В России ипотека активно развивается примерно с 2002 года. До этого, по словам Евгения Болотина, заместителя председателя Уральского банковского союза, этот процесс в основном сдерживали такие факторы, как отсутствие «длинных» денег у банков и низкий уровень доходов населения.

— Банк — это учреждение, которое берет деньги в долг под один процент, а дает — под другой. Соответственно, чтобы он мог выдать кредит на тридцать лет, ему нужно у кого-то этот кредит взять, — объясняет Евгений Болотин. — Раньше источников таких денег не было, сейчас есть. Первое — это деньги из госбюджета, выделенные Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Второе — международные займы российских банков. И, наконец, самое перспективное — деньги населения, сейчас уже многие размещают вклады в банках на срок свыше двух лет.

Появление у банков «длинных» денег позволило им увеличить срок ипотечного кредитования, что в свою очередь привело к возможности снижения ежемесячных платежей. Сейчас, в процессе реализации национального проекта «Доступное жилье», государство предполагает активно поддерживать систему рефинансирования ипотечных кредитов и развивать инфраструктуру рынка ипотечных бумаг. Для потенциальных заемщиков это означает, что в перспективе они смогут получить ипотеку не только на длительный срок, но и при других более благоприятных условиях: низкой процентной ставке, с меньшим первоначальным взносом.

К слову, с начала активного развития ипотечного кредитования в нашей стране уровень процентной ставки претерпел существенные изменения. В 2003 году он составлял 18 процентов годовых, позже был снижен до 15. С 1 июня 2005 года ставка была уменьшена до 14 процентов. С 1 января 2006, года была введена дифференцированная система ставок: от 12 до 16 процентов годовых в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредитования. А с 1 июля текущего года было объявлено о снижении минимального уровня ставки до 11,5 процента.

— Несмотря на кажущуюся незначительность последнего изменения ставки (0,5%), главное в этом событии — само намерение государства выполнять ранее принятые на себя обязательства, — считает Анна Самуилова, начальник управления ипотечного кредитования СКБ-банка. — Предпринимаются реальные шаги по обеспечению доступности ипотеки: поправки в законодательство, снижение суммы первоначального взноса, ставок по ипотечным кредитам. И это лучшее доказательство того, что государство не только не оставит ипотеку без внимания, но и в дальнейшем будет осуществлять ее поддержку.

Действительно, перечисленные изменения не могут не радовать, но, как водится, без «ложки дегтя» в этой «бочке меда» не обошлось.

— Нужно понимать, что последнее заявленное снижение касается именно минимальной ставки и выполняется при условии, что первоначальный взнос — не менее 50 процентов, а срок кредита — не более 15 лет, — отмечает Станислав Дехтулинский, глава представительства Городского ипотечного банка в Екатеринбурге. — Доля таких заемщиков очень незначительна, поэтому большинство не ощутит на себе это снижение.

Тем не менее усилия государства не проходят даром, так как с каждым годом количество выданных банками ипотечных кредитов все возрастает, причем многократно. Но все равно пока, по разным оценкам, лишь 4 — 5 процентов сделок по купле-продаже недвижимости совершается с использованием ипотеки, а сама эта услуга финансово доступна лишь примерно пяти процентам населения.

Происходит это потому, что в заботах обо всех условиях ипотеки — процентах, сроках и прочем — на заднем плане остается то, что суммы и первоначального взноса, и ежемесячных выплат зависят, с одной стороны, от уровня реальных доходов населения, с другой — от стоимости квартиры, которую человек хочет приобрести. А цены на рынке недвижимости сегодня высоки, так как спрос заметно превышает предложение. Иными словами, желающих купить жилье гораздо больше, чем этого самого жилья. И пока такая ситуация будет сохраняться, цены продолжат расти. Во-первых, это чревато тем, что ипотека так и не станет массовой услугой, и многие по-прежнему смогут о ней только мечтать. Во-вторых, большой дефицит жилья сам по себе сводит на нет все заботы государства о росте благосостояния граждан: к чему деньги, если купить на них нечего?

— В СССР ежегодно строили порядка 80 миллионов квадратных метров жилья, сейчас в России строят около 40 миллионов, то есть в два раза меньше. Такие объемы строительства могут решить квартирный вопрос лишь полутора процентам населения, — говорит Станислав Дехтулинский.

По его мнению, одна из причин такого положения — неблагоприятные условия, созданные для застройщиков действующим законодательством. А чтобы переломить ситуацию, нужно создать для них максимально комфортные условия, которые позволили бы экономить на дополнительных издержках, связанных с получением земельных участков под строительство, е необходимостью создавать за свой счет все коммуникации (по статистике, последнее приводит к удорожанию готовых объектов на 70 процентов) и т. д. К слову, увеличение объемов жилищного строительства — один из приоритетов в реализации проекта «Доступное жилье» на этапе 2006—2007 годов. Для этого планируется предоставлять гарантии по кредитам на обеспечение коммунальной инфраструктурой земельных участков под жилье и субсидировать процентную ставку по таким кредитам.

Очевидно, что сама услуга ипотеки очень удобна для людей. Сегодня это действительно единственный наиболее возможный способ приобрести собственную жилплощадь. Собрать необходимую сумму на покупку квартиры целиком для среднестатистического гражданина просто невозможно, а вот накопить 10 процентов от нее, что составит минимальный первоначальный взнос по ипотеке, уже реальнее.

— Кроме того, давайте посчитаем. Вы берете кредит, допустим, в 1 миллион рублей. Ежемесячный платеж по нему составит от 11 тысяч рублей — сумма, сопоставимая с арендной платой за снимаемую квартиру, — объясняет Анна Самуилова. — Но стоит ли платить за чужое, если можно взять кредит и платить за свое?

Если раньше многие из нас настороженно относились к кредитам, опасаясь «жизни в долг», то теперь эта установка почти исчезла. Этой банковской услугой пользуется все большее количество людей. И если опять же заняться расчетами, то получится, что купить сейчас квартиру с помощью ипотеки — это удачное вложение денег.

— По оценкам Уральской палаты недвижимости, в 2005 году средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге выросла на 22—25 процентов. Только в первом квартале 2006 года цены на недвижимость увеличились уже на 10—15 процентов. То есть за год рост цен будет не меньше прошлогоднего, -— Поясняет Анна Самуилова. — При этом средняя ставка по ипотеке сегодня составляет от 11,5 процента годовых. Получается, что реальная эффективная ставка отрицательна! Таким образом, заемщик сберегает свои деньги в будущем.

Учитывая все эти удобства, конечно, хотелось бы, чтобы эта услуга стала действительно массовой, доступной широким слоям населения. Возможности и потенциал для этого имеются, а основным препятствием является дефицит жилья на рынке недвижимости. Нам остается лишь уповать на реализацию национального проекта, который, возможно, решит эту проблему.

Ипотечная памятка

Конечно, в первую очередь потенциальных заемщиков интересуют вопросы финансового характера: сколько могут составить для них ежемесячные выплаты по ипотеке, и потянут ли они их, во сколько обойдется само оформление кредита? При условии, конечно, что сумма первого взноса собрана.

Приблизительные цифры (ведь все зависит от ситуации) выглядят так.

Уже при доходе в восемь с половиной тысяч рублей человек сможет получить ипотечный кредит и платить за него. Другое дело, что в таком случае рассчитывать он сможет лишь на минимальный кредит в 300 тысяч рублей. Вряд ли такая сумма поможет кому-то в приобретении жилья. Для получения же существенной суммы, например 800—900 тысяч рублей, необходимо располагать ежемесячным доходом в 27 тысяч.

При этом нужно помнить, что «впрягаться» в ипотеку ведь не обязательно одному, можно привлечь созаемщиков (заинтересованных родственников, например) и взять кредит в складчину. Тогда доходы каждого заемщика могут быть меньше указанной суммы, но совокупный доход достигнет нужной величины.

Определенных затрат потребует оформление ипотеки: рассмотрение заявки в банке и составление необходимых документов с привлечением различных специалистов, например оценщиков, риэлтеров, нотариуса. Сумма, необходимая для этого, колеблется в районе пяти-семи тысяч рублей в разных банках. Плюс страхование, как правило, по трем пунктам: приобретаемой квартиры от рисков повреждения, жизни и постоянной потери трудоспособности заемщика, утраты и ограничения прав собственности на недвижимость.

— В том, чтобы застраховать собственную жизнь и здоровье, заинтересованы и сами заемщики. Ведь за долгие годы может случиться всякое... А если один из созаемщиков вдруг потеряет трудоспособность? Ведь тогда весь груз выплат по кредиту падает на партнера! — напоминает Анна Самуилова. — Маловероятно, что он сможет в одиночку справиться с выплатами, если потерявший трудоспособность созаемщик не был застрахован.

Большинство банков предоставляет ипотеку под залог приобретаемой квартиры, то есть собственной жилплощади на этот момент можно не иметь. При этом некоторые из них даже не требуют, чтобы у заемщика было гражданство РФ, достаточно иметь официальную трудовую занятость и подтвержденный документом необходимый доход.

Пример

Возьмем семью, где муж и жена, выступающие созаемщиками, на момент оформления ипотеки по возрасту ближе к тридцати годам. По этому критерию для кредита они, безусловно, подходят. Зарплаты их составляют 25 и 12 тысяч рублей соответственно, а первый взнос им удалось собрать в размере 20 процентов, то есть двухсот тысяч рублей. Их совокупный доход получается равным тридцати семи тысячам рублей. На что они могут рассчитывать, если их доход официальный? Согласно одной из ипотечных банковских программ, они могут получить сумму в 1 млн 470 тысяч на 15 лег, при этом процентная ставка составит 11,9 процента годовых, а ежемесячные выплаты — 17 тысяч 570 рублей. Или сумма может быть немного больше — 1 млн 600 тысяч рублей и на срок 25 лет: в этом случае ставка будет 12,5 процента годовых.