Бюллетень «VIP-консультант» анализирует итоги развития екатеринбургского рынка недвижимости за первые 6 месяцев 2006 года.

Екатеринбургский рынок недвижимости продемонстрировал в 2006 году резкий рост цен, опровергнув прогнозы аналитиков, предрекавших спокойное развитие и относительно небольшое (20 — 30 % в год) увеличение стоимости квадратного метра. Только за первые 6 месяцев текущего года средняя стоимость 1 кв. м общей площади возросла на 24,93 %, при том что в аналогичный период 2005 г. данный показатель составил немногим более 11 %, а за 2005 г. цены выросли в целом только на 20 %.

Жилая недвижимость

По данным аналитического центра Уральской палаты недвижимости, на конец июня 2006 г. в среднем по городу цена «квадрата» составила 38 240 руб., в то время как на конец декабря 2005 г. она равнялась 30 608 руб.

«Ценовая» карта города по итогам полугодия выглядела следующим образом: в центре Екатеринбурга (границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Белинского, Большакова) стоимость 1 кв. м возросла на 29,69 % и составила 48 220 руб.

В первом территориальном поясе (Ботаника, Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Заречный, ЖБИ, Синие камни) цена «квадрата» увеличилась на 26,55 % и составила 40 875 руб. Во втором поясе (Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая сортировка и Сибирский) рост составил 23,10 % (34 373 руб. на 27 июня 2006 г.). В третьем поясе (Химмаш, Шинный, Аппаратный, Совхоз, Лечебный, Старая Сортировка, Уктус, Компрессорный) — 22,21 % (31 902 руб.). В четвертом поясе (Елизавет, Шарташ, Изоплит, Кольцово, Птицефабрика, УНЦ, Семь ключей, Рудный, Исток, Садовый, Медный, Чусовское озеро, Широкая речка, Палкино, Шувакиш) — на 18,62 % (28 742 руб. за метр).

Уже в течение нескольких лет самой высокой на вторичном рынке жилой недвижимости остается стоимость «квадрата» в однокомнатных квартирах. В отделе по недвижимости МУП «Городской комитет по приватизации, продаже и обмену жилья» это объясняют тем, что покупательная способность населения недостаточно высока, чтобы покупать квартиры с большим количеством комнат. Без кредита граждане не могут приобрести, например, двухкомнатную квартиру, а на однокомнатную можно накопить собственными силами.

Так, по итогам I полугодия 2006 г. средняя цена предложения 1 кв. м, в зависимости от количества комнат в квартире, составила для однокомнатных квартир 44 778 руб., для двухкомнатных — 37 619 руб., для трехкомнатных — 36 556 руб., для четырехкомнатных — 37 643 руб. То есть изменение средней стоимости за полугодие составило для однокомнатных квартир 32,50 %, для двухкомнатных — 24,65 %, для трехкомнатных — 21,58 %, для четырехкомнатных — 21,79 %.

Кроме того, за отчетный период серьезный рост стоимости продемонстрировали дома типа «хрущевки». Так, средняя цена предложения 1 кв. м составила на конец июня 2006 г. для домов типа «хрущевки» 37 572 руб., типа «брежневки» — 36 451 руб., для полнометражных квартир — 33 498 руб., для квартир улучшенной планировки — 38 386 руб.

Изменение за полгода составило для хрущевок 28,74 % (29 184 руб. за 1 кв. м на 27.12.2005), для брежневок — 26,01 % (28 927 руб. за 1 кв. м на 27.12.2005), для полнометражных квартир — 16,96 % (28 706 руб. за 1 кв. м на 27.12.2005), для квартир улучшенной планировки — 26,01 % (28 927 руб. за 1 кв. м на 27.12.2005).

По мнению специалистов, отмеченный рост цен обусловлен рядом причин, самой значимой из которых является недостаток предложения при увеличении уровня спроса. Несмотря на расширение объемов ввода жилья (173 тыс. кв. м жилой площади было сдано в Екатеринбурге за I полугодие 2006 г., что на 26 % больше, чем в аналогичный период 2005 г.), рынок недвижимости остается дефицитным. Традиционно многие потенциальные покупатели предпочитают приобретать готовую квартиру во вторичном жилье, а не ждать строительства нового дома, что связано не только с временными затратами, но и финансовыми рисками.

Вторым важным моментом является рывок цен на первичном рынке, произошедший в апреле — мае 2006 г. Напомним, что тогда «Атомстройкомплекс» неожиданно увеличил стоимость своих объектов на 20 — 60 %, что повлекло волнение среди других застройщиков и общее увеличение цен на рынке.

Рост расценок на металлические конструкции также повлиял на сферу недвижимости, хотя и не так существенно, как факторы, перечисленные выше. По оценкам участников рынка, вследствие подорожания металлопроката вырос в цене набор стройматериалов, связанных с металлом. В результате ряд компаний, работающих с монолитными плитами и железобетоном, поднял цены на свои объекты или заявил о необходимости сделать это в более отдаленной временной перспективе.

«Повышения можно ожидать через определенное время, — отметил Владимир Коньков. — На данный момент у нас есть определенные наработки с поставщиками и есть необходимые запасы, так что пока мы не приобретаем арматуру по новым ценам».

Офисная недвижимость

За I полугодие 2006 г. обеспеченность Екатеринбурга офисами современной постройки выросла до 0,07 кв. м на 1 жителя города, то время как в конце 2005 г. этот показатель составил 0,05 кв. м на человека.

По мнению специалистов Уральской палаты недвижимости, данный сегмент рынка развивается в Екатеринбурге значительными темпами, чему способствует наличие платежеспособного спроса. В том числе его обеспечивают компании, увеличивающие штат сотрудников. Эксперты палаты отмечают, что наиболее дефицитными остаются офисы класса «В», в то же время именно в этом сегменте спрос будет активно увеличиваться.

За I полугодие 2006 г. средняя стоимость предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке офисных помещений Екатеринбурга выросла на 14,78 %, при том что в 2005 г. аналогичный показатель составил 19,6 %. Однако если средний рост цен на коммерческую недвижимость по городу более чем в 1,5 раза ниже, чем рост стоимости жилья, то разброс цен по районам более дифференцирован.

Так, в центре Екатеринбурга стоимость «квадрата» возросла на 24,78 %, в первом территориальном поясе — на 12,39 %, во втором поясе — на 24,68 %, в третьем поясе — на 37,54 %. В результате стоимость предложения 1 кв. м общей площади на вторичном рынке офисных помещений Екатеринбурга составила 46 558 руб., в центре — 62 764 руб., в первом территориальном поясе — 42 086 руб., во втором поясе — 35 637 руб., в третьем поясе — 36 775 руб.

Несмотря на увеличение офисных площадей, здесь наблюдается дефицит — как и на рынке жилой недвижимости. Причиной роста цен на вторичном рынке офисной недвижимости Екатеринбурга является снижение объемов предложения. В апреле 2006 г. был отмечен спад предложения, в частности в базе УПН в период с апреля по июнь включительно объем офисов, выставленных на продажу, снизился на 47 %. Специалисты палаты полагают, что свою роль сыграл резкий подъем цен на первичном рынке жилой недвижимости, произошедший в апреле 2006 г.

Выводы

Рост стоимости квадратного метра в Екатеринбурге продолжается, достигая новых «рекордов», несмотря на то что аналитики называют лето сезоном затишья. В частности, в июле цена квадратного метра жилья выросла на 9 % (на 25 июля средняя стоимость 1 кв. м жилья составила 41 938 руб.), а в таких районах, как Химмаш, Совхоз, Лечебный, Старая Сортировка, Уктус, Компрессорный, Елизавет, Шарташ, Изоплит, Птицефабрика, УНЦ, Семь ключей, Палкино и Шувакиш — на 10 %. Наибольший рост цен продемонстрировали Кольцово — 12,54 %, Заречный — 12,64 %, ВИЗ — 12,72 % и ЖБИ — 12,99 %.

Аналогичная картина наблюдается на рынке коммерческой недвижимости. На 18 июля 2006 г. стоимость 1 кв. м общей площади на вторичном рынке офисных помещений Екатеринбурга составила уже 49 тыс. руб. В центре города — 66 тыс. руб., в первом территориальном поясе — 44 297 руб., во втором — 40 984 руб., в третьем — 38 238 руб.

По прогнозам экспертов, на первичном рынке коммерческой недвижимости стоимость «квадрата» к началу 2007 г. может увеличиться на 27 — 32 %. Аналитики УПН отмечают, что высокий спрос и недостаточный объем предложения еще в течение 2 — 3 лет будут являться главными факторами, влияющими на рост стоимости и арендных ставок в этом сегменте. А это, в свою очередь, значит, что на вторичном рынке можно будет наблюдать аналогичную тенденцию.