Екатеринбург — Рост цен на вторичном рынке, начавшийся в апреле 2006 г., не собирается сбавлять обороты. Почти пробив в сентябре отметку в $2000 за 1 кв. м, средние цены на квартиры, по мнению аналитиков и участников рынка, будут и дальше расти.

На конец сентября 2006 г., по сведениям Уральской палаты недвижимости (УПН), индекс средней стоимости 1 кв. м вторичного жилья в Екатеринбурге составил почти 53 000 руб. Стоимость жилья в центре в среднем равнялась 61 117 руб. за 1 кв. м, а на окраинах этот показатель находился на отметке 39 395 руб. за 1 кв. м.

С конца 2003 г., когда Свердловское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) начало свою деятельность, до 1 октября 2006 г. по федеральной программе ипотечного кредитования в Свердловской области выдано более 4000 кредитов на общую сумму, превышающую 3,3 млрд руб., сообщил «Интерфакс-Урал». По словам директора САИЖК Александра Комарова, большинство кредитов — около 70% — выданы в Екатеринбурге и близлежащих городах, около 30% — на территории области. Комаров отметил, что в 2006 г. САИЖК начало самостоятельно выдавать ипотечные займы на приобретение жилья. С апреля 2006 г. агентство выдало 142 займа, в том числе 56 — в сентябре. До конца текущего года (за октябрь — декабрь) САИЖК планирует выдать еще примерно 260 займов.

Местные аналитики ошиблись в своих прогнозах почти в два раза. С января по сентябрь цены на вторичном рынке жилой недвижимости Екатеринбурга выросли на 42% вместо обещанных 25-30% за год. По данным УПН, в январе — апреле 2006 г. темпы роста еще укладывались в прогнозируемые 2-3% в месяц, за май цены выросли на 6,6%, в августе квартиры подорожали уже на 12%.

Сейчас участники рынка пытаются найти объяснения сложившейся ситуации. «На вторичный рынок повлияла ситуация на первичном. Весной цены на новостройки резко скакнули вверх, за ними энергично подтянулись и цены на вторичное жилье», — обозначает один из факторов директор ЦН «Бургомистр» Петр Латий. С ним согласен вице-президент Национального фонда развития рынка недвижимости и оценочной деятельности Владимир Герасименко. «Новый закон «Об участии в долевом строительстве…», новый Градостроительный кодекс, предусматривающий продажу земельных участков под жилую застройку только через аукционы, дефицит земли — все вместе спровоцировало снижение объемов предложения на первичном рынке и привело к росту цен в обоих сегментах жилой недвижимости», — уверен Герасименко.

Директор риэлторского центра «Недвижимость.ру» Александр Солодянкин отметил и увеличение числа инвестиционных сделок на вторичном рынке. «Если год назад люди довольно смело вкладывались в фондовый рынок, то после провала весной индекса РТС все больше инвесторов предпочитают недвижимость, нередко используя ипотечные кредиты», — рассказывает Солодянкин. По оценке Герасименко, сейчас количество инвестиционных сделок составляет до 40% в общем объеме рынка.

Директор АН «Антей» Игорь Обухов считает, что на цены повлияло и бурное развитие ипотеки, спровоцировавшее увеличение покупательского спроса. «Девять из 10 звонков к нам, в центр недвижимости, связаны с покупкой жилья по ипотеке», — согласна с коллегой начальник департамента жилой недвижимости ЦН «Ман — главный офис» Марина Белоусова.

Директор крупнейшего ипотечного оператора Свердловской области — Свердловского агентства по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК) — Александр Комаров подтверждает рост числа и объема ипотечных сделок. «За девять месяцев текущего года мы выдали 2363 кредита на сумму 2,366 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество сделок увеличилось в 3,6 раза, а их объем — в 5,7 раза», — приводит он цифры. Более того, он подчеркивает, что эти цифры не полностью характеризуют ситуацию, так как они не учитывают объемы кредитов, выданных новыми игроками, работающими не по программе АИЖК.

Повышение интереса к ипотечным программам Комаров объясняет как снижением ставок и размеров первоначального взноса (вплоть до его отсутствия), так и ростом благосостояния свердловчан. «Я думаю, в этом году ипотека оказала некоторое влияние на рост цен, но нельзя сказать, что она стала основополагающим фактором резкого скачка цен летом», — резюмирует он.

Покупателей стало больше, заявляет Обухов, объемы предложения не поспевают за спросом. «В конце лета — начале осени на вторичном рынке жилья Екатеринбурга заключалось в два раза больше сделок, чем в это же время год назад. Сроки экспозиции сократились до одного — трех дней», — говорит он.

«Спросом пользуются все квартиры», — добавляет Латий. По его словам, на сегодняшний день более востребовано жилье экономкласса, но и у элитного жилья есть свой покупатель, разница — в сроках реализации объекта.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за последние 4-5 лет объем предложения на рынке вторичной недвижимости Екатеринбурга уменьшился в два раза. «Когда весной этого года начался активный рост цен, объем предложения сократился еще больше: продавцы, глядя на серьезное увеличение стоимости объектов, придерживали их продажу», — объясняет аналитик УПН Гурам Тухашвили. Начиная с сентября, однако, он наблюдает небольшое увеличение объемов предложения за счет фиксации прибыли инвесторами.

«Шквала звонков от собственников, желающих продать свои квартиры, у нас нет, — возражает Латий. — Хотя, я уверен, в Екатеринбурге немало граждан, хранящих свои средства не в банке, а в квадратных метрах, желают получить максимально возможную прибыль от своей недвижимости. Правда, пока они еще выжидают». Белоусова тоже считает, что инвесторы стремятся максимизировать прибыль и пока придерживают квартиры. Ситуация, по ее словам, не изменится как минимум до нового года.

Тем не менее уже сейчас Латий отмечает снижение темпов роста цен, с ним согласен Тухашвили — в сентябре, по данным УПН, квартиры подорожали «всего» на 9,6%. «Сейчас не всем выгоден бурный рост на жилье, большинство сделок на вторичном рынке — альтернативные, — говорит Латий. — Пока строится цепочка, цены растут, у людей не хватает денег на покупку, и они отказываются от сделок. А риэлторы хотят работать и зарабатывать по отработанным схемам».

Специалисты ЦН «Бургомистр» говорят, что сейчас на рынке не менее 70% сделок — это продажа с условием приобретения другого жилья: съезд, размен, смена района, увеличение площади или ее уменьшение с доплатой.

По прогнозам Тухашвили, в ближайшее время можно ожидать снижения темпов роста цен — примерно на 6% до конца года.