты в 1998 г.: в Нидерландах в ведении коммерсантов находится 70% жилплощади. Голландцы, прибывшие на Урал по приглашению местных чиновников, провели несколько семинаров. Затем с ответным визитом в Нидерланды отправилась наша делегация. Результатом стало создание первой некоммерческой управляющей жилищной компании «Радомир». С развитием рынка недвижимости этот сегмент стал привлекательным и для коммерческих организаций. Сегодня компании, готовые управлять жилой недвижимостью, появляются чуть ли не ежемесячно. Поле конкурентной борьбы — 9 тыс. уже построенных домов и 30-50 новостроек в год.

Закон требует от жильцов определиться с формой управления домом

Еще десять лет назад Гражданский кодекс РФ установил: собственник квартиры получает долю в общей собственности на подвалы, чердаки, коридоры и прочие места общего пользования в своем доме. Вместе с ней гражданин получает и право на участие в управлении общим имуществом. Реализовать это право долгое время было невозможно: жильем по-прежнему управляла местная власть. Жилищный кодекс, вышедший год назад, поменял правила игры.

Теперь собственникам квартир необходимо сделать выбор формы управления из трех предложенных вариантов. В первом из них владельцам жилья предлагается Персонально заключать договоры на оказание жилищно-коммунальных услуг со множеством организаций и фирм. Как отмечают эксперты, эта система выгодна в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек. Наиболее эффективной она может стать в домах, в которых живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом. К минусам этого способа можно отнести

отсутствие единой организации, отвечающей перед собственником за качество услуг. Как понять, с кого спрашивать за плохое водоснабжение — с той компании, что непосредственно обеспечивает горячей и холодной водой, или с той, что отвечает за состояние труб в доме, — эксперты не знают.

Второй вариант предполагает, что собственники квартир заключают договор с управляющей жилищной компанией (УЖК), которая и будет заниматься всеми вопросами обслуживания многоквартирного дома. На счет УЖК перечисляется плата за содержание и ремонт общего имущества. Далее «по цепочке» УЖК заключает договоры с подрядчиками и организациями, поставляющими ресурсы.

И наконец, третий способ: объединение владельцев квартир в ТСЖ — товарищество собственников жилья, которое получает полномочия по управлению домом. Жильцы, вступившие в ТСЖ, могут либо без посредников договориться с подрядчиками (сантехником, электриком и др.) и ресурсоснабжающими организациями, либо заключить контракт с управляющей компанией и передать ей средства на оплату коммунальных услуг. В этом случае расходы ТСЖ окажутся несколько выше: кроме коммунальных услуг, членам товарищества придется оплачивать услуги управляющей организации, зато выбором подрядчиков будут заниматься профессионалы.

Частные управляющие компании помогают застройщикам не терять репутацию

Сегодня в Екатеринбурге, по данным городской администрации, работают более 300 ТСЖ и примерно 20 частных УЖК. Первые коммерческие УЖК стали появ-

ляться в 2000 г. — тогда застройщики были обязаны создавать на своих жилых объектах ТСЖ. Некоторые шли дальше и, сдав дом, оставляли на нем свою управляющую компанию. Николай Сумин, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам «Уралэнергостройкомплекта»: «Созданная нами УК «Уралжилсервис» обслуживает четыре объекта. Она изначально была организована для того, чтобы эксплуатировать наши дома и поддерживать их в хорошем состоянии, поскольку от этого зависит репутация компании».

Один из крупных игроков рынка управления жилой недвижимостью — УЖК «Территория» — когда-то была создана «Атомстройкомплексом» для обслуживания жилого комплекса «Малаховский». Сегодня «Территория» управляет почти всеми зданиями застройщика и активно предлагает свои услуги другим компаниям. Всего под ее управлением находится 40 домов. Дмитрий Сень, директор УЖК «Территория»: «Застройщики должны понимать, что неправильная эксплуатация любого нового здания может привести к его преждевременному износу за достаточно короткий срок. Если застройщик не сможет обеспечить полный цикл от строительства до эксплуатации, то проблемы дольщиков в первую очередь отразятся на нем. Отношения застройщика и УЖК строятся по принципу: одни строят и сдают, другие принимают и эксплуатируют. Процесс непрерывный».

Практика создания своей управляющей компании при застройщике распространена и сейчас. Но обязанность организовывать ТСЖ легла на плечи собственников. Они же могут выбирать: работать с управляющей компанией, предложенной застройщиком, или искать независимую УЖК. Николай Сумин: «Сегодня ТСЖ в построенных нами домах заключают договор с любой УК, чьи услуги более качественные и менее дорогие». Об этом же говорит и г-н Сень: «Ответственные застройщики предоставляют своим дольщикам возможность нанять серьезную профессиональную организацию для эксплуатации нового дома. А будущим собственникам нужно выбрать, хотят они с ней работать или нет».

Работа УЖК начинается с приемки здания. Причем клиентом управляющей компании на этом этапе может быть как сам застройщик, так и ТСЖ. Александр Сизов, генеральный директор управляющей компании «РЭМП Ленинского района» (под ее управлением находится 661 дом в Ленинском районе Екатеринбурга общей площадью 2455,6 тыс. кв. м. — Прим. ред.): «Застройщик, заплатив генподрядчику и субподрядчику, заинтересован в получении качественного продукта. Наша управляющая компания, принимая объект, фактически выполняет функции технадзора».

По словам Владимира Фатеева, директора УЖК «Астра» (в управлении 12 домов, основной заказчик — компания «NOVA-строй»), стоимость таких услуг достаточно высока. «Застройщик платит мне за то, что я указываю ему на недостатки и заставляю их устранить. Но я могу принять дом и от лица ТСЖ. Это единоразовый платеж — от 15 руб. за кв. м. Если я принял дом и подписал акт выполненных работ, то я несу за объект ответственность и, как правило, впоследствии занимаюсь его эксплуатацией. Возникнут какие-то трудности — претензии будут предъявлять мне, а не строившей компании», — поясняет г-н Фатеев.

Дмитрий Сень добавляет, что без акта приема от ТСЖ застройщик не может сдать здание новым собственникам: «Когда этого документа нет, застройщик просто попадает на деньги — он платит аренду по земельному участку, оплачивает договоры на поставку услуг (электроэнергии, тепла и т. д.). А если замечания, которые моя компания написала застройщику после приемки здания от лица ТСЖ, не устранены, собственники квартир имеют право выставлять ему претензии. В дальнейшем мы заключаем договор с ТСЖ на управление и техническое обслуживание и продолжаем пробивать решение возникающих проблем перед застройщиком».

В борьбу за управление домами вступают бывшие муниципальные компании

По данным администрации г. Екатеринбурга, сейчас приватизировано 66% городского жилья. Через год этот показатель, как говорят в мэрии, достигнет 90% и только 10 % останется в собственности муниципалитета, который возьмет на себя расходы по капитальному ремонту. Хотя преимущественно жилая площадь города (21 млн кв. м из 25 млн кв. м) сегодня управляется бывшими муниципальными организациями, которые какое-то время назад сменили форму собственности, став частными предприятиями. Во всех районах Екатеринбурга работает по 2-3 таких компании. В ведении каждой находится от 500 тыс. до 2 млн кв. м жилья. По словам экспертов, формально управлять этой недвижимостью ни одна из бывших муниципальных организаций не имеет права: жильцы должны официально признать ее в качестве своей УЖК и оформить соответствующий договор. «Пока у нас таких соглашений нет, — признается директор УЖК «Радомир» Алексей Филиппов. — Собственники еще выбирают удобную для них форму управления. Районное УЖКХ проводит собрания в домах. У нас уже есть три объекта, которые организовали ТСЖ и заключили договор с нашей компанией».

Рыночные условия заставляют бывших муниципальных работников доказывать свою привлекательность для собственников жилья перед другими формами управления. К примеру, УК «РЭМП Ленинского района» провела уже более 200 информационных собраний. Александр Сизов: «Мы предлагаем жильцам передать нам в управление жилищно-коммунальное хозяйство дома. Среди наших услуг — все, что связано с эксплуатацией, ремонтом, содержанием общего имущества собственников. Включаем в прейскурант и дополнительные услуги по желанию жителей».

Среди выгод для собственников квартир такие компании отмечают эффективное распределение коммунальных платежей. «Мы ведем работу по экономии энергоресурсов, устанавливаем счетчики потребления холодной и горячей воды, тепла. Это экономия для жильцов. Сегодня 60% квартплаты составляют расходы на тепло и горячую воду. Если мы снизим их, то сможем больше тратить, например, на текущий ремонт», — поясняет Алексей Филиппов.

Еще одно преимущество, отмечает Александр Сизов, — низкие затраты на содержание управленческого аппарата: «Они у нас гораздо меньше, чем, например, в ТСЖ. Содержание собственного управленческого аппарата составляет всего 1/16 от суммы тарифа на эксплуатационные услуги». Зарабатывают бывшие МУПы за счет снижения своих издержек и введения дополнительных платных услуг. «Если мы эксплуатируем квартал, то можем, например, провести уборку механизированным способом. У нас может быть один электрик на несколько домов, получается, что на этом мы экономим. Прибыльны для нас лифтовая и диспетчерская связь, обслуживание нежилых помещений и отдельно стоящих зданий», — рассказывает директор УЖК «Радомир».

Управляющие компании, появившиеся в рыночную эпоху, соглашаются с тем, что их цены выше, объясняя это принципиально иным подходом к организации сервиса. Владимир Фатеев: «Да, наши тарифы процентов на 10-20 выше, чем в бывших муниципальных компаниях. Но у меня на каждом доме в дневное время работает техник-смотритель, вечером — управляющий. Есть у нас служба аварийной поддержки, которая отреагирует на ЧП через 30 минут, а не через три дня. Конечно, я могу уменьшить расценки: посадить одного начальника ЖЭКа на 100 домов, сделать один приемный день. Это будет стоить вполовину дешевле, чем у муниципалов. Но я работаю с теми жильцами, которые хотят жить лучше».

В УЖК «Территория», по словам Дмитрия Сеня, вообще нет фиксированных тарифов на обслуживание — каждый дом оценивается индивидуально, в зависимости от комплекса услуг по управлению и технической эксплуатации. «Кроме этого, «Территория» управляет не только объектом недвижимости, но и юридическим лицом — ТСЖ», — подчеркивает г-н Сень.

Участники рынка пытаются сформировать критерии эффективности своей работы

По мнению Александра Сизова, элементы конкуренции между организациями, управляющими жилой недвижимостью, есть уже сейчас. Критерий, по которому выбирает собственник, в принципе один — соотношение цены и качества предоставляемых услуг. Алексей Филиппов подчеркивает, что сегодня все управляющие компании — и бывшие муниципальные, занимающиеся старым жилым фондом, и частники, управляющие новостройками, — настроены на то, чтобы не потерять прежние объемы работы.

Частным УЖК также приходится доказывать владельцам жилья свою привлекательность — уже по сравнению с товариществом собственников. Дмитрий Сень: «Самостоятельная работа ТСЖ в ряде случаев приводит через 3-5 лет к внутренним конфликтам, прокурорским проверкам и финансовым злоупотреблениям. А УЖК могут дать товариществу обученного управляющего, обеспечить ТСЖ юридической, финансовой, бухгалтерской и технической поддержкой». Как отмечают участники рынка, форма сотрудничества УК и ТСЖ — наиболее перспективная и удобная для обеих сторон.

Договор УК с ТСЖ или собственниками жилья, согласно Жилищному кодексу, заключается на год. Для того чтобы его пролонгировать, УК должна доказать собственникам эффективность своей деятельности. Но сегодня четких критериев оценки нет. Дмитрий Сень: «Товарищество оценивает работу УК по принципу «нет предела совершенству» и начинает в чистых подъездах искать черные пятна. Критерии собственников очень субъективны и призрачны».

Владимир Фатеев считает, что эффективность деятельности УК для собственников может измеряться выполнением регламентных работ: «Если я грамотно эксплуатирую здание -— снижаются затраты на капремонт. Реально мы позволяем уменьшить износ дома и внутридомовых инженерных коммуникаций на 20% от заложенного изначально, а по сравнению с МУПами разница может быть и большей».

По мнению начальника отдела новых форм ЖКХ администрации г. Екатеринбурга Александра Гончарова, для собственников жилья работа УК может измеряться пятью критериями: безаварийностью, бесперебойностью предоставления коммунальных услуг, оперативностью и своевременностью устранения неполадок, неснижаемым уровнем качества оказываемых услуг и количеством денег, вложенных в развитие дома благодаря эффективному использованию общего имущества собственников.

Реальная конкуренция на рынке услуг управления жилой недвижимостью, как полагают игроки, начнется через два-три года. Основным полем битвы будет сегмент новостроек. Вторичное жилье, скорее всего, останется под управлением прежних предприятий. Для частных УК привлекательным этот сегмент может быть после того, как в домах будет выбрана форма управления — ТСЖ. Однако пока особых сдвигов здесь не видно.

Согласно Жилищному кодексу, первоначальный срок, до которого жильцы должны были выбрать форму управления домом, был установлен на 1 марта 2006 г. Но к текущему моменту с выбором определилось менее 10% собственников квартир. Законодателям пришлось перенести дату на 1 января 2007 г. Если и до этого времени собственники жилья не смогут или не захотят принять решение, администрация города выставит дома на конкурс. Александр Гончаров: «Дома будут выставляться по принципу компактной расположенности. Максимальный размер одного лота — 100 тыс. кв. м. Чтобы участвовать в конкурсе, УК должны будут подать информацию о себе и обеспечить минимальную цену при заданном качестве услуг».

Городские конкурсы начнутся с 1 января и продлятся до 1 июля 2007. г. В результате все жилые дома попадут в управление той или иной компании. По словам Александра Гончарова, новая система будет отрегулирована в следующем году, на рынке не останется муниципальных структур — все они, включая подрядные организации, станут частными.