Рынок складских помещений Екатеринбурга замер в ожидании революционных перемен, которые могут произойти в ближайшие месяцы. Складской бизнес становится одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Активное развитие рынку пророчат многие эксперты, указывая в первую очередь на дефицит качественных площадей и быструю окупаемость проектов.

В Москве спрос на качественную складскую недвижимость превышает предложение практически вдвое. По данным компании Praedium, доля свободных площадей складских помещений класса В — около 3%, а в классе А таковых нет вообще. В прошлом году в Москве и Московской области практически все созданные логистические комплексы, общая площадь которых 380 тыс. кв. м, нашли арендаторов еще на стадии строительства. Как подчеркивают эксперты РБК, ситуация с избытком торговых площадей и дефицитом складов, свойственная столице, сегодня распространилась и на крупные промышленные регионы, в том числе на Урал.

Складское хозяйство с трудом поддается учету

Суммарную площадь складских помещений в Екатеринбурге с точностью хотя бы до десятка тысяч квадратных метров не назовет никто. Еще год-полтора назад, к примеру, маркетологи Национальной логистической компании (НЛК) определили площади складских помещений города в 600 тыс. кв. м. В то же время на одной из недавних логистических конференций представители городского комитета по товарному рынку отметили, что сейчас в Екатеринбурге около 670 тыс. кв. м складских площадей. Как полагают игроки, объем рынка может оказаться в два раза больше.

Сложность учета связана прежде всего с отсутствием в России единой классификации складской недвижимости. Международным консалтинговым агентствам еще предстоит унифицировать оценочный инструментарий. Пока многие классификаторы сходятся в том, что российские складские помещения следует делить на четыре класса-категории: А, В, С и D. Хотя еще не так давно склады попросту подразделялись на открытые и закрытые, а последние — на отапливаемые и холодные.

По словам Максима Русакова, гендиректора корпорации «КОР», приводить цифры по общему складскому рынку не стоит даже приблизительно — рынок достаточно сложен с точки зрения оценок. «Изначально были склады, которые переоборудовались из производственных помещений. Кто-то из игроков остался на прежнем уровне, кто-то пошел вперед. Многие предприятия просто не особо распространяются о своих складских объемах. Они строят склады, эксплуатируют их, а информацию об этом не выпускают наружу», — рассказывает г-н Русаков.

Однако попытки более точного учета этого сегмента рынка все же ведутся. На организованной по инициативе горадминистрации и Национальной логистической компании конференции «Развитие логистической структуры Екатеринбурга», состоявшейся еще осенью 2004 г., приводились такие данные: площадь местных терминалов высокого класса В-1— примерно 50 тыс. кв. м, класса В —100 тыс. кв. м, а вот классов С и D — уже около 450 тыс. квадратов. Согласно планам, озвученным на конференции рядом компаний, к 2006 г. в городе предполагалось построить до 150 тыс. кв. м высококлассных терминалов категории А/В+. Общий объем инвестиций в строительство складских площадей должен был составить $100-150 млн.

Складские «бункеры» уходят в прошлое

Как отметили аналитики рынка, морально устаревшие склады классов С и D, хотя и базируются в районах с железнодорожными путями, не имеют перспектив развития, поскольку расположены неоптимально относительно обслуживаемых внутригородских, областных и региональных рынков сбыта. Кроме того, склады, которые эксплуатировались еще в советское время, имеют узкие заезды и проходы, малые высоты. Но именно на таких вот старых базах (продовольственных, промышленных и военных) сегодня хранится основная часть материальных ценностей города.

По наблюдениям риелторов, спрос на складские площадки в промзонах оставался стабильным до последнего времени, но теперь этот ресурс не просто исчерпан, а устарел исторически.

Как подчеркивают чиновники, столице Урала уже не хватает 900 тыс. складских квадратов. При таком дефиците не удивляет постоянное повышение цен на складскую недвижимость и ставок на аренду, на услуги складирования. Наблюдатели говорят, что рост цен в этом сегменте рынка — 25% в год. Если взглянуть, к примеру, на опыт Польши, то еще пять лет назад, до вступления этой страны в Евросоюз, в связи с отсутствием качественных логистических комплексов аренда квадратного метра складской недвижимости равнялась $100-110 в год. Сегодня там предложение равно спросу, а арендные ставки упали почти вдвое — до $60-70 в год. Как считает Игорь Суханов, генеральный директор ГК «Оборонснабсбыт», средние арендные ставки для складов класса А и В+ в Екатеринбурге отнюдь не низкие — около $100/кв. м в год. «Эта цена, конечно, ниже московских цен (там аренда складских помещений по ставке Triple net стоит около $130-140/кв. м в год), но выше, чем в некоторых европейских столицах — Варшаве, Берлине, Париже. Там склады сдаются не более чем за $70/кв. м в год», — подчеркивает эксперт. В такой ситуации большая часть игроков (около 60%) предпочитает аренду.

Об этом же говорил на конференции «Развитие логистической структуры Екатеринбурга» Виктор Контеев, зам. главы Екатеринбурга, подчеркивая, что во многих российских регионах, в том числе и в УрФО, рынок современных складских и логистических услуг практически не развит. В этой оценке представителей госструктур поддерживают многие независимые эксперты. Татьяна Черепанова, директор компании .«Русская Логистическая Служба — Екатеринбург»: «В прошлом году некоторые фирмы заявили, что они вот-вот начнут строиться. И тогда и сейчас нередко можно слышать, что рынок испытывает дефицит складских помещений. Требуются склады высокого качества, я уже не говорю о категории А, хотя бы В или В+. Но, насколько я знаю, многие проекты идут не так гладко, как хотелось бы».

К примеру, Национальная логистическая компания пытается воплотить в Екатеринбурге крупный проект-терминал с осени 2002 г. Игроки рынка называют разные причины стагнации проекта. По одним мнениям, НЛК так и не смогла получить землю, по другим — не сошлась в цене с подрядчиками. Сама компания, контролирующая 30% московского рынка логистических услуг, уже успела заложить терминалы в Новосибирске, Ростове-на-Дону и Подмосковье. Как рассказал Михаил Голубцов, коммерческий директор завода «Гефест», еще год назад для их предприятия НЛК была интересным, перспективным партнером. «С нами они собирались подписать соглашение на строительство складов площадью 25 тыс. кв. м с возможным увеличением, — подчеркнул он, — сейчас же мы ведем переговоры сразу на 50 тыс. кв. м с другим заказчиком».

Эдуард Холимоненко, директор ТКЦ «Лорри», разглашая «ДК» планы своей организации, сообщил, что девелоперы обратили внимание на сектор рынка складской недвижимости лишь в нынешнем году: «Пошла волна строительства, уже есть договоренности о том, что часть площадок мы возьмем в управление. Имея 20 тыс. кв. м, мы уже испытываем дефицит в 10 тыс. кв. м».

С подобной оценкой ситуации согласен Михаил Голубцов: «Напряженность на этом рынке значительно увеличилась. Возведение складов все-таки началось. У нас объем договоров на инвестирование, на строительство подобных объектов существенно вырос».

Многие местные компании «наелись» второсортными складскими помещениями. Они поднакопили финансовый потенциал и хотят его инвестировать в качественные предложения. Для успешного развития бизнеса мало создать хорошо работающий склад. Будущее за логистическими компаниями, которые смогут предложить клиентам полный цикл — от доставки груза на склад, его обработки и до развозки по розничным точкам. По мнению Максима Русакова, пока не хватает складов высших категорий для высокотехнологичных продуктов «Работы идут семимильными шагами, и дефицит площадей все равно закроется, — считает эксперт. — Складские помещения не так сложно построить, и общая площадь будет расти. Но вот с оборудованием, установкой программного обеспечения может возникнуть отставание».

Интересных перспективных проектов современного складского бизнеса в столице Урала можно назвать несколько. В первую очередь — ОАО «Евро-Азиатский международный транспортно-логистический центр», создание которого началось в 2002 г. В состав его учредителей вошли правительство Свердловской области, администрация г. Екатеринбурга, ГУП «РОСТЭК-Екатеринбург», крупные участники рынка транспортно-экспедиторских услуг: ЗАО «Урал-Контейнер», ОАО «Лорри», а также страховая компания САО «Экспресс-Гарант». Будущий терминал негласно называют проектом Сергея Шавзиса, директора компании «Урал-Контейнер». Комплекс площадью 100 тыс. кв. м вместит в себя, помимо прочего, площадку для хранения контейнеров, административные здания, автостоянку и гостиницу. Однако, как отметила Татьяна Черепанова, по этому проекту за последний год особо ничего не изменилось:

«Денег ни у кого не нашлось. Но даже если бы и появились инвестиции, то условия там не очень привлекательные для компании-инвестора. Инвестор попадает в зависимое положение, поскольку объекты или не останутся в его собственности, или останутся, но не будет ясно, чья там земля. В общем, много спорных вопросов, а суммы на кону стоят очень крупные, и скорее всего привлеченные. Хотя еще год назад проект считался более реалистичным».

По словам Игоря Суханова, сегодня ряд операторов рынка коммерческой недвижимости заявляют о проектах по строительству складов класса А. «Как правило, цель таких проектов — реализация спекулятивной инвестиционной стратегии, а именно максимальная доходность на инвестируемый капитал в планируемый период с квадратного метра», — утверждает г-н Суханов. В этом случае, подчеркивает гендиректор «Оборонснабсбыта», появляется опасность возникновения дисбаланса, который повлечет за собой дефицит складских помещений другого типа. Будет увеличиваться неудовлетворенный спрос и дефицит складов категории В, так как склады категории А большинству клиентов будут недоступны по цене, а склады категории С либо инвестиционно непривлекательны (и их не строят вообще), либо не соответствуют элементарным требованиям потребителя.

Местную логистику потревожат федеральные сети

Федеральный и международный ритейл, приходя в российскую провинцию, сталкивается с отсутствием складов, соответствующих их стандартам. И для ритейлеров, и для логистиков важна скорость обработки грузов, качество складирования. Именно потому оживление на местном складском рынке все активнее связано с появлением в городе крупных западных и российских фирм, таких как Metro и IKEA.

По мнению Максима Русакова, на рынок повлияет развитие операторов федерального масштаба и крупных игроков, имеющих свою логистику: приходящие на местный рынок западные бренды, привыкшие работать в комфортных условиях, подтягивают за собой логистические фирмы, девелоперов, а также инвестиционные компании. Последних же гонит в Россию снижение доходности коммерческой недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы.

Многие иностранные компании уже заявляют о своем желании строить у нас современные складские комплексы. Из федеральных операторов в 2006 г, намерена построить первый региональный логистический склад в Екатеринбурге «Пятерочка». На 200 магазинов по плану «Пятерочки» должен приходиться один склад в радиусе 450 км. Татьяна Черепанова: «Ощущение такое, что вот-вот количество перейдет в качество. Потенциальные игроки просчитывают капиталы, смотрят возможности по земельным ресурсам. Так что строительство вот-вот начнется. Думаю, в течение полугода определятся площади, которые можно будет продавать, исчислять».

Эксперты как один говорят о том, что в развитии складского бизнеса должны быть заинтересованы не только предприятия, но и административные структуры. Как сообщили «ДК» в комитете по товарному рынку администрации г. Екатеринбурга, в скором будущем должен появиться документ, который прочертит основные направления для развития логистических комплексов на территории города. Аналогичные документы, декларирующие поддержку со стороны властей складскому сегменту бизнеса, уже приняли в некоторых городах России, в частности в Санкт-Петербурге.

Среди перспективных площадок для размещения терминалов чиновники рассматривают станцию Гипсовую (северный узел), станцию Раздельную (южный узел), ул. Металлургов — Московский тракт (западный узел) и перекресток Шефская — Блюхера (восточный узел).

Еще один проект, принадлежащий корпорации «АБАК», о котором в среде логистиков говорят достаточно много, — торгово-складской комплекс «Терминал «Чкаловский» (в квадрате ул. Альпинистов — ул. Черняховского:— трасса в Кольцове — объездная Челябинск — Тюмень). В 2004 г. там уже возникли первые два объекта класса С общей площадью 27 тыс. кв. м. В перспективе эта территория заполнится складами класса В и В+.

Как считает Илья Ложкин, зам. директора ООО «Терминал «Чкаловский», проект удобен тем, что в любую точку города можно добраться по кольцевой за час. «Уже готово к сдаче около 1,5 тыс. кв. м, закончено основание для строительства первых 15 тыс. кв. м складов класса А, — рассказывает г-н Ложкин, — в этот проект приходится вкладываться серьезно. Нелегко договариваться с госструктурами, с железной дорогой, процессы согласования длительные. Много времени уходит не на стройку, а на согласовательные моменты. Но мы знали, на что шли».

Напротив «Чкаловского» с 2001 г. возводит склады на 4 га земли компания «Хай-вэй». Рядом осуществляется еще один проект класса А, принадлежащий холдинговой компании «Лидер», которая собиралась возводить мультимодальный логистический центр со складскими терминалами и контейнерной площадкой.

На днях в Прибалтике прошел конгресс Международной федерации ассоциаций складов и логистики (МФАСЛ), собравшей под свои знамена 17 государств. Одной из основных проблем российского складского бизнеса участники конгресса назвали ситуацию, когда «бизнесмены, не связанные с властью и планирующие вести долгосрочный бизнес, не являются собственниками основных средств».

Как отметили участники конгресса, продажи на российском складском рынке сейчас редки: многие владельцы терминалов ждут массового выхода на рынок крупных инвестиционных фондов с западным капиталом. Тогда-то и может начаться волна перепродаж. По разным прогнозам, на это потребуется от нескольких месяцев до двух-четырех лет. И в отличие от Восточной Европы перегрева рынка в этом секторе ожидать не стоит. Российский рынок складской недвижимости находится в начале своего развития — уверяют эксперты. В ближайшие пять-десять лет спрос будет превышать предложение.